Krav om justering av enhetspriser

Med utgangspunkt i den voldsomme økningen i prisene på trevirke reises spørsmålet hvilken mulighet entreprenøren har til å kreve justering av sine enhetspriser. Det finnes hjemmel både i NS 8405 og NS 8407 til å melde endring av enhetsprisene på grunn av en ekstrem og uventet prisvekst, men det er uklart hva som skal til for at en slik endring skal anses som berettiget.

Utgangspunktet er fastpris eller regulering etter prisindeks

Oppdragsgiver har behov for kontroll på sine kostnader og vil derfor som regel ha en fastpris uten regulering for prisstigning. Det kan imidlertid avtales at oppdragsgiver skal ta ansvaret for prisstigning basert på endringer i prisindeks. I mange situasjoner er det likevel uklart hvem som skal ha risikoen for endring i prisnivået.

Utgangspunktet er at det er oppdragsgiver som har ansvaret for endringer i prisnivået med mindre annet er avtalt. Normalt er det imidlertid det generelle prisnivået som reguleres med indeks, men den situasjonen som nå har oppstått er at det er enkelte byggevarer som har fått en ekstraordinær prisutvikling.

Utvikling av priser på treprodukter

Pandemien har medført økt etterspørsel av treprodukter i kombinasjon med forhold fra utlandet som har forårsaket en ekstrem prisvekst. I Canada har barkbillene ødelagt mye skog, Kina bruker mer trevirke selv i stedet for å eksportere, ikke minst har den generelle etterspørselen på treprodukter økt som følge av det grønne skiftet. Dette har til dels gitt store utslag i prisnivået.

Byggevareleverandører har normalt prisjusteringer hvert ½-år, men nå kommer det varsel om prisendringer særlig på treprodukter både kvartalsvis, månedsvis og noen ganger hver uke. Optimera meldte 30. april om økning av prisen på OSB-plater på 70 % fra 1. juni 2021. Det kommer i tillegg til tidligere prisøkninger. Ordinære terrassebord har hatt en prisøkning på 50 % det siste året. Andre produkter kan ha hatt en økning på 20-40 %.

For prosjekter over tid og med særlig utsatte produkter kan dette medføre store konsekvenser som reiser spørsmålet om entreprenøren kan kreve endring i avtalte enhetspriser på grunn av endret prisnivå.

Varsel om endring av enhetspriser

Både i NS 8405 og NS 8407 med tilhørende underentreprisekontrakter (NS 8415 og NS 8417) finnes det regler for varsling av endring av enhetspriser. I NS 8405pkt. 25.7.3 er det inntatt følgende bestemmelse om regulering av enhetspriser:

25.7.3 Varsel om justering av enhetspriser

Den parten som vil gjøre krav på justering av enhetsprisene, skal varsle den andre parten uten ugrunnet opphold etter at det foreligger forhold som gir grunnlag for slik justering. Unnlater han dette, har han bare krav på slik justering av enhetsprisen som den andre parten måtte forstå at forholdet ville føre til.

Den parten som mottar varsel om justering, skal svare uten ugrunnet opphold. Dersom det ikke svares innen fristen, mister parten sine innsigelser mot kravet.

Tilsvarende bestemmelse finnes i NS 8407 pkt. 34.3.3.

For at entreprenøren skal ha rett til å kreve endring av en avtalt enhetspris må det foreligge et varsel med krav om endring av enhetsprisen «uten ugrunnet opphold» fra entreprenøren ble kjent med prisøkningen.

Har entreprenøren varslet en slik prisøkning utløser det en svarplikt for oppdragsgiver til å protestere på berettigelsen av en slik endring av enhetsprisen «uten ugrunnet opphold».

NS 8405 og NS 8407 er bygget opp slik at når entreprenøren sender et begrunnet varsel, utløser det en svarplikt for oppdragsgiver. Manglende svar betyr at han derved ikke har motforestillinger og aksepterer prisendringen. NS-kontraktene er lagt opp slik at manglende svar betyr «aksept».

Dersom entreprenøren ikke varsler om at han vil kreve økning av enhetsprisene «uten ugrunnet opphold», kan oppdragsgiver avvise et slikt krav på formelt grunnlag dersom det for eksempel fremmes første gang i forbindelse med sluttoppgjøret.

Hva skal til for å kreve endring av enhetsprisen

Det finnes lite litteratur på hva som skal til for at det skal kunne kreves endring av enhetspriser. Samtidig ser man at prisutviklingen – for eksempel på OSB-plater – kan bli dramatisk for entreprenøren med en økning i prisen på nær 100 % i løpet av kun 12 måneder. På et prosjekt med mye OSB-plater kan det bli enorme utslag.

Bestemmelsen om krav om endring av enhetspriser har oftest kommet opp i forbindelse med stor økning eller stor reduksjon av volumet på en eller flere poster som på den måten forskyver balansen i enhetsprisen. Dersom endringen er stor, er det ikke tvilsomt at endring av volum kan gi et berettiget krav om justering av enhetsprisen.

Det er mer diskutert om endring av enhetspriser kan kreves når det bare skyldes endringer i markedsprisene på enkeltprodukter som ikke eller i liten grad fanges opp av den ordinære prisstigningsindeksen. Jacob Kolrud er av den oppfatning at det kan kreves endring av enhetspriser med denne begrunnelse når endringen er så stor at det forrykker forutsetningene for den avtalte enhetsprisen. Einar Barbo er av motsatt oppfatning.

Undertegnende er av den oppfatning at det som utgangspunkt er oppdragsgiver som bærer risikoen for en ekstraordinær utvikling av prisene. NS 8405 pkt. 25.7.3 og NS 8407 pkt. 34.3.3 må ses på som en sikkerhetsventil for at entreprenøren ikke skal bli sittende med risikoen for en uventet prisutvikling, men at det må være en høy terskel for at disse bestemmelsen kommer til anvendelse i disse situasjonen.

Det er imidlertid sikkert at entreprenøren ikke kan kreve endring i enhetsprisene uten å ha varslet i riktig tid, og at oppdragsgiver må protestere dersom han har fått et slikt varsel for ikke å bli ansett for å ha akseptert endringsvarselet.

For øvrig gjennomgår vi dette og andre praktiske problemstillinger på KONTRAKTSEMINARET ENTREPRISE som avvikles 6. og 7. oktober 2021. Se mer på www.kontraktseminaret.no.

Oslo 19. mai 2021

Helge A. Tryti

Advokat