Salg av bolig med skjeggkre ga ikke rett på prisavslag

Den 26. mars 2021 avsa Høyesterett en fersk dom vedrørende prisavslag etter kjøp av en boligeiendom som viste seg å inneholde skjeggkre. Boligkjøperne fikk ikke medhold i sitt krav om prisavslag for henholdsvis midlertidige bruksulemper ved retting og for mulig verdireduksjon på grunn av risikoen for at skjeggkrebestanden tar seg opp igjen.

Sakens bakgrunn

Etter at selgerne hadde mottatt reklamasjonen over skjeggkre fra kjøperne, engasjerte de et skadedyrfirma som arbeidet med å utrydde bestanden. I den forbindelse krevde kjøperne prisavslag for antatt verdireduksjon på grunn av risikoen for at bestanden av skjeggkre vil blomstre opp igjen, og for ulempene de opplevde frem til rettingen var gjennomført.

Rettslige utgangspunkter

Dersom en eiendom har mangler, kan kjøper som utgangspunkt kreve et forholdsmessig prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12. Selgeren kan imidlertid kreve å rette mangelen, forutsatt at rettingen «ikkje vil føre med seg urimelig ulempe for kjøparen», jf. § 4-10 første ledd. Rettingen skal i så fall skje «innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande», jf. § 4-10 tredje ledd. Formålet med reglene om retting og prisavslag er å gjenopprette den avtalte balansen i kontraktsforholdet.

Dersom selgeren foretar en vellykket og lovmessig retting, skal ytelsen anses å være kontraktsmessig. Det vil da ikke være grunnlag for prisavslag for mangler. Behov for prisavslag for å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet oppstår kun i de tilfellene der utbedringen ikke er vellykket.

Prisavslag for verdireduksjon

En enstemmig Høyesterett fant det klart at kjøperne ikke hadde krav på prisavslag for verdireduksjon som følge av mulig restlyte. Dette på bakgrunn av skadedyrfirmaets konklusjon om at boligen var fri for skjeggkre etter at firmaet hadde uført nødvendige tiltak.

Skadedyrfirmaet kunne ikke garantere at skjeggkre ikke ville dukke opp igjen i boligen, men risikoen for at dette ville skje kunne ifølge Høyesterett ikke defineres som mangel i lovens forstand, jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Dette fordi man ikke kunne utelukke at en eventuell ny forekomst av skjeggkre i boligen ikke kunne skyldes den generelle skjeggkrespredningen som ellers har funnet sted i Norge de siste årene.

Det var imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til om risikoen for at bestanden blomstrer opp igjen representerte en mangel i lovens forstand, da prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet er godtgjort jf. avhendingsloven § 4-12 andre ledd.

Ettersom selgerne hadde bekostet rettingen, var alternativet om at prisavslaget skal settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, ikke aktuelt. En forutsetning for prisavslag måtte derfor være at kjøperne kunne godtgjøre at det var et restlyte som reduserte boligens verdi – med andre ord at rettingen ikke var vellykket.

Kjøperne hadde gjort gjeldende at vurderingen av om verdireduksjonen er godtgjort, måtte skje ut fra den kunnskapen om skjeggkre som forelå på overtakelsestidspunktet. Høyesterett mente imidlertid at vurderingen av om en retting er vellykket, åpenbart ikke kan skje på grunnlag av den kunnskapen om skjeggkre som forelå før rettingsforsøket var gjennomført. Ettersom det nå var tatt i bruk nye og effektive utryddelsesmetoder, kunne ikke skjeggkre lengre innebære en automatisk verdireduksjon på boligen. Det var dermed ikke grunnlag for prisavslag for mulig verdireduksjon.

Prisavslag for midlertidig bruksulempe

Kjøperne anførte videre at de hadde krav på prisavslag fordi rettingen ikke skjedde innen rimelig tid og uten urimelig ulempe, slik avhendingsloven jf. § 4-10 første og tredje ledd pålegger.

Høyesterett var ikke enig i dette. Selgerne tok kontakt med skadedyrfirmaet så fort de mottok reklamasjonen fra kjøperne den 4. april 2018. Arbeidet med å bekjempe bestanden ble startet allerede 24. april 2018. De tiltakene som da ble satt i verk var i tråd med god og oppdatert faglig standard og skjeggkrebestanden var betydelig redusert allerede etter den første varmebehandlingen. Dette måtte anses å være innen «rimelig tid».

Høyesterett kunne heller ikke se at rettingen innebar en urimelig ulempe for kjøperne. De ble boende i boligen gjennom hele rettingsperioden og tiltakene for å bekjempe skjeggkreene var begrenset til enkelte mindre arealer i visse deler av boligen, særlig i mørke rom, der skjeggkre naturlig trives. Rettingen kunne derfor neppe være av betydning for normal bruk av boligen.

For å fastslå at rettingen innebærer en urimelig ulempe, er det videre ikke tilstrekkelig at det kan oppleves ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset. Om ulempen er urimelig skal vurderes etter mer objektive kriterier.

Med bakgrunn i det ovennevnte, konkluderte Høyesterett med at rettingen skjedde i henhold til lovens krav. Kjøperne kunne dermed ikke kreve prisavslag i tillegg.

Endringer i rettspraksis

Selv om skjeggkre har etablert seg i Norge relativt nylig, har det spredt seg raskt i bygninger over hele landet. I tråd med dette har de ulike metodene for skjeggkreutrydding utviklet seg til å være svært effektive. Det innebærer at en etablert praksis hvor det har vært vanlig å tilkjenne prisavslag for verdireduksjon på boligen ved påvist skjeggkre etter boligkjøp, også må endres da påvist skjeggkre ikke lenger nødvendigvis innebærer automatisk verdireduksjon.

Dommen i sin helhet kan leses her.

Oslo 27. mars 2021

Advokatfullmektig Karolina Berazo

Advokatfirmaet Tryti AS