Småbruk fikk 45 millioner kroner i erstatning ved ekspropriasjon

Bane NOR eksproprierte et mindre småbruk utenfor Oslo til bygging av Follobanen. Advokatfirmaet Tryti AS bisto eieren av småbruket i saken. Skjønnsretten tilkjente eieren en erstatning på kr. 87.603.103,-. Av dette utgjorde erstatningen for bygningene på eiendommen kr. 17 mill. Bane NOR anket dommen inn for lagmannsretten hvor flertallet kom til at eieren hadde rett på en samlet erstatning på 45 mill. Av dette beløpet var kr. 28 mill. for 66 mål grunn og kr. 17 mill. for bygningene. Mindretallet i overskjønnet kom til at kr. 87 mill. var riktig beløp i overensstemmelse med tingrettens dom basert på en tolkning av den avtale som var inngått mellom partene. Dommen i sin helhet kan leses her.

Ekspropriasjonen

Bane NOR hadde behov for eiendommen til deponering av tunellboremasse på Gjersrud utenfor Oslo. Småbruket hadde ikke vært i drift som jorbrukseiendom siden 2000-tallet.

I forbindelse med tiltredelsen av Bane NOR sin bruk ble det laget en avtale mellom partene hvor det ble enighet om at erstatningen for ekspropriasjonen skulle settes til «utjevnet strøkpris». Det innebærer gjennomsnittsverdi for hele området Gjersrud/Stensrud som ble regulert til en fremtidig utbygging av til sammen minst 10.000 boliger. Den utjevnede strøkprisen ble i tiltredelsesavtalen satt til kr. 1.171,- per kvm.

Det ble imidlertid uenighet om kr. 1.171,- per kvm. var den erstatningen Bane NOR skulle betale, eller om denne verdien representerte en fremtidig verdi som byggegrunn som skulle neddiskonteres fra det tidspunktet området kunne bebygges til en nåverdi.

Rettens skulle således foreta en tolkning av den avtalen som partene hadde inngått. Avtalen hadde slik tekst relatert til problemstillingen: «Partene har blitt enige om den kvadratmeterpris som skal legges til grunn for skjønnet. Den settes til kr. 1.171,‐ per m2.»

Mandatet til skjønnsretten med hensyn til erstatningen var formulert slik: «Skjønnet skal derfor begrenses til å avgjøre følgende spørsmål: Partene er uenige både om neddiskonteringens lengde og hvilken rente som skal legges til grunn»

Skjønnsretten

Skjønnsretten (tingretten) la til grunn at avtalen måtte leses etter sin tekst og at den avtalte kvadratmeterpris var den prisen Bane NOR skulle betale eieren. Retten kom derfor til at Bane NOR skulle betale eieren kr. 1.171,- per kvm. Retten la til grunn denne kvadratmeterprisen for 60.293 kvm. Partene var enige om at det skulle betales kr. 17 mill. for bygningene på gården. Til sammen   kr. 87.603.103,-.

Overskjønnets flertall 

Bane NOR anket skjønnsrettens avgjørelse inn for lagmannsretten. Eieren fastholdt at den avtalte prisen på kr. 1.171,- per kvm. var en verdsettelse av dagens verdi som derfor ikke gav grunnlag for å skulle neddiskonteres.

Lagmannsrettens flertall tolket imidlertid den inngåtte tiltredelsesavtalen annerledes enn skjønnsretten. Flertallet kom til at den avtalte prisen ikke var den prisen som Bane NOR skulle betale, men en verdi per kvadratmeterpris eiendommen villa ha forutsatt at den ble bygget ut i dag. Derfor måtte kr. 1.171,- per kvm. neddiskonteres for verdien ved å få realiseringen av verdien i dag.

Etter en konkret vurdering kom overskjønnet flertall til at eiendommen sannsynlig kunne utbygges om 15 år og at avtalt kvadratmeterpris derfor måtte neddiskonteres med 15 år.

Subsidiært anførte eieren at dersom retten kom til at kvadratmeterprisen på kr. 1.171,- skulle neddiskonteres, så måtte kvadratmeterprisen først justeres for det som ville være en sannsynlig kvadratmeterpris om 15 år før neddiskontering. Det fant overskjønnets flertall at det ikke var grunnlag for.

Eieren mente videre at en eventuell neddiskonteringsrente ikke kunne settes høyere enn den neddiskonteringsrenten som etter rettspraksis ble benyttet for personskade på 4 %. I tillegg at det generelle rentenivået var betydelig lavere enn det som var situasjonen i 2014 da Høyesterett satte neddiskonteringsrenten til 4 % for personskade. Det bel anført at en eiendom hvor eieren er en privatperson, hvor risikoen for realisering av utbyggingen vil være liten og med en synkende generell rente, ikke burde ikke settes høyere enn neddiskonteringsrenten for personskade.

Overskjønnet la imidlertid til grunn at neddiskonteringsrenten måtte settes til 10 % med fradrag for forventet inflasjon på 2,5 %. Neddiskonteringsrenten ble derfor satt til 7,5 % over 15 år hensyntatt risiko og det generelle rentenivå.

Etter dette fastsatte overskjønnet erstatningen skjønnsmessig til kr. 28 millioner med tillegg av kr. 17 millioner som allerede var avtalt for bygningene på småbruket. Med andre ord kr. 425,- per kvm.

Overskjønnets mindretall 

Overskjønnets mindretall kom imidlertid til samme resultat som tingretten basert på en rein tolkning av den tiltredelsesavtale partene hadde signert. Mindretallet mente derfor at eieren skulle få betalt kr. 1.171,- per kvadratmeter og at avtalen ikke gav grunnlag for at den avtalte kvadratmeterprisen skulle neddiskonteres.  Mindretallet kom derfor til en erstatning for grunnen på kr. 70.603.103,- der flertallet kom til kr. 28.000.000,-. En differanse på kr. 42.603.103,-.

Anke til Høyesterett

Det er begrenset mulighet til å anke inn en avgjørelse fra overskjønnsretten til Høyesterett. Overskjønnet er imidlertid anket inn for Høyesterett med hensyn til neddiskonteringsrenten. Hvorvidt saken vil tillates prøvd for Høyesterett er så langt ikke avklart.

Erstatning før eller etter regulering 

Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til «full erstatning», jf. grunnlovens § 105. Rettspraksis etter vederlagslovens § 5 tilsier imidlertid at verdien skal settes til verdien på eiendommen basert på eksisterende bruk og ikke en mulig fremtidig bruk. Det betyr for eksempel at en eiendom i et NLF-område verdsettes svært lavt. Det kan gi en pris på kr. 20 – 30,- per kvm. Det er begrenset mulighet for å ta hensyn til en mulig fremtidig verdi.

Det er imidlertid full avtalefrihet slik partene fritt kan avtale annet enn det som fremkommer av ekspropriasjonslovgivningen.

Den som skal iverksette et tiltak vil normalt ha dårlig tid. Tiltakshaver vil da ønske å få til en avtale med eieren om å få tiltre eiendommen før erstatningen er fastsatt. Da kan eieren ofte kunne sette vilkår for å tillate slik tiltredelse av eiendommen før erstatningen er klar. I den saken som her er omtalt her ble det satt som vilkår for en tidlig tiltredelse at verdien skulle settes til en verdi for eiendommen som ferdig regulert i stedet som et uregulert område. Uten slik avtale ville erstatningen blitt betydelig lavere.

Det er derfor all grunn til å søke juridisk bistand før eieren tillater tiltredelse. Etter at avtale om tiltredelse er gitt vil det være vanskelig å forhandle seg frem til en gunstig løsning på ekspropriasjonen.

Dommen i sin helhet kan leses her her.

Oslo, 8. mars 2021
ADVOKATFIRMAET TRYTI AS
Advokat Helge A. Tryti