Przygotowanie oferty dla konsumenta
Przy składaniu oferty osobie fizycznej (zwanej dalej konsumentem), zleceniobiorca musi pamiętać o pewnych zasadach, które w następstwie pozwolą uniknąć niepotrzebnych sporów oraz nieporozumień pomiędzy kontrahentami. Wszelkie konflikty oraz nieporozumienia, pomiędzy konsumentem a zleceniobiorcą, zazwyczaj spowodowane są błędnymi oczekiwaniami wobec stron zawartej umowy. Jeśli wykonawca w sposób szczegółowy nie wymieni co jest wliczone w kosztorys przedstawionej oferty, może on później być „związany” podaną wyceną i nie będzie mógł ubiegać się dodatkowej zapłaty za prace bądź usługi, które zostały wykonane a nie byli ujęte w wycenie. W poniższym artykule omówimy kilka kluczowych wątków, o których usługodawca powinien pamiętać przy kosztorysowaniu zlecenia.
Kosztorys jest wiążący w umowach konsumenckich
Według prawa norweskiego oferta lub kosztorys nie są wiążące pomiędzy podmiotami prawnymi. Natomiast przy umowach konsumenckich na usługi fachowe oraz w budownictwie mieszkaniowym podstawą jest kosztorys wiążący. W praktyce oznacza to tyle, że jeśli wykonawca wycenia określone usługi na konkretną kwotę taka oferta będzie wiążąca przy finalizowaniu zawartej umowy. Ostateczna kwota żądanej zapłaty nie będzie więc mogła przekroczyć podanego kosztorysu więcej niż o 15%. Czyli wykonawca, po zrealizowaniu zlecenia, nie będzie mógł ubiegać się od konsumenta zapłaty wyższej niż 15% od podanej ceny w kosztorysie. Prawo norweskie postrzega wykonawcę jako fachowca, który jest w stanie wycenić swoje usługi z dokładnością nie więcej niż ewentualne +15 %. Podany kosztorys wyznacza zatem wiążące ramy prawne jakiej zapłaty wykonawca będzie mógł domagać się od konsumenta po sfinalizowaniu wszystkich prac.
Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Zarówno ustawa o usługach fachowych, jak i ustawa o budownictwie mieszkaniowym zastrzegają, że kosztorys może nie być wiążący o ile zostanie to zawczasu uzgodnione w umowie z konsumentem. Wykonawca może zatem podać kosztorys wstępny bez obawy, że ostateczna wycena nie będzie mogła odbiegać więcej niż 15% od podanej w kosztorysie, pod warunkiem, że zostanie to wyraźnie – a najlepiej w formie pisemnej – uzgodnione w umowie z klientem. Trzeba pamiętać jednak, że obowiązek dowodu sporządzenia takiej, a nie innej umowy spoczywa po stronie usługodawcy.
Obowiązek udowodnienia spoczywa na wykonawcy
Ustnie przedstawiony kosztorys jest często źródłem nieporozumień. Wiele sporów powstaje, ponieważ zleceniodawca twierdzi, że otrzymał wiążący kosztorys, którego wykonawca nie jest w stanie podważyć. Każdy wykonawca powinien mieć świadomość, że w prawie norweskim ustnie przedstawione kosztorysy są tak samo wiążące, jak pisemne. Co przedstawiał kosztorys oraz jakie zastrzeżenia ewentualnie poczynił wykonawca są jednak dużo trudniejsze do udowodnienia w sytuacji, kiedy taka oferta została przedstawiona wyłącznie w formie ustnej. Dlatego często powstają konflikty pomiędzy wykonawcami a zleceniodawcami, ponieważ każda ze stron zawartej umowy może przedstawiać inną wersję ustalenia przebiegu prac bądź ich wyceny, którą jakoby przedstawiona oferta mogła zawierać.
Obowiązek udowodnienia tego jakie konkretne warunki i zastrzeżenia zawierał kosztorys spoczywa na wykonawcy, ponieważ prawo norweskie postrzega wykonawcę jako fachowca-przedsiębiorcę, który zna swoje prawa i obowiązki i jest w stanie ocenić sytuację z pozycji fachowej. Jeżeli wykonawca zatem nie będzie mógł udowodnić, jakie warunki i zastrzeżenia, były dokonane w umowie z klientem, istnieje duże prawdopodobieństwo, że przegra on w ewentualnym procesie sądowym. Dlatego nie zaleca się przedstawiania kosztorysu wyłącznie w formie ustnej, bez jego pisemnego potwierdzenia w jak najszybszym terminie, aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i konfliktów przy realizacji zlecenia.
Zmiany w umowach oraz prace dodatkowe
Jeżeli wykonawca przygotuje pisemny kosztorys, zawierający wycenę konkretnych prac i usług, a zleceniodawca go zaakceptuje, w takiej sytuacji wykonawca będzie mógł ubiegać się o dodatkową zapłatę w zakresie wykonanych prac, które nie zostały uwzględnione w pierwotnym kosztorysie.
Trzeba pamiętać jednak, że wykonawca ma obowiązek szczegółowo poinformować klienta jaki wpływ wprowadzone zmiany lub dodatkowe usługi będą mogły mieć na ewentualny przebieg tychże prac bądź ostateczną wycenę całego projektu. Jeśli wykonawca nie uzgodni z klientem wszystkich szczegółów dotyczących wprowadzonych zmian i ewentualnego ich wpływu na realizację projektu, wykonawca może stracić możliwość uzyskania dodatkowej opłaty za wykonane usługi albo zostać obarczony karą za niedotrzymanie terminu ukończenia prac.
Chociaż zazwyczaj to sam klient zamawia dodatkowe usługi lub chce wprowadzenia pewnych zmian podczas realizacji już uzgodnionych prac, to ażeby wykonawca nie utracił możliwości ubiegania się dodatkowej zapłaty, za dodatkowe usługi, nie wystarczy wyłącznie ustalenia pewnych zmian w formie ustnej, zaleca się sporządzenie dodatkowo potwierdzenia w formie pisemnej, które będzie zaakceptowane przez obydwie strony. W przypadku, jeśli wykonawca nie przekaże pisemnego zawiadomienia o zmianach lub usługach dodatkowych, które będą miały wpływ na realizację zlecenia, klient będzie miał prawo potraktować wprowadzone zmiany i usługi dodatkowe jako nieistotne nie mające wpływu na wycenę i przebieg prac.
Dlatego wykonawca musi mieć świadomość, że jego obowiązkiem jest formalne zgłoszenie wszelkich odstępstw w stosunku do tego, co zostało uzgodnione w umowie między wykonawcą a klientem – nawet jeśli obie strony są świadome tych odstępstw w celu uniknięcia niepotrzebnych nieporozumień.
Wiążąca i niewiążąca oferta cenowa
Sposób, w jaki wykonawca przedstawia swoją ofertę, decyduje o tym, czy kosztorys jest wiążący, czy nie. Nie każde oszacowanie cenowe jest wiążące. W tej części artykułu, omówimy, różnice pomiędzy kosztorysem wiążącym, a niewiążącym.
W związku z powyższą kwestią warto zwrócić uwagę na wyrok w tzw. sprawie Reitan (HR-2016-761-A). We wspomnianej sprawie Norweski Sąd Najwyższy stwierdził, że kosztorys jest wiążący, jeśli klient na podstawie informacji uzyskanych od wykonawcy, może mieć uzasadnione oczekiwania co do kosztów pracy na podstawie wielkości projektu lub zlecenia. W praktyce oznacza to tyle, że o tym, czy podany kosztorys jest wiążący, decyduje treść zawartej umowy, a nie faktyczny termin użyty przez usługodawcę.
Według wyroku przesłanki, które będą miały wpływ na ocenę czy kosztorys jest wiążący czy nie, to jest to czy oszacowana cena została określona ustnie lub pisemnie, czy zakres prac/usług został całkowicie uzgodniony w momencie przedstawienia kosztorysu, oraz relacje i komunikacja stron podczas procesu realizacji budowy.
Na przykład fakt, że zakres bądź przebieg prac/usług został ustalony, zanim oferta cenowa została podana, może być elementem wskazującym, że oszacowanie kosztorysu można uznać za wiążące. Z drugiej strony, jeśli podczas składania oferty klientowi istniały nieścisłości co do przebiegu oraz zakresu prac/usług przy realizacji zamówienia można uznać, że taka oferta cenowa może być uznana za niewiążącą.
Również relacja stron umowy może być istotnym elementem wskazującym na to, czy kosztorys jest wiążący, czy nie. Mówiąc inaczej wykonawca powinien upewnić się, czy klient dobrze zrozumiał sens przedstawionego kosztorysu. Jeśli były realne przesłanki ku temu, żeby sądzić, że klient błędnie przyjął kosztorys jako wiążący, a taki nie był w założeniu wykonawcy, a wykonawca, to zignorował i nie poczynił wszelkich starań, aby klienta wyprowadzić z błędu, to zgodnie z zasadą przewidywalności w umowach konsumenckich w prawodawstwie konsumenckim, będzie to elementem sugerującym, że kosztorys wykonawcy należy traktować jako wiążący.
Podsumowując, należy przyjąć, że zleceniodawca odgórnie może zakładać, że przedstawiony przez wykonawcę kosztorys jest wiążący o ile wykonawca wyraźnie nie określi, że jest inaczej. Ponieważ, to na wykonawcy spoczywa obowiązek wyjaśnienia szczegółów oferty cenowej klientowi, kluczowym znaczeniem w ewentualnym sporze prawnym będzie, to czy wykonawca jednoznacznie poinformował klienta jakie usługi/prace oraz zastrzeżenia oferta cenowa zawiera, a także czy oferta może być traktowana jako wiążąca, czy tylko jak wstępna propozycja.
Przestrzegając wszystkich zaleceń uwzględnionych powyżej wykonawca w dużym stopniu zabezpieczy się przed ewentualnymi zarzutami ze strony zleceniodawcy co do ostatecznej ceny, jaką należy zapłacić za wykonaną pracę.
Korzystanie z formularzy budowlanych (tzw. Byggblanketter) według standardów norweskich (Norsk Standard)
Ponieważ w prawie norweskim istnieje pełna swoboda zawierania umów, za wyjątkiem podstawowych wymogów określonych przez prawo w umowach konsumenckich, nie ma żadnych formalnych wymogów dotyczących zawierania umów. Oznacza to, że umowy ustne są tak samo wiążące, jak umowy pisemne. Niemniej jednak, aby uniknąć późniejszych niejasności i sporów dotyczących kontraktów budowlanych, zaleca się, aby kontrahenci podpisali umowy, korzystając z formularzy umów przygotowanych przez Standard Norge.
Istnieją formularze, które są przeznaczone do zawierania umów w budownictwie mieszkaniowym, lub na usługi fachowe, kiedy to prywatna osoba jest zleceniodawcą, a projekt jest przeznaczony do użytku osobistego klienta. Takie formularze zostały sporządzone przez organizację Standard Norge i są nazywane „Formularze budowlane” (po norwesku Byggblankett).
W przypadku nowego budownictwa zastosowanie mają formularze budowlane nr. 3425-3429, w zależności od rodzaju powstającego budynku. Jeśli umowa ma dotyczyć usług fachowych, które nie dotyczą nowopowstającej budowli, można użyć formularza 3501 lub 3502.
Przy pracach fachowych, których łączna cena szacunkowa przekracza NOK199.858 z VAT zaleca się stosowanie formularza budowlanego nr 3501 (BL 3501) W tym formularzu można zaznaczyć, czy podana oferta cenowa ma być traktowana jako wiążąca, czy też nie.
Natomiast przy pracach fachowych, których szacowana łączna cena nie przekracza NOK 199.858 z VAT zaleca się stosowanie formularza budowlanego nr. 3502 (BL 3502). Jest to krótsza i prostsza wersja. Niemniej jednak z obu formularzy można korzystać również niezależnie od szacowanej ceny. Oba te formularze umowy można pobrać ze strony www.standard.no.
Warto zwrócić uwagę, że ustawa o usługach fachowych nie daje zleceniodawcy automatycznego prawa na żądanie ustawowych odsetek za niedotrzymanie terminu wykonania zlecenia – czyli zakończenia prac w późniejszym terminie niż przewidywała to umowa. Ażeby mieć możliwość domagać ustawowych odsetek za niedotrzymanie uzgodnionego terminu, musi to być ustalone zawczasu pomiędzy stronami umowy najlepiej jeszcze przed zawarciem wiążącej umowy. Formularz budowlany BL 3501 zakłada, że strony samodzielnie ustalą, czy w przypadku opóźnienia prac wykonawca będzie zobowiązany do zapłacenia odsetek za opóźnienie, czy nie. Natomiast w formularzu BL 3502 płacenie odsetek za opóźnienie nie jest uwzględnione w umowie.
Aby zapewnić prawidłowe i sprawniejsze zawieranie umów, zalecamy wykonawcom korzystanie z powyższych formularzy.
Przydatne dokumenty oraz informacje na stronie www.tryti.no
Kancelaria prawna Advokatfirmaet Tryti AS, przygotowała różne informacje i dokumenty pomocnicze, które mogą być przydatne wykonawcy w celu uniknięcia niepotrzebnych strat finansowych związanych z wykonywaniem prac budowlanych.
Na naszej stronie internetowej (www.tryti.no/hjelpedokumenter) znajdują się formularze do składania niewiążących ofert cenowych, formularze informujące o dodatkowych opłatach za dodatkowe usługi zlecone przez zleceniodawcę oraz inne przydatne informacje i dokumenty, które mogą być pomocne, w sprawnym i bezproblemowym prowadzeniu działalności w gąszczu prawnych zakamarków związanych z dziedziną szeroko pojętego zakresu budownictwa. Dokumenty sporządzone są w języku norweskim i mogą być pobrane bezpłatnie.
Na stronie www.https: //tryti.no/fagomrader/entreprise/dagmulktskalkulator/ udostępniony został również kalkulator, który automatycznie obliczy ustawowe odsetki za niedotrzymanie terminu umowy w zależności od umowy oraz specyfiki wybranego formularza. Wiele osób ma problemy z prawidłowym obliczeniem odsetek za niedotrzymanie terminu umowy. Nasz kalkulator jest przydatnym narzędziem, które pomaga uniknąć wszelkich błędów.
Poza tym wiele osób dostrzega mnóstwo przydatnych rad z korzystania z naszego poradnika „Prosjektlederens håndbok for Norsk Standards entreprisekontrakter og kontrakter med forbruker.” Poradnik jest napisany w języku norweskim i można go zamówić pod adresem https://tryti.no/bestilling-av-bok/.
Oslo, 1 września 2020
Advokatfirmaet Tryti AS
Karolina Berazo
Vi bruker informasjonskapsler for å bedre brukeropplevelsen. Ved å fortsette å bruke nettstedet, godtar du at det er OK administrer cookiesJeg godtar Privacy & Cookies Policy