Entreprenørens rett til å stanse arbeidene ved betalingsmislighold

Stansing er entreprenørens eneste reelle maktmiddel for å imøtegå urettmessig tilbakeholdelse av betaling fra oppdragsgiver. Samtidig er det viktig å være klar over at stansing av arbeidene kan få vesentlige konsekvenser i forhold til fremdrift på prosjektet og ekstra kostnader. I denne artikkelen går vi gjennom sentrale problemstillinger som alle entreprenører bør kjenne til når det gjelder entreprenørers rett til å stanse arbeidene ved betalingsmislighold fra oppdragsgiver.

Ikke ethvert betalingsmislighold gir rett til stansing

Retten til å stanse arbeidene gjelder ikke bare ved betalingsmislighold som allerede har inntrådt, men også i tilfeller hvor det er åpenlyst at slikt mislighold vil inntre – såkalt antesipert mislighold. Ikke alle betalingsmislighold gir imidlertid rett til stansing. Dette fordi stansing kan ramme byggherren hardt. For å beskytte byggherren mot uberettigede trusler om stansing har terskelen for stansingsrett blitt satt relativt høyt og kan koste dyrt dersom entreprenøren trår feil. Dersom stansingen er uberettiget, risikerer entreprenøren i verste fall å bli ansvarlig for betydelige erstatningskrav overfor byggherren.

På grunn av de store konsekvensene en stans vil ha for byggherren, oppstilles det et krav om at stansing bare kan skje dersom byggherren «vesentlig misligholder sin betalingsforpliktelse», eller at det er klart at slikt mislighold vil inntre jf. bl.a. NS 8405 pkt. 30.2 og NS 8407 pkt. 29.2. I tillegg er det et formelt krav om skriftlig varsel før stansing iverksettes. Muntlig varsel om stans vil som utgangspunkt ikke være en berettiget stans.

«Vesentlig» betalingsmislighold

Hva som kreves for at misligholdet skal være «vesentlig», må avgjøres konkret i den enkelte sak. Små betalingsforsinkelser eller tilbakeholdelse av beskjedne beløp, vil ikke tilfredsstille kriteriet om vesentlig mislighold. I vurderingen av om et betalingsmislighold er så vesentlig at stansing vil være berettiget vil et sentralt element være størrelsen på beløpet som holdes tilbake. Desto større beløp som holdes tilbake, desto lettere vil misligholdet anses vesentlig. Også varigheten av byggherrens betalingsmislighold er av betydning. Jo lengere byggherren drøyer med å betale entreprenøren rettmessig oppgjør, desto lettere vil betalingsunnlatelsen anses som vesentlig mislighold.

Andre momenter som det kan være hensiktsmessig å legge vekt på ved vurderingen av om misligholdet er vesentlig er om byggherrens betalingsmislighold er et engangstilfelle, eller om byggherren har støtt og stadig unnlatt å gjøre opp for seg underveis i prosjektet.

Et annet element vil være når i prosjektet en stansing iverksettes. Det kan tenkes at stansing vil være lettere å anse som uforholdsmessig i en avslutningsfase av prosjektet, men ikke vil være det på et tidligere tidspunkt. Om betalingsmisligholdet skyldes manglende betalingsevne eller manglende betalingsvilje, er et annet moment som kan legges vekt på i vesentlighetsvurderingen. Ved manglende betalingsevne er det større risiko for at entreprenøren ikke kommer til å få utbetalt de pengene han/hun har krav på. Manglende betalingsevne kan derfor i større grad enn manglende betalingsvilje tilsi en større stansingsrett.

Antesipert mislighold

I situasjoner hvor mislighold er forventet («antesipert»), er det ikke tilstrekkelig at entreprenøren har en mistanke om at han ikke vil få det oppgjøret han har krav på. Det er heller ikke nok med en klar forventning om betalingsmislighold. Fordi stansing er en så alvorlig sanksjon, kreves det en meget stor grad av sannsynlighet for betalingsmislighold for at stansing skal anses å være berettiget. I rettlitteraturen omtales det ofte slik at det må foreligge «en inntil visshet grensende grad av sannsynlighet».

Hva er kravet til varsling av stans?

Som nevnt ovenfor er det også et vilkår at byggherren varsles skriftlig om stansing før sanksjonen iverksettes. Kravet til skriftlig varsel er et absolutt og ufravikelig vilkår. At varselet må være skriftlig betyr at det må være avgitt på papir som et brev eller telefaks, men kan også være sendt på e-post til avtalt adresse eller til byggherrens representant hvis det på forhånd er avtalt at e-post vil anses som skriftlig kommunikasjon.

Entreprenøren har 24 timers varslingsfrist. Det vil si at det må gå minst 24 timer fra varselet er kommet frem til byggherren før stansing kan iverksettes. Bestemmelsen om varsling i NS-kontraktene sier ikke uttrykkelig når fristen begynner å løpe. Formålet med bestemmelsen er imidlertid å gi byggherren en siste mulighet til å betale entreprenøren, og det er da logisk at fristen begynner å løpe først når byggherren har mottatt varselet, og ikke når entreprenøren har sendt varselet.

Det er videre grunn til å påpeke at selv om ikke alle NS-kontrakter er like tydelige på det, fremgår det i NS 8407 punkt 6 at frister som ender på en lørdag, helligdag eller høytidsdag forlenges til nærmest følgende virkedag. Derfor, selv om ordlyden «24 timer» taler for at varslingsfristen for stansing av arbeider utløper uavhengig av hvilken type dag varselet er sendt på, er det kun på hverdager at byggherren har en reell mulighet til å foreta betalingen. Entreprenøren bør derfor vente med å stanse arbeidene til fristen har løpt ut på en nærmest følgende virkedag.

Dersom entreprenøren unnlater å varsle skriftlig, er vilkårene for stansing ikke oppfylt. Hvis entreprenøren likevel velger å stanse arbeidene, vil stansingen være uberettiget og vil bli ansett som kontraktsbrudd fra entreprenørens side.

Det er videre viktig å huske at selv om entreprenøren har stanset arbeidene, har han fortsatt risikoen for eventuell skade som skulle oppstå på kontraktsarbeidet. Det er derfor viktig at byggeplassen sikres forsvarlig når arbeidet stanses.

Konsekvensen av en uberettiget stansing

Uberettiget stansing kan etter omstendighetene anses som et vesentlig mislighold av kontrakten, og vil gi byggherren rett til å heve avtalen. Ettersom stansing kan ha meget alvorlige konsekvenser for byggherren, praktiseres reglene om varsling strengt. Entreprenøren bør derfor være påpasselig med å følge disse reglene. Dersom varselet om stans leveres til en person fra byggherresiden som ikke har nødvendig fullmakt til å motta varsler, vil ikke vilkårene for stans være oppfylt. Dette med mindre partene har avtalt eller praktisert en avvikende ordning.

Det er entreprenøren som har risikoen for at vilkårene for stansing er oppfylt. Stansing av arbeidene uten at begge de kumulative vilkårene er oppfylt, vil representere et forsettlig kontraktmislighold. Entreprenøren risikerer da å være ansvarlig for alle merkostnader oppdragsgiver blir påført som følge av stansingen uten de begrensninger som ellers gjelder for økonomisk ansvar. Konsekvensen av en uberettiget stans kan bli vesentlig. Det anbefales derfor å bli bistått av en advokat før eventuell stansing iverksettes.

Stansing av arbeid på grunn av betalingsmislighold i forbrukeravtaler.

Stansing av arbeidene kan være en aktuell sanksjon også i avtaler der oppdragsvieren er en forbruker. Både bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven inneholder bestemmelser som gir entreprenøren/håndverkeren rett til å iverksette stansing dersom betaling uteblir.

Det som er viktig å merke seg når det gjelder forbrukeravtaler er at det kun betalingsmislighold av avtalt forskuddsbetaling som gir entreprenøren rett til å stanse arbeidet. Det stilles imidlertid ikke krav til at betalingsmisligholdet må være vesentlig. Det vil si at det i utgangspunktet er tilstrekkelig at betalingen ikke er fullgod eller at betalingen er for sein. På samme måte som i profesjonelle avtaler stiller loven krav om varsling også i forbrukeravtaler. Det er ingen formkrav til varselet, eller bestemt krav til tidsfrist. Det sterke forbrukervernet i Norge tilsier imidlertid at det normalt bør gis noen dagers frist – altså mer enn 24 timer – slik at varselet gir kjøperen reell mulighet til å etterkomme fristen.

Også i forbrukeravtaler gir antesipert mislighold rett til stansing på samme vilkår som for avtaler mellom profesjonelle parter. Dersom arbeidene blir stanset, kan entreprenøren/håndverkeren kreve erstatning for tap og merkostnader som skyldes stansing.

Det er videre viktig å huske at stansing bare kan skje i den grad det ikke medfører fare for vestlig skade. Det er tilstrekkelig at entreprenøren/håndverkeren i «rimelig utstrekning» har foretatt tiltak for å unngå skader som en stansing kan medføre. Dette gjelder også i avtaler der begge parter er profesjonelle aktører.

Manglende garanti som stansingsgrunn

I en entreprisekontrakt skal hver av partene stille bankgaranti for sine forpliktelser med mindre annet er avtalt. Garantien skal fremskaffes “uten ugrunnet opphold” og senest 14 dager etter at den andre parten har meddelt sin sikkerhet. Entreprenøren plikter ikke å starte arbeidene før oppdragsgiverens bankgaranti er mottatt. Entreprenøren plikter imidlertid å varsle forsinket oppstart med tilhørende krav om fristforlengelse og eventuelt dekning av merkostnader, dersom han skal utsette oppstarten med denne begrunnelse. Oppdragsgiver på sin side, har ikke plikt til å betale avdrag før entreprenørens bankgaranti er mottatt.

Entreprenøren kan miste sin rett til å utsette oppstart hvis han unnlater å purre oppdragsgiver på manglende garanti. Det vil heller ikke være mulig å stanse arbeidene dersom entreprenøren visste at garantien fra oppdragsgiver manglet, men prosjektet er kommet såpass langt at entreprenøren må anses å ha akseptert at garantien ikke er nødvendig.

Manglende garanti i forbrukeroppdrag

Loven pålegger ikke noen plikt for håndverker/byggmester til å stille bankgaranti for arbeid på eksisterende bolig. Håndverkertjenesteloven setter heller ikke krav om at forbrukeren skal stille bankgaranti for sin forpliktelse. Har forbrukeren akseptert byggmesterens tilbud, kan han ikke senere forlange at utførende også skal stille bankgaranti.

Hvis derimot oppdraget går ut på oppføring av ny bolig, vil entreprenøren/håndverkeren måtte stille lovpålagt bankgaranti. Dersom utførende ikke har stilt den garanti som følger av loven, plikter heller ikke forbrukeren å betale mottatte fakturaer. Slik bankgaranti må stilles også av den håndverkeren som bare har ansvaret for deler av arbeidet på ny bolig dersom det er forbrukeren som er oppdragsgiver. Garantierklæring skal foreligge straks etter inngåelse av kontrakt mellom entreprenør og forbruker.

Ved oppføring av ny bolig er det ikke noe krav om bankgaranti fra forbrukeren. Normalt vil imidlertid utførende kreve at forbrukeren kan fremlegge finansieringsbevis for å sikre at forbrukeren er betalingsdyktig.

Reklamasjonsarbeider og vesentlig betalingsmislighold

Når et entreprisearbeid har feil og mangler, er hovedregelen at entreprenøren har både rett og plikt til å utbedre. Hvis derimot byggherren holder tilbake et vesentlig beløp som entreprenøren rettmessig har krav på, kan entreprenøren ha rett til å vente med å sette i gang eller stanse allerede påbegynte reklamasjonsarbeider.

Entreprenøren skal da meddele sin byggherre at han fastholder retten til retting av feil og mangler, men at utbedringen utsettes til betalingen er ajour.

Dersom oppdragsgiver uberettiget har hold tilbake betaling – og valgt å utbedre en mangel ved andre – har ikke oppdragsgiver rett på å få dekket sine utbedringskostnader.

Hvis tilbakeholdet på den andre siden var berettiget, vil det foreligge forsettlig kontraktmislighold fra entreprenørens side og han vil kunne bli ansvarlig for alle merkostnadene som en stans i reklamasjonsarbeider har påført oppdragsgiveren.

Oslo, 2. november 2020

Skrevet av advokatfullmektig Karolina Berazo