Entreprenørens merkostnader som følge av ekstraordinær prisutvikling 

I entrepriseretten har entreprenøren som utgangspunkt ansvaret for prisutviklingen fra kontraktsignatur til overtagelse. Dagens situasjon reiser spørsmålet om entreprenøren kan kreve kompensasjon for den ekstraordinære prisutviklingen som har vært i byggenæringen gjennom særlig det siste året. Denne artikkelen tar for seg om entreprenøren kan kreve tillegg med begrunnelse i ekstraordinær prisutvikling.

Entrepriserettens utgangspunkt – fordeling av risiko

Det er et klart utgangspunkt at det er entreprenøren som bærer risikoen for at han kan gjennomføre prosjektet med de ressurser han la til grunn ved inngåelse av entreprisekontrakten. Denne risikoen forutsettes entreprenøren å ha innkalkulert i sin pris.

Lønns- og prisstigning er det imidlertid byggherren som har ansvaret for i en NS-kontrakt med mindre annet er avtalt. Denne kompenseres normalt etter en avtalt prisindeks som utarbeides av Statistisk Sentral Byrå (SSB). Det er ikke uvanlig at partene avtaler en kontraktsum hvor entreprenøren også påtar seg ansvaret for lønns- og prisstigning i byggeperioden. Det forutsetter imidlertid at dette eksplisitt er avtalt mellom partene.

I den grad oppdragsgiver er forbruker, slår prisstigningen enda mer ut i den grad Norsk Standards Byggblanketter benyttes. Dette fordi disse formularene bare gir rett til å kreve prisstigning frem til oppstart, men ikke gjennom byggeperioden.

For det tilfellet partene har avtalt en fastpris uten regulering av prisutvikling, vil problemstillingen bli ytterligere satt på spissen. Merkostnaden for entreprenøren kan bli betydelig og kan fort bli mer enn det entreprenøren økonomisk kan tåle.

Prisstigning på materialer er imidlertid normalt ikke den største risikoen entreprenøren har i kontrakten. Entreprenørens primære risiko er normalt at han har planlagt prosjektet tilstrekkelig godt og at han har den fornødne evne til å gjennomføre entreprisen rasjonelt og effektivt i henhold til det planlagte. En ekstraordinær prisutvikling som følge av forhold som ikke kunne forutses, vil ikke tilhøre den risiko entreprenøren normalt skal ha.

Spørsmålet blir derfor hvor grensen går for når entreprenøren skal kunne kreve dekning av slike uforutsette merkostnader.

Risikofordeling i NS-kontrakter

NS-kontrakter representerer i stor grad en kodifisering av ulovfestet entrepriserett med unntak av de rene preklusjonsreglene som følger av Norsk Standards kontrakter.

I de ulike standardene tilkjennegis det flere steder at entreprenørens risiko skal begrenses til det som er påregnelig og som ikke medfører urimelige resultater. Innenfor den normale og forventede utvikling har entreprenøren ansvaret for blant annet prisutviklingen.

At entreprisekontrakten må innebære en form for rimelighet fremkommer blant annet i NS 8405 pkt. 27.2 (Mengdekontroll) hvor en avtale om låste mengder likevel ikke gjelder dersom det ville medføre «vesentlige tillegg eller fradrag i kontraktssummen». Altså at kontrakten ikke skal kunne medføre urimelige resultater den ene eller andre veien.

Tilsvarende i NS 8407 hvor det også fremkommer bestemmelser om tilsidesettelse av avtaler som ville medføre urimelige resultater.

Ved totalentrepriser er det som utgangspunkt byggherre som har ansvar for uventede forhold i grunnen. Imidlertid er det også anledning for totalentreprenøren å påta seg ansvaret for uventede forhold i grunnen. Det gjelder imidlertid ikke dersom forholdene i grunnen «avviker vesentlig fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med», jf. NS 8407 pkt.23.2. Tilsvarende vil heller ikke totalentreprenøren ha ansvaret for merkostnader i grunnen som følge av fortidsminner selv om entreprenøren hadde påtatt seg ansvaret for grunnforholdene, jf. NS 8407 pkt. 23.3.

Det er således flere steder lagt til grunn at entreprenøren skal ha ansvaret for den «normale» risikoen som ligger på ethvert prosjekt – herunder for prisutviklingen – men ikke for det som ligger utenfor det entreprenøren med rimelighet kunne påregne.

Bristende forutsetninger

Læren om «bristende forutsetninger» er en del av den ordinære kontraktsretten som kan gi grunnlag for å kreve tillegg i avtalt vederlag når forutsetningene for prisene i den inngåtte kontrakt ikke lengre er til stede.

I Hagstrøm (2017) «Obligasjonsrett» beskriver han bristende forutsetninger slik:

«Vi taler om bristende forutsetninger dersom det i tiden mellom inngåelse og oppfyllelse av avtalen inntrer forhold som leder til at forutsetningen ikke holder stikk.»

Skulle man forsøke å utdype det litt kan man oppsummere bristende forutsetninger slik:

Bristende forutsetninger innebærer at forholdene i tiden fra en avtale er inngått og til avtalen skal oppfylles, utvikler seg på en uforutsett måte slik at oppfyllelse av avtalen blir urimelig vanskelig eller umulig å oppfylle i henhold til de avtalevilkårene som ble kontraktsfestet på avtaletidspunktet.

En avgjørelse tatt inn i Rt-1951-371 viser en situasjon som ikke er ulik den situasjonen som er i dag med krig i Ukraina og drastisk endring i prisnivået – i dette tilfellet på kull. På lovdata vises det til «økonomisk force majeure». Fra Lovdata sitt sammendrag siteres følgende:

1941-05-15. Rt 1951 371. Norges Høyesterett – voldgiftsdom.

Stikkord: «Økonomisk force majeure.»

Sammendrag: En kullimportør sluttet i juni 1939 kontrakt om levering av kull og sinders til forskjellige statsinstitusjoner for brenselsesongen 1939-40 for en bestemt pris pr. tonn uten forbehold om regulering hvis krig brøt ut innen levering hadde funnet sted. Etter krigsutbruddet i september 1939 steg kullfraktene så sterkt at en oppfyllelse av kontrakten ville påføre selgeren et direkte og stort tap. Han nektet derfor videre levering til den avtalte pris, mens kjøperen på sin side påsto at kontrakten skulle oppfylles etter sitt innhold. Voldgiftsretten fant, at kullimportøren visstnok ikke hadde noen ubetinget rett til å heve kjøpet, men at han ikke var forpliktet til å fortsette leveringen med mindre prisen ble regulert slik de endrede forhold tilsa. (Min understrekning)

En annen dom fra Høyesterett fra 1935 har et tilsvarende resultat, men begrunnet noe annerledes. Her legger Høyesterett til grunn at det ville stride mot god forretningsskikk og tillitsforhold at selgeren skulle måtte selge med tap når uforutsette grunner hadde medført en radikal omvelting.

I sammendraget fra Lovdata står det følgende:

1935-02-26. Rt 1935 122. Norges Høyesterett – dom.

Sammendrag: En i sig selv uklar overenskomst av juni 1931 mellem to delvis samarbeidende nikkelprodusenter ansees som en kommisjonskontrakt; efter denne hadde kommisjonæren rett til at overta nikkel fra kommittenten for £ 150 pr. tonn for videresalg i eget navn for den pris han kunde opnaa. Efter at England i september 1931 hadde ophevet gullinnløsning, steg nikkelprisene sterkt. Kommittenten nektet da at levere et parti paa 200 tonn, som kommisjonæren hadde solgt for £ 235 pr. tonn, efter den stipulerte pris, og kommisjonæren krever nu erstatning for tapt fortjeneste. Paastanden forkastes, da det ansees i strid med god forretningsskikk og med tillitsforhold, hvorpaa overenskomsten mellem partene var bygget, naar kommisjonæren vilde gjøre gjeldende den fastsatte pris, efter at markedet av uforutseede grunner hadde undergaatt en radikal omveltning. (Min understrekning)

Begge dommene er av eldre dato, men begge er basert på situasjoner som ikke er veldig ulik den situasjonen vi har i dag med henholdsvis to år med en verdensomspennende pandemi, ekstrem mangel på enkelte materialer (bl.a. trevirke) samt i det siste også krig i Ukraina.

Både disse dommene og andre dommer gjelder i det vesentlige ytelser i form av varer. I vår sammenheng er det imidlertid tale om entreprise hvor det til enhver tid er eieren som har risikoen – og gevinsten – for en ikke ventet utvikling. Avdekking av fortidsminnesmerker som hinder for entreprenørens forutsatte byggeprosjekt er et godt eksempel på det.

Entreprisekontrakter har det elementet i seg at entreprenøren normalt ikke har en egenkapital som står i forhold til de verdier som ligger i et byggeprosjekt. Entreprenøren skal ikke avgi garantier for en upåregnelig utvikling, men skal ha ansvaret for å gjennomføre et prosjekt effektivt og rasjonelt innenfor en normal utvikling med den risiko og de svingningene det innebærer.

Hertil kommer at entreprisekontrakter kan gå over så vidt lang tid at en upåregnelig prisutvikling på grunn av hendelser som ikke kunne påregnes må kunne kreves kompensert. I den grad entreprenøren således kan påvise at han har blitt utsatt for en så vidt vesentlig prisøkning som følge av utenforliggende forhold som ikke entreprenøren med rimelighet kunne ta i beregning, er derfor min konklusjon at entreprenøren er berettiget til å kreve sine dokumenterte merkostnader kompensert.

Kravet til dokumentasjon

I hvilken grad entreprenøren har gitt en fastpris uten indeksregulering eller kompensasjons for lønns- og prisstigning bør ikke være avgjørende for resultatet.

Det avgjørende må være i hvilken grad entreprenøren kan påvise at han har blitt påført så vidt store økonomiske konsekvenser som følge av forhold han ikke kunne ha tatt i betraktning at balansen mellom ytelse og vederlag blir forskjøvet. Det vil ikke være tilstrekkelig at enkeltelementer får en dramatisk prisøkning i seg selv. Dersom det bare er enkelte elementer som får en ekstrem prisøkning, må det vurderes opp mot kontraktens totalsum. Det forhold at enkelte enhetspriser dobles eller tredobles er i seg selv ikke tilstrekkelig med mindre dette elementet også utgjør en vesentlig del av den samlede sluttsummen.

Konklusjon

Min konklusjon er derfor at entreprenøren er berettiget til å kreve dekket sine merkostnader i den grad det kan påvises en prisøkning på grunnlag av utenforliggende omstendigheter er betydelig og av en slik karakter at den med rimelighet ikke kunne påregnes på kontraktstidspunket. Etter min oppfatning er terskelen for å kreve dekket merkostnader som følge av ekstraordinær prisstigning lavere for entreprisekontrakter enn det som ellers følger av læren om bristende forutsetninger. Det er entreprenøren som har dokumentasjonsplikten at han er påført slike betydelige og uventede merkostnader at det kvalifiserer for et berettiget krav om dekning av påførte merkostnader.

Er det avtalt prisregulering må den den ekstraordinære prisutviklingen dokumenteres å være utover det som prisreguleringen fanger opp.

Oslo, 4. mai 2022

Helge A. Tryti

Advokat