1 Wprowadzenie

Podstawą tej wersji przewodnika po norweskich kontraktach budowlanych jest książka „Prosjektlederens håndbok for Norsk Standards entreprisekontrakter og kontrakter med forbruker”, która jest napisana przez adwokata Helge A. Tryti w języku norweskim i została przetłumaczona na język polski w 2016 roku. Polską wersję tej książki zredagowała prawnik Karolina Berazo w 2020 roku, aby móc udostępnić ją na stronie internetowej www.tryti.no dla wszystkich naszych polskich czytelników.
Ten podręcznik jest przeznaczony dla nieprawników i w związku z tym będzie kładł nacisk na praktyczny aspekt realizacji kontraktów na roboty budowlane. Jednocześnie oczywistym jest, że podręcznik dla nieprawników może być nieco uproszczony i może nie obejmować wszystkich sytuacji. W celu uzyskania bardziej szczegółowych i dokładniejszych interpretacji odwołuje się do różnych wydań komentarzy poszczególnych kontraktów i różnych sytuacji.
Roboty budowlane mogą dotyczyć zarówno dużych projektów budowlanych jak i dużych wartości ekonomicznych. Kierownicy projektów odpowiednio ze strony zleceniodawcy i wykonawcy posiadają z zasady wiedzę z zakresu przedmiotów technicznych. Mogą to być architekci, inżynierowie, kierownicy budowy oraz inne fachowcy – wszyscy posiadają inne podstawowe kompetencje zawodowe niż prawne aspekty kontraktu.
W celu bezpiecznej realizacji kontraktów budowlanych jest to niemniej jednak ważny i niezbędny element projektu. Zadanie kierownika projektu nie jest ograniczone do stworzenia budynku – kierownik projektu jest odpowiedzialny również za prawidłową realizację projektu, zgodnie z warunkami finansowymi oraz prawami i obowiązkami poszczególnych stron kontraktu. Jest to obowiązujące w równym stopniu po stronie zleceniodawcy jak i wykonawcy.
Kierownik projektu, który nie przestrzega postanowień kontraktu, nie wykonuje pracy, za którą otrzymuje zapłatę/do której został zatrudniony. Istnieje błędne przekonanie, że kierownik projektu powinien być „miły” – kierownik projektu powinien być dokładny. Jeżeli kierownik projektu będzie chciał być „miły”, zobowiązuje się do proszenia swojego zleceniodawcy o zgodę. Bycie „miłym” wykracza poza zakres władzy kierownika projektu, ponieważ uważa on wynik pracy jako mniej obciążający niż dokładne i prawidłowe działanie w ramach realizacji kontraktu.
Często jest tak, że kierownicy projektu realizowanego u zleceniodawcy i wykonawca znają się nawzajem – albo dobrze się znają, albo stają się przyjaciółmi w ciągu trwania projektu. Kiedy przychodzi czas rozliczenia końcowego, siadają i „znajdują rozwiązanie”. To oznacza, że kierownik projektu nie wykonał swojej pracy. Zadaniem kierownika projektu jest zadbanie o prawidłowy wynik pracy, a nie pielęgnowanie znajomości lub przyjaźni.
W innych sytuacjach między przedstawicielami stron kontraktu w trakcie projektu powstanie negatywna chemia. Wtedy do głosu dochodzą również formalności w pełnym zakresie. Wtedy przy końcowym rozliczeniu jest to mało prawdopodobne, że wykonawca lub zleceniodawca powiedzą, że „Jeszcze nigdy nie trzymaliśmy się tak dokładnie terminów…”. Dlatego też tak ważne jest, aby być „poprawnym w miły sposób” przy projekcie już od samego początku.
Wiedza na temat tego, że niektórzy generalni wykonawcy posiadają własnych kierowników projektu, którzy „przejmują” projekt w momencie, kiedy sytuacja finansowa staje się niekorzystna, może być również pomocna. Wtedy „The good guy” odchodzi, a „The bad guy” wkracza do projektu, kiedy zbliża się rozliczenie końcowe.
W tej sytuacji nie ma pewności, że podwykonawca przytoczy argument, że nie dopilnowano, aby zgłosić wymogi dodatkowe „bez zbędnej zwłoki” w sytuacjach, gdzie poprzedni kierownik projektu wiedział, że będzie potrzeba prac dodatkowych. Nowy kierownik projektu twierdzi, że nie otrzymał takiego zawiadomienia o zmianach, które zakłada kontrakt i odrzuca wniosek o wykonanie prac dodatkowych ze względów formalnych z powodu braku terminowego powiadomienia.
Jednocześnie doświadczony wykonawca, który dokonał spóźnionego zawiadomienia, może odrzucić sprzeciw zleceniodawcy w kwestii prac dodatkowych w rozliczeniu końcowym, jeżeli zleceniodawca nie zgłosił sprzeciwu wobec spóźnionego zawiadomienia o pracach dodatkowych przed rozliczeniem końcowym. Zleceniodawca musi zaznaczyć, że powoła się „bez zbędnej zwłoki” na zbyt późne złożenie zawiadomienia o pracach dodatkowych. Jeżeli zleceniodawca będzie zwlekał z poinformowaniem wykonawcy, że zawiadomienie przyszło za późno, zleceniodawca utraci prawo do powoływania się na ten warunek w późniejszym przebiegu sprawy.
Większość kierowników projektu będzie uważało spowodowanie straty wobec swojego pracodawcy lub zleceniodawcy z powodu braku wiedzy lub zrozumienia przepisów kontraktu, którym dany kierownik miał zarządzać, za wyjątkowo uciążliwe. Ponadto kierownik projektu może zostać pociągnięty do odpowiedzialności finansowej za nienależyte wykonanie kontraktu. Argument braku znajomości postanowienia kontraktu przez kierownika projektu nigdy nie zwalnia go z odpowiedzialności.
Po zapoznaniu się z kilkoma podstawowymi zasadami w rozdziale 2 niniejszego podręcznika “Ogólne wprowadzenie do norweskiego prawa budowlanego”, kierownik projektu może skoncentrować się na zapoznaniu się z kontraktem na roboty budowlane ustalonym dla jego projektu. Niemniej jednak, niezależnie od tego powinien przeczytać rozdział 5 podręcznika, który dotyczy normy NS 8405. Znajomość normy NS 8405 będzie niezbędna dla zrozumienia innych kontraktów opartych na normach norweskich.
Kontrakty na roboty budowlane nie tylko skomplikowane, ale stwarzają też mnóstwo okazji do popełnienia błędu. Dlatego opracowaliśmy „listy kontrolne” dla wszystkich poszczególnych rodzajów kontraktów budowlanych, które mają stanowić środek pomocniczy, który pozwoli kierownikowi projektu zapamiętać wszystkie przepisy i terminy, nad którymi musi mieć kontrolę. Listy kontrolne są podzielone na cztery rozdziały: (1) „Przed rozpoczęciem”, (2) „W trakcie realizacji”, (3) „Zakończenie projektu” oraz (4) „Okres reklamacji i ewentualnych sporów”. Zalecamy stworzenie takiej „listy kontrolnej” dla każdego kontraktu, która będzie na bieżąco uzupełniana i aktualizowana. Lista powinna być dostępna w dowolnym momencie w czasie realizacji projektu.
Zmiany i pracy dodatkowe są dość częstym tematem sporów przy każdym kontrakcie. Dlatego też opracowano osobne formularze do zgłaszania zmian i prac dodatkowych, z których zalecamy skorzystać. Stworzono również propozycje dla każdego zestawienia w formie arkusza kalkulacyjnego, aby móc w dowolnym momencie uzyskać wgląd w zgłoszone dodatkowe oraz zmienione wymogi. Mają one pomóc kierownikowi projektu przy dopilnowaniu, że wszystkie wymogi oraz zastrzeżenia do wymogów są zgłaszane prawidłowo i rozpatrywane prawidłowo. Zalecane formularze do zgłaszania zmian i prac dodatkowych można bezpłatnie ściągnąć ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/

2 Wprowadzenie ogólne do norweskiego prawa budowlanego

2.1 Podstawowa wiedza z zakresu kontraktów na roboty budowlane
Istotne jest, aby strony rozumiały kontrakty, które podpisują, ponieważ wtedy mogą uniknąć niepotrzebnych konfliktów oraz zbędnych kosztów dodatkowych lub strat. Nieporozumienia i brak wiedzy to częste powody powstawania sporów. Zdobywając minimum wiedzy dotyczącej poszczególnych kontraktów, można uniknąć wielu błędów przy ograniczonym wysiłku.
Rozwój w zakresie realizacji projektów na roboty budowlane w Norwegii, ogólnie rzecz biorąc, poszedł w kierunku znacznie większego nacisku na formalizm. W związku z tym spory są coraz częściej rozwiązywane na tle błędów formalnych ze strony konsultanta, zleceniodawcy lub wykonawcy. Strona, która ponosi stratę w wyniku błędu formalnego, uzna tę sytuację za “nieuzasadnioną” mimo tego, że strona ta podpisała kontrakt, który określa dane wymogi formalne. Wcześniej to przyjaźń, duma zawodowa i podstawowa wiara w prawdę absolutną były znacznie ważniejsze.
Przyjaźń i wzajemne zaufanie w ramach kontraktu stanowią podstawowe wartości, ale nie muszą one wykluczać uprzejmego i właściwego działania. Poprzez „właściwe” działanie mam na myśli przestrzeganie wymogów formalnych nawet jeżeli strony wzajemnie sobie ufają. Nawet dobrzy przyjaciele powinni przestrzegać ustalonych zasad dotyczących zgłaszania różnych kwestii. Niedokładności przy ustalonych procedurach powodują, że warunki kontraktu stają się niejasne.
Jeżeli strony uważają, że niektóre ze sformułowań kontraktu opartego na normie norweskiej są zbyt formalne lub bezwzględne, strony powinny podjąć te kwestie przed podpisaniem kontraktu, ewentualnie podczas spotkania inaugurującego projekt. Takie korekty mogą zostać uwzględnione w części „Postanowienia szczególne” w samej treści kontraktu lub dołączone do kontraktu jako załącznik. Zmiany w postanowieniach kontraktu mogą być również ujęte w protokole ze spotkania inaugurującego projekt lub w protokole ze spotkania dotyczącego budowy. Jeżeli żadne z powyższych nie zostanie wprowadzone, obowiązują formalne postanowienia kontraktu. Istnieje niewiele rzeczy, które są postrzegane jako bardziej stresujące niż to, że osoba, którą uważa się za przyjaciela powołuje się na brak formalnego zawiadomienia jako podstawę do uniknięcia zapłacenia kosztów dodatkowych lub na zbyt późno zgłoszony sprzeciw jako podstawę do wypłaty spornego roszczenia.
Bycie „miłym” raz lub wielokrotnie poprzez niepowoływanie się na zbyt późne zgłoszenie lub udzielenie odpowiedzi, prowadzi szybko do dyskusji na temat tego, czy strony poprzez swoje faktyczne działanie tym samym zawarły inną umowę niż tą, którą podpisały. Typowym przykładem „zawarcia umowy poprzez działanie” jest sytuacja, w której sam kontrakt określa zgłoszenie zmiany na piśmie jako warunek otrzymania prawa do dodatkowej zapłaty. Jeżeli strony dokonały jednak ustnych zamówień, zamówienia zostały zrealizowane, zafakturowane i opłacone – i zostało to wykonane wielokrotnie – sąd może postanowić, że poprzez swoje działalnie strony odstąpiły od sformułowania kontraktu stanowiącego, że wszystkie zamówienia dodatkowe muszą istnieć w formie pisemnej, aby mogły być honorowane. W prawie mówi się wtedy o tym, że strony zawarły nową umowę poprzez „czynności konkludentne”.
Przegląd różnych kontraktów ma na celu stworzenie zwięzłego wykazu najważniejszych zasad i ogólnych przepisów obowiązujących w kontraktach, aby strony mogły korzystać z tych kontraktów, które są najlepiej dopasowane do poszczególnych projektów. W ten sposób strony zgodnie wybierają kontrakt, który jest najlepszy dla danego projektu i znają najważniejsze konsekwencje tego wyboru.
Jeżeli na przykład generalny wykonawca podpisał kontrakt z podwykonawcą w oparciu o normę NS 8405, powinien wiedzieć, dlaczego powinien wybrać kontrakt oparty o normę NS 8415 do zawarcia umowy ze swoimi podwykonawcami, a nie kontrakt wg. NS 8416.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Strony muszą znać główne zasady dotyczące poszczególnych norm tak, aby wiedziały który kontrakt należy zastosować i dlaczego
• Ważne jest, aby być „uprzejmie poprawnym” – a nie „miłym”

2.2 Warunki prawne. Prawo zawierania umów
W norweskim prawie istnieje możliwość realizacji robót budowlanych bez żadnej formy pisemnego kontraktu oraz bez odniesienia do którejkolwiek z norm norweskich. W przypadku sporu w takiej sytuacji, zastosowanie będzie miało powszechne norweskie prawo zawierania umów. Między stronami kontraktu, gdzie żadna ze stron nie jest konsumentem, zachodzi pełna swoboda umów.
Jeżeli zleceniodawca jest konsumentem a prace są realizowane w zakresie użytku osobistego zleceniodawcy i jego najbliższej rodziny, obowiązują przepisy forbrukerlovgivningen [przyp. tłum. ustawy o prawach konsumenta]. Przepisy te są obowiązkowe, co oznacza, że konsument może zachować prawa, które wynikają z tych postanowień całkowicie niezależnie od treści pisemnego kontraktu. Najistotniejsze ustawy to
• Ustawa o usługach fachowych świadczonych dla konsumentów – prace przy istniejących nieruchomościach
• Ustawa o umowach budowy nowych lokali mieszkalnych zawieranych z konsumentem – prace przy budowie nowego lokalu mieszkalnego
• Forbrukerkjøpsloven [przyp. tłum. ustawa o sprzedaży konsumenckiej] – zakup materiałów budowlanych dla własnego użytku konsumenta.
Nie mamy jednak żadnej ustawy dotyczącej umów o robótach budowlanych. Oznacza to, że o ile nie ustalono inaczej między stronami, sąd odniesie się do „nieopartego na ustawie prawa budowlanego”, które w pewnym stopniu składa się z zasad zawartych w normach norweskich. Tak więc, zawarcie umowy bez odniesienia do kontraktu opartego na normach norweskich nie jest samo w sobie katastrofą, jednak czyni to warunki kontraktu mniej przejrzystymi i nie jest zalecane.
Według norweskiego prawa zawierania umów brak odpowiedzi od drugiej strony w zasadzie nie wystarczy, aby uznać, że strony są zgodne w danej kwestii. Na ogół wyrażane jest ono tak, że umowy nie mogą być zawierane na zasadzie bierności.
Jeżeli strony zawarły kontrakt w oparciu o normy norweskie, punktem wyjścia jest wtedy sytuacja przeciwna – większość umów dodatkowych w trakcie realizacji projektu jest zawierana na zasadzie bierności. Jeżeli wykonawca zgłosił kwestie dodatkowe a zleceniodawca nie odniósł się do tego zgłoszenia, zleceniodawca poprzez brak odpowiedzi (bierność) zaakceptował te kwestie. Kontrakty oparte na normach norweskich są skonstruowane na takiej zasadzie, że bierność oznacza zgodę.
Takie specjalne terminy prekluzyjne, na których skonstruowane są kontrakty oparte na normach norweskich, nie obowiązują, jeżeli nie zawarto kontraktu na podstawie tych norm. „Terminy prekluzyjne” oznaczają, że jeżeli druga strona nie reaguje na zgłoszenie w terminie, można odrzucić późniejszy sprzeciw podając jako uzasadnienie, że odpowiedź przyszła zbyt późno.
W kwestii dzienników Norweskiego Instytutu Techniki Budowlanej [NBI-blader], „Normy dla pomieszczeń mokrych”, normy NS 3420 i innych, nie będzie się można na nie powoływać jako zobowiązanie wynikające z kontraktu, chyba że tak wynika z umowy. Jeżeli strony ustaliły, że między stronami będzie obowiązywał kontrakt oparty na normach norweskich (np. NS 8405), oznacza to, że techniczne normy norweskie również będą stanowiły dokumentację kontraktu. Dotyczy to na przykład NS 3420 (wykonanie, jakość itp.) oraz NS 3940 (obliczanie powierzchni). Dzienniki Norweskiego Instytutu Techniki Budowlanej czy też „Norma dla pomieszczeń mokrych” nie stanowią jednak części dokumentacji kontraktu, chyba że jasno i wyraźnie wynika to z treści kontraktu.
Podpisywanie umowy na krótkim formularzu jest bardzo popularną formą umowy. Te formularze nazywają się odpowiednio NS 8405A, NS 8406A itp. Postanowienia wynikające z kontraktu nie stanowią części formularza umowy, ale formularz kontraktu zawiera odniesienia do nich.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Istnieje swoboda zawierania umów przy kontraktach na roboty budowlane, jednak nie dotyczy to umów konsumenckich na roboty budowlane. Przepisy prawne mają pierwszeństwo przed umową
• W kontrakcie opartym na normach norweskich brak odpowiedzi w terminie przewidzianym na udzielenie odpowiedzi oznacza zgodę
• Brak odpowiedzi (bierność) to najczęstszy sposób ustalania kwestii dodatkowych i zmian w kontrakcie opartym na normach norweskich
• Normy techniczne mają zastosowanie w przypadku zawarcia kontraktu opartego na normach norweskich, ale nie obowiązują, jeżeli nie zawarto kontraktu w oparciu o takie normy
• Inne normy takie jak „norma dla pomieszczeń mokrych”, dzienniki Norweskiego Instytutu Techniki Budowlanej itd. nie obowiązują, jeżeli nie zostały uwzględnione jako dokumentacja kontraktu

2.3 Ogólne informacje o kontraktach opartych na normach norweskich (NS-kontrakter)
Normy norweskie (NS) to standaryzowane warunki kontraktów sporządzone w ramach współpracy między organizacjami branżowymi, organizacjami konsumenckimi i przedstawicielami społeczeństwa zrzeszonymi w różnych komitetach. Skład różnych komitetów różni się w zależności od zalecanego obszaru stosowania danej normy. Normy obejmują obszary, które są nieuregulowane lub są w niewielkim stopniu regulowane przez prawo, ale wiele z kontraktów opracowanych na ich podstawie stanowi pewnego rodzaju potwierdzenie tego, co wynikałoby z nieopartego na ustawie prawa budowlanego, nawet jeżeli strony nie zawarły pisemnej umowy.
Istnieją również inne normy niż kontrakty na podstawie norm norweskich, ale są one rzadziej stosowane w praktyce.
Jedną z nich jest NLM 10 („Ogólne warunki dotyczące dostawy i montażu maszyn oraz innych urządzeń mechanicznych, elektrycznych i sprzętu elektronicznego w oraz między Danią, Finlandią, Norwegią i Szwecją”) opracowana przez Norsk Industri [przyp. tłum. Związek Zawodowy Pracodawców Norweskiej Branży Przemysłowej]. Skupia się ona głównie na instalacjach technicznych. Daje ona znacznie mniej praw dla zleceniodawcy niż kontrakty oparte na normach norweskich i przewidują m.in. roczny okres gwarancji. Oznacza to, że norma ta nie jest korzystna, jeżeli główny wykonawca zawarł kontrakt na podstawie normy norweskiej, który przewiduje 5-letni okres gwarancyjny.
Kolejną normą jest NTK 07, która jest stosowana między innymi przy przetargach dla linii kolejowej Follobanen. Są to duże kontrakty, które mają znaczenie również dla innych większych kontraktów oraz umów podwykonawczych przy budowie linii kolejowej Follobanen.
NTK 07 to kontrakt na wykonawstwo generalne opracowany głównie dla sektora offshore, który zawiera między innymi podpisany protokół, w którym Związek Zawodowy Pracodawców Norweskiej Branży Przemysłowej w imieniu swoich członków zobowiązał się do stosowania tego kontraktu przy zawieraniu umów z takimi firmami jak Hydro czy Statoil.
W dalszej części nie będę omawiać szczegółowo normy NLM 10 ani NTK 07. Będą one czasami zdecydowanie odbiegać od kontraktów opartych na normach norweskich.
Ponieważ kontrakty oparte na normach norweskich są wynikiem współpracy między różnymi organizacjami reprezentującymi interesy, obydwie strony zawierające kontrakt mogą polegać na tym, że ogólne warunki kontaktu są wyważone i nie mogą w sposób nieuzasadniony przemawiać na korzyść jednej ze stron. Korzystanie z kontraktów opracowanych na podstawie norm norweskich oszczędza sporo pracy, ponieważ warunki określone przez normę stanowią podstawę zawieranych kontraktów.
Jeżeli jedna ze stron otrzymuje projekt umowy, który nie stanowi kontraktu w oparciu o normy norweskie, ale został opracowany przez jedną ze stron, odbiorca powinien systematycznie i dokładnie przeanalizować ten projekt, aby upewnić się, że nie zawiera on żadnych absurdów, które zaburzałyby możliwą do zaakceptowania równowagę pomiędzy stronami.
Standard Norge to prywatna organizacja branżowa, która opracowała szereg norm w zakresie inżynierii lądowej i wodnej. Otrzymują oni zapłatę za swoją pracę i w związku z tym kontrakty są drogie. Zamówienie odbywa się poprzez organizację Standard Norge i może zostać zakupione zarówno w formie papierowej jak i cyfrowej. W pozostałych kwestiach odwołuje się do strony internetowej organizacji Standard Norge, www.standard.no.
Niektóre normy „wygasły”, ale niemniej jednak są często stosowane. Oznacza to, że stosowanie obecnej normy nie jest już zalecane przez organizację Standard Norge, na przykład dlatego, że pojawiła się nowa i zaktualizowana norma. Przykładem takim jest norma NS 3431 (generalne wykonawstwo), która została zastąpiona w 2011 przez normę NS 8407. Niemniej jednak nadal wykorzystuje się NS 3431, również przy nowych kontraktach. Strony, w ramach kontraktu, mają możliwość wyrażenia zgody w kwestii tego, że norma której stosowania organizacja Standard Norge już nie zaleca, może być zastosowana w konkretnej umowie.
Jest to całkiem normalne, że oferta jest przedstawiona w ten sposób, że wykonawca na przykład pisze „W pozostałych kwestiach obowiązuje norma NS 8405”. Oznacza to, że jeżeli oferta zostanie przyjęta, norma NS 8405 – ze swoimi 34 stronami prawniczej wykładni na temat kwestii spornych – stanie się częścią zobowiązań kontraktowych stron.
Nie jest rzadkością, że ustala się odbiegające od umowy postanowienia opracowane przez jedną ze stron, które dodaje się do działu „Postanowienia szczególne” kontraktu. W takim przypadku druga strona powinna przeczytać dokładnie te postanowienia przed podpisaniem kontraktu. Celem załączenia „Szczególnych warunków kontraktu” jest właśnie ograniczenie praw drugiej strony, które nie wynikają z aktualnej normy NS.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kontrakty oparte na normach norweskich są z zasady negocjowane jako wyważone
• „Postanowienia szczególne kontraktu” zleceniodawcy należy przeczytać uważnie, ponieważ zadaniem takich postanowień jest przesunięcie punktu równowagi w zakresie danej normy
• Generalny wykonawca musi kontrolować, aby podwykonawca posiadał podobne zobowiązania wynikające z kontraktu jak on sam
• Norma NLM 10 jest w niewielkim stopniu przydatna, jeżeli generalny wykonawca zawarł kontrakt na podstawie normy norweskiej
• Istnieje pełna swoboda zawierania kontraktów na podstawie starych norm norweskich (np. NS 3431), ale nie zaleca się takich czynności

2.4 Sprzeczności w dokumentacji kontraktowej. Niewłaściwe użycie podręcznika zarządzania projektem (PA-bok)
W prawie kwestie sprzeczne między dokumentami kontraktowymi rozwiązuje się w ten sposób, że postanowienia szczególne mają pierwszeństwo przed postanowieniami ogólnymi, oraz tak, że nowe postanowienia mają pierwszeństwo przed starymi postanowieniami.
W kontraktach budowlanych istnieje konkretnie określona hierarchia między różnymi dokumentami kontraktowymi w przypadku zaistnienia sprzeczności. Dzieje się tak na przykład w normie NS 84-5 pkt. 3.1. Problemy pojawiają się natomiast kiedy zleceniodawca zmieni kolejność. Jeżeli kontrakt zawiera na przykład przepis mówiący o tym, że zapytanie ofertowe będzie stało wyżej niż oferta wykonawcy, wszelkie zmienione rozwiązania lub zastrzeżenia wykonawcy nie będą stosowane, chyba że zastrzeżenia te zostaną powtórzone w samym formularzu kontraktowym.
Jeszcze gorsza sytuacja ma miejsce, jeżeli warunki kontraktu zostaną włączone do Podręcznika Zarządzania Projektem (PA-boken). Powinien on zawierać jedynie praktyczne informacje dotyczące realizacji kontraktu, takie jak na przykład imiona i nazwiska, adresy, dane innych wykonawców i inne praktyczne kwestie, które nie mają nic wspólnego ze zobowiązaniami wynikającymi z kontraktu. W związku z tym ten podręcznik nie został uwzględniony w hierarchii dokumentów na przykład w normie NS 8405 pkt. 3.1 ani nie został też zdefiniowany jako dokument kontraktowy. Dlatego też wykonawca mógłby uznać, że nie jest zobowiązany respektować postanowienia kontraktu określonego w Podręczniku Zarządzania Projektem. Podręcznik Zarządzania Projektem jest opracowywany jednostronnie przez zleceniodawcę. Tak samo dzieje się nawet jeżeli Podręcznik Zarządzania Projektem jest załączony do zapytania ofertowego, ponieważ składający ofertę zazwyczaj nie będzie miał możliwości zapoznania się z tym podręcznikiem przed podpisaniem kontraktu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Szczegółowe postanowienia kontraktu mają pierwszeństwo przed ogólnymi postanowieniami kontraktu
• Jeżeli hierarchia dokumentów kontraktowych zostaje zmieniona, należy ocenić jakie konsekwencje będzie to miało dla kontraktu
• Podręcznik Zarządzania Projektem powinien zawierać praktyczne informacje, ale nie postanowienia kontraktu

2.5 Nie należy stosować kontraktów opartych na normach norweskich, jeżeli zleceniodawcą jest konsument
Kontrakty oparte na normach norweskich (NS-kontrakter) nie są właściwe, jeżeli zleceniodawcą jest konsument a projekt jest realizowany na jego prywatny użytek. Jeżeli prace budowlane nie są wykonywane na prywatny użytek, obowiązują te same przepisy jak między przedsiębiorcami, nawet jeżeli zleceniodawcą jest osoba prywatna. Nie ma znaczenia czy konsument zatrudnił profesjonalnego kierownika projektu, czy też nie.
Jeżeli zleceniodawca jest konsumentem, obowiązuje ustawa o usługach fachowych świadczonych dla konsumentów lub ustawa o umowach budowy nowych lokali mieszkalnych zawieranych z konsumentem bez względu na to, co strony ustaliły w swoim kontrakcie. Nie można prawnie odstąpić od tych postanowień na szkodę konsumenta. Jeżeli konsument podpisał kontrakt na podstawie normy NS 8405, umowa jest nadal obowiązująca, jednak wyłącznie pod warunkiem, że nie stoi ona w sprzeczności z postanowieniami ustawy. Przepisy prawne mają pierwszeństwo.
Istnieją jednak osobne kontrakty, które są właściwe w sytuacji budowy lokalu mieszkalnego/domu rekreacyjnego lub świadczenia usług fachowych. Są one również wydawane przez organizację Norsk Standard, ale są tytułowane jako „Byggblankett”. W przypadku nowego lokalu mieszkalnego/domu rekreacyjnego stosuje się Wzór formularza od 3425 do 3429, w zależności od rodzaju budowy, o której mowa. W przypadku zlecenia na prace fachowe, które nie są związane z nowym lokalem mieszkalnym/domem rekreacyjnym, stosuje się Wzór formularza 3501 lub 3502.
Należy zauważyć, że spółdzielnia mieszkaniowa oraz współwłaściciele nigdy nie będą mogli być traktowane jako konsumenci w rozumieniu prawa norweskiego. Są oni zawsze traktowani jako „przedsiębiorcy” i stosuje się wtedy zwykłe kontrakty oparte o normy norweskie. Nie są oni chronieni przez prawo w taki sam sposób.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Osoby prywatne, które zatrudniają fachowców/wykonawców, są chronione specjalnymi prawami w ramach umów konsumenckich
• Prawa te obowiązują tylko jeżeli prace są wykonywane dla osoby prywatnej na jej prywatny użytek lub użytek jej rodziny
• Odpowiednie formularze kontraktowe to Formularz Budowlany 3501 lub 3502 w przypadku prac wykonywanych przy istniejących lokalach mieszkalnych/domach rekreacyjnych
• W przypadku nowego lokalu mieszkalnego/domu rekreacyjnego stosuje się Wzory formularzy 3425 do 3529

2.6 Cztery pojęcia, które kierownik projektu musi znać i rozumieć
Znajomość niektórych podstawowych pojęć jest niezbędna, aby zrozumieć kontrakty oparte na normach norweskich i móc dostosować się tak, aby konkretne sytuacje nie były niespodzianką.

„Prekluzja” ma zastosowanie wtedy, gdy roszczenie wykonawcy lub sprzeciw zleceniodawcy są prawnie uzasadnione, ale niemniej jednak mogą zostać odrzucone, ponieważ zgłoszenie lub sprzeciw zostały wniesione zbyt późno. Kiedy mówi się, że roszczenie wykonawcy uległo prekluzji, oznacza to, że roszczenie spełnia wymogi dodatkowej zapłaty, ale dodatkowa kwota nie zostaje wypłacona, ponieważ dodatkowe roszczenie zostało zgłoszone zbyt późno.
Podobnie, jeżeli na przykład sprzeciw zleceniodawcy w zakresie ewidencji czasu pracy lub wykazu materiałów w przypadku prac rozliczanych na podstawie rachunków nie zostaną dostarczone w ciągu 14 dni w ramach kontraktu NS 8405, sprzeciw może ulec prekluzji (zostać pominięty), ponieważ został wniesiony zbyt późno. Ewidencja czasu pracy musi w takim przypadku pozostać niezmieniona nawet jeżeli sprzeciw wobec podanych godzin był prawnie uzasadniony.

„Czynności konkludentne” mają miejsce wtedy, kiedy uznaje się, że strony zawarły nową umowę, która pomija ustalenia podpisanej umowy poprzez systematyczne i powtarzalne działanie obydwu stron w sposób inny niż określono w kontrakcie. Wtedy nowa umowa zostaje uznana za zawartą poprzez działanie – czynności konkludentne.
Typowym przykładem jest sytuacja, w której strony systematycznie korzystają z poczty e-mail tak, jakby była ona “pisemna” w rozumieniu kontraktu. Norma NS 8405 definiuje „pisemne” zawiadomienie jako zawiadomienie na papierze. Jeżeli strony systematycznie i powtarzalnie korzystały z poczty e-mail w czasie trwania projektu tak jakby była to forma papierowa, to strona, która będzie powoływała się na to, że poczta e-mail nie jest formą pisemną zgodnie z postanowieniami kontraktu, nie będzie wysłuchana. Poprzez czynności konkludentne strony zmieniły umowę w tym zakresie.
Innym przykładem jest zapis w podpisanym kontrakcie, który mówi, że wszelkie prace dodatkowe muszą być zamówione pisemne, aby były uznane. Jeżeli można udowodnić, że zleceniodawca systematycznie zamawiał prace dodatkowe, wykonawca je realizował, fakturował i otrzymywał za nie wynagrodzenie, zleceniodawca przy rozliczeniu końcowym nie będzie mógł powołać się na argument braku zapłaty za ustnie zlecone prace dodatkowe z powodu braku zamówienia pisemnego.

„Negocjacje wokół meritum”. Jeżeli zleceniodawca odrzucił roszczenie wykonawcy dotyczące dodatkowej zapłaty argumentując to niezgłoszeniem roszczenia w rozsądnym czasie (roszczenie prekluzyjne), ale rozpoczął negocjacje wokół istoty prawnego uzasadnienia roszczenia bez wnoszenia zastrzeżeń w kwestii prekluzji, traci on prawo do sprzeciwu wobec zbyt późnego zgłoszenia roszczenia. W ten sposób zleceniodawca „ożywił” prekluzyjne roszczenie poprzez wejście w negocjacje wokół meritum roszczenia bez wniesienia zastrzeżeń.
Podobnie, jeżeli wykonawca oddalił protest zleceniodawcy wobec roszczenia dodatkowego argumentując to tym, że sprzeciw został złożony zbyt późno (protest prekluzyjny), ale przy rozliczeniu końcowym przeprowadził negocjacje wokół meritum bez zgłoszenia zastrzeżeń wobec prawnego uzasadnienia sprzeciwu, uznaje się, że wykonawca utracił prawo zgłoszenia sprzeciwu wobec zbyt późnego zgłoszenia protestu. W takim przypadku wykonawca „ożywił” prekluzyjny sprzeciw.
Należy dodać, że negocjacje wokół meritum muszą obejmować dany zakres, aby mogły zostać zastosowane, ale jest to niemniej jednak dość częste działanie w praktyce.

„Zabezpieczenie dowodów”. Nie wystarczy mieć prawa, żeby te prawo zostało przyznane. Poza posiadaniem prawa należy te prawo udowodnić. W umowach konsumenckich bezpośrednio z ustawy wynika, że w przypadku wątpliwości co do tego, kto ma faktycznie rację, prawo działa na niekorzyść wykonawcy. Jako strona będąca przedsiębiorcą, to on powinien zabezpieczyć niezbędne dowody. W związku z tym wykonawca przegra spór w kwestii tego, co zostało uzgodnione.
Podobna sytuacja może powstać między stronami będącymi przedsiębiorcami, jeżeli na przykład jedna ze stron twierdzi, że zastrzegła prawo do powołania się na prekluzję przed podjęciem rozmów ugodowych. Rozmowy ugodowe się nie powiodły. Strona, która twierdzi, że zgłosiła takie zastrzeżenie, ale nie może tego udowodnić, nie będzie uwzględniona w tym zakresie przez sąd.
Jeżeli jednak ta strona zaraz po spotkaniu niezwłocznie napisała e-mail do strony przeciwnej powołując się na to, że zgłosiła zastrzeżenie dotyczące prekluzji w razie braku zgody, w każdej sytuacji należy uznać, że takie zastrzeżenie zostało przez tę stronę zgłoszone.
Strona, która zgłasza kwestię, która nie jest udokumentowana, spotyka się wątpliwością dowodową.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• „Prekluzja” oznacza, że prawnie uzasadnione roszczenie lub sprzeciw nie są wiążące, ponieważ zostały zgłoszone zbyt późno
• „Czynności konkludentne” mają miejsce wtedy, gdy strony systematycznie i powtarzalnie działają w sposób inny niż wynika z umowy i poprzez takie ustalone działalnie zmieniają umowę w zakresie tego punktu
• „Negocjacje wokół meritum” oznacza, że strony – bez zastrzeżeń – podejmują ponownie dyskusję dotyczącą warunków, które zostały już wyjaśnione. Zazwyczaj „ożywa” wtedy roszczenie dotyczące dodatkowej zapłaty, które uległo już prekluzji, ponieważ zostało zgłoszone zbyt późno.
• „Zabezpieczenie dowodów” oznacza, że strona, która zgłasza zarzut, ponosi ryzyko możliwości przeprowadzenia dowodu dla tego zarzutu

3 Zlecenie dla konsumenta

3.1 Podstawowe informacje dotyczące umowy konsumenckiej na roboty budowlane
„Umowa konsumencka na roboty budowlane” to określenie ogólne na przepisy prawne obowiązujące w przypadku, kiedy zleceniodawcą jest konsument. Przepisy te stanowią o prawach i zobowiązaniach zarówno konsumenta jak i wykonawcy lub fachowca/rzemieślnika.
Jeżeli prace podlegają pod ustawę o prawach konsumenta, nie można ustalić wiążących warunków, które dają konsumentowi mniejsze prawa niż te, które wynikają z ustawy. Oznacza to, że jeżeli dana osoba korzysta na przykład z kontraktu w oparciu o normy norweskie, postanowienia takiego kontraktu obowiązują wyłącznie w zakresie, w którym nie ograniczają one w prawach konsumenta w stosunku do praw wynikających z ustawy.
Warunkiem, który musi zostać spełniony, jest zapewnienie konsumentowi praw, które wynikają z ustawy o prawach konsumenckich.
Przede wszystkim, zleceniodawcą musi być osoba prywatna. Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota mieszkaniowa nigdy nie będą chronione prawem w takim samym stopniu, jak konsument. Spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota mieszkaniowa są w świetle prawa „przedsiębiorcami”, w przypadku których zakłada się stosowanie między stronami zwykłych kontraktów opartych o normy norweskie. Jeżeli konsument nalega na przesłanie faktury do posiadanej przez niego firmy, zlecenie nie jest już traktowane jako umowa konsumencka na roboty budowlane. Wtedy zlecenie uznaje się za zwykłe roboty budowlane.
Po drugie, zlecenie musi być realizowane dla osobistego użytku osoby prywatnej. Obejmuje to również bliską rodzinę konsumenta jak np. niepełnoletnie dzieci itp. Innymi słowami, nie wystarczy, że prace są wykonywane pod prywatnym adresem osoby prywatnej, jeżeli cel jest związany z działalnością gospodarczą tej osoby.
Po trzecie, wykonawca lub fachowca musi wykonywać te prace w ramach własnej działalności.

Ważne elementy w niniejszym rozdziale:
• Jedynie osoby prywatne są chronione przepisami prawnymi przewidzianymi dla umowy konsumenckiej na roboty budowlane
• Zlecenie musi być realizowane dla prywatnych celów konsumenta

3.2 Trzy główne ustawy obowiązujące, jeżeli zleceniodawcą jest konsument
Pierwszą ustawę o prawach konsumenta zwaną „ustawą o usługach fachowych świadczonych dla konsumentów” otrzymaliśmy w 1989. Wprowadzała ona przepisy określające krótki termin (zazwyczaj 2 miesiące) obowiązujący konsumenta przy zgłaszaniu reklamacji usterek i błędów od momentu ich odkrycia, ale również prawo do reklamacji usterek i błędów w terminie do 5 lat po zakończeniu prac pod warunkiem, że dana kwestia nie została wcześniej wykryta.
Ponadto wprowadzała ona przepisy dotyczące wiążącej wyceny (15%), wymóg złożenia zamówienia na prace dodatkowe, obowiązek doradzania/odradzania konsumentowi, wymóg dotyczący postępu prac i tego, że prace muszą być skończone zanim rzemieślnik otrzyma prawo do zapłaty, chyba że ustalono inaczej. Ustawa obowiązuje w przypadku prac wykonywanych przy istniejącym lokalu mieszkalnym lub domu rekreacyjnym.
W 1997 weszła w życie ustawa o umowach konsumenckich na budowę nowych lokali mieszkalnych, która w wielu punktach powtarzała nowe zapisy ustawy o usługach fachowych świadczonych dla konsumentów, ale zawierała również sporo nowych elementów.
Najważniejsze innowacje w ustawie o umowach konsumenckich na budowę nowych lokali mieszkalnych stanowiły, że wykonawca lub wykonawca był zobowiązany do ustanowienia gwarancji bankowej zarówno podczas budowy lokalu mieszkalnego lub mieszkania rekreacyjnego, jak i przez 5 lat po zakończeniu prac, wykończeniu lokalu mieszkalnego, chyba że postanowiono inaczej w umowie z konsumentem oraz o tym, że konsument automatycznie otrzymywał prawo do nałożenia kary umownej jeżeli lokal mieszkalny nie został ukończony w uzgodnionym czasie.
Nowością było również to, że ustawa obowiązywała dla wszystkich rzemieślników i wykonawców, którzy realizowali zlecenie dla konsumenta. W związku z tym powyższe może również obejmować ogrodnika, który posiada umowę z konsumentem na położenie trawnika wokół domu.
Niemniej jednak należy sprecyzować, że podwykonawcy nigdy nie będą objęci ustawą o umowach konsumenckich na budowę nowych lokali mieszkalnych. Podwykonawca posiada własną umowę z wykonawcą lub zleceniodawcą niezależnie od tego, kto jest generalnym wykonawcą a kto zleceniodawcą. Zazwyczaj stosuje się kontrakty wg norm norweskich między wykonawcą/generalnym wykonawcą oraz podwykonawcą.
Ostatnią z podstawowych ustaw jest „ustawa o sprzedaży konsumenckiej”, która weszła w życie w 2002 roku. Dotyczy ona zakupu materiałów budowlanych przez osoby prywatne na cele osobiste. Daje ona konsumentowi większe prawa niż te, które miałby dzięki zwykłej ustawie o kupnie i jest skonstruowana w większości na tych samych zasadach co dwie pozostałe ustawy.
Jednak jest to częste błędne przekonanie, że prawa konsumenckie chronią wyłącznie konsumentów. Na przykład rzemieślnik lub wykonawca mają prawo odrzucić odwołanie od faktury końcowej, która nie została przedłożona „w rozsądnym terminie” (ustawa o usługach fachowych świadczonych dla konsumentów) lub „w ciągu miesiąca” (ustawa o umowach konsumenckich na budowę nowych lokali mieszkalnych).
Podobnie wykonawca lub rzemieślnik może odrzucić prawnie uzasadnioną reklamację, ponieważ konsument zwlekał z reklamacją dłużej niż dwa miesiące od momentu, w którym mógł ją zgłosić.

3.3 Oferta dla konsumenta
Istnieją pewne warunki, które rzemieślnik lub wykonawca powinien mieć zawsze na uwadze przy składaniu oferty konsumentowi. Konflikty, które powstają, są dość często spowodowane tym, że konsument i rzemieślnik lub wykonawca mają różne pojęcia na temat tego, co zostało ustalone i co jest zawarte w cenie lub przedstawionym kosztorysie. W związku z tym ważne jest, aby obie strony wyraźnie określiły swoje opinie i oczekiwania.

3.3.1 Zapytanie ofertowe
W wielu przypadkach nadesłane zapytanie ofertowe jest w znacznym stopniu niedoprecyzowane.
Aby rzemieślnik mógł przedstawić ofertę lub kosztorys według prawidłowych założeń, należy zawsze poprosić o wyjaśnienie funkcji, które mają być spełnione. Konsument często nie będzie miał żadnego pojęcia odnośnie do sposobu wykonania, ale należy sprecyzować zamierzony przez konsumenta rezultat pracy.
Jeżeli zapytanie dotyczy nowego lokalu mieszkalnego, w większości przypadków łatwiej będzie, jeżeli strony będą posiadały katalog lub inną podobną prezentację, do której będą się odnosić.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Rzemieślnik musi otrzymać jasne informacje na temat tego, co konsument chce osiągnąć poprzez wykonywane prace, natomiast zadaniem rzemieślnika jest sprecyzowanie tego, co może wykonać za podaną cenę

3.3.2 Ogólne informacje dotyczące oferty lub kosztorysu dla konsumenta
Wyraźnie określone warunki w ofercie są bardzo ważne.
Każda oferta powinna zawsze zawierać termin akceptacji. Ten termin może zawsze ulec przedłużeniu, ale rzemieślnik musi kontrolować sytuację tak, aby nie otrzymać kilku akceptacji ofert jednocześnie oraz żeby oferta nie została zaakceptowana w znacznie późniejszym terminie po zmianie cen, która nie zostały założona.
Należy również zawsze uwzględniać postanowienia mówiące o tym, że wszystkie ceny/kosztorysy zakładają normalny dostęp i możliwość wydajnej pracy w miejscu budowy. W takiej sytuacji można ewentualnie wnieść roszczenie o dodatkową opłatę z tytułu braku możliwości prowadzenia wydajnych działań pod warunkiem zgłoszenia tej kwestii w momencie pojawienia się zakłóceń lub przeszkód.
Zarówno w przypadku nowego jak i istniejącego lokalu mieszkalnego ustawa zakłada, że dostawy od rzemieślnika lub wykonawcy są kompletne, chyba że inaczej określono w ofercie. Innymi słowy, nie wystarczy sprecyzować treści oferty – trzeba dodatkowo określić to, co nie jest zawarte w ofercie, a co jest niezbędne, aby założona funkcja została spełniona.
Ponadto rzemieślnik/wykonawca posiada poszerzony obowiązek doradztwa i ewentualnego odradzenia. Jeżeli zamierzenia konsumenta są nieodpowiednie, niepotrzebnie kosztowne lub niezbyt przemyślane, przedsiębiorca jest zobowiązany do poinformowania o tym fakcie. W tym kontekście ważne jest, aby sprecyzować, że nie wystarczy, że rzemieślnik poinformował o danej kwestii – musi także udowodnić, że to zrobił. W związku z tym powinien określić swoje zalecenie w ofercie lub za pomocą wiadomości e-mail tak, aby mógł udowodnić, że konsument działał przeciwko zawodowemu zaleceniu, które otrzymał.
Jeżeli zlecenie dotyczy prac przy istniejącym lokalu mieszkalnym lub mieszkaniu rekreacyjnym, rzemieślnik lub wykonawca musi sprecyzować, że ma prawo fakturować na konto zaliczkowe na podstawie postępu pracy. Jeżeli tak nie wynika z oferty, konsument nie jest zobowiązany do zapłaty przed ukończeniem prac.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wszystkie oferty powinny zawierać termin akceptacji
• Należy określić w ofercie, że cena jest oparta na standardowym dostępie i możliwości wykonywania wydajnej pracy
• Oferta powinna być uznana za kompletną, chyba że podano inaczej
• W przypadku prac wykonywanych przy istniejącej nieruchomości należy sprecyzować, że fachowca ma prawo do fakturowania na konto zaliczkowe na podstawie przebiegu pracy
• Fachowiec posiada obowiązek doradzania wobec konsumenta

3.3.3 Oferta stałej ceny
Często zapytanie dotyczy stałej ceny za zlecenie. Przy założeniu, że zlecenie jest wyraźnie określone, a rzemieślnik dokonał niezbędnych zastrzeżeń, jest to proste.
Jeżeli oferta nie zawiera żadnych warunków dotyczących rozpoczęcia prac lub czasu ich trwania, fachowiec wykonujący pracę jest zobowiązany do rozpoczęcia możliwie jak najszybciej i realizowania prac nieprzerwanie do momentu ich ukończenia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli nie ustalono terminu rozpoczęcia, fachowiec jest zobowiązany do rozpoczęcia pracy niezwłocznie i kontynuacji nieprzerwanie aż do jej zakończenia

3.3.4 Kosztorys
Często wykonuje się kosztorys na prace przy istniejącym lokalu mieszkalnym, ponieważ trudno jest oszacować koszt takich prac. Alternatywą, z której może skorzystać rzemieślnik, jest zażądanie nieracjonalnie wysokiej stałej ceny, która obejmie ponoszone przez niego ryzyko.
Przy sporządzaniu kosztorysu rzemieślnik musi dokonać dokładnie takich samych zastrzeżeń jak w przypadku oferty ze stałą ceną. Musi zawierać naturalne warunki ogólne i specjalne.
Częstym problemem jest to, że kosztorys jest przedstawiany ustnie i w związku z tym jest często kwestionowany w późniejszym czasie. Rzemieślnik i konsument mają swoje wersje dotyczące tego, co wynikało z kosztorysu. Dlatego też rzemieślnik nigdy nie powinien podawać kosztorysu ustnie bez jego pisemnego potwierdzenia w terminie późniejszym. Może to mieć miejsce za pośrednictwem wiadomości e-mail z odniesieniem to tego, co zostało ujęte w kosztorysie i pod jakimi warunkami.
Podobnie jak w przypadku umowy o stałej cenie ważne jest, aby wyraźnie określić co wchodzi w skład kosztorysu. Oznacza to, że rzemieślnik może zgłosić kwestie dodatkowe, które nie zostały ujęte w kosztorysie. Wymóg zgłoszenia jest z zasady konieczny, jeżeli pojawiają się prace dodatkowe, które nie mogłyby być zgłoszone po raz pierwszy jako część zestawienia końcowego. Takie zgłoszenie może być dokonane na przykład poprzez przesłanie do konsumenta zaktualizowanej listy modyfikacji i prac dodatkowych, który dotyczy kwestii dodatkowych w stosunku do konsumenta.
Jeżeli podany kosztorys nie zawiera prac dodatkowych lub prac modyfikacyjnych, rzemieślnik lub wykonawca nie będą uprawnieni do zafakturowania prac w wartości powyżej 15% niż wynika to z przedstawionego kosztorysu. Rzemieślnik to strona przedsiębiorcza i można założyć, że potrafi obliczyć koszt swojej pracy bez błędu, który przekroczyłby 15%. Konsument może odmówić zapłaty roszczenia wykraczającego poza tę granicę, chyba że rzemieślnik może udowodnić prace dodatkowe lub modyfikacyjne.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W przypadku kosztorysu sporządzonego przed zamówieniem prac, rzemieślnik nie może przekroczyć kosztorysu w kwocie wyższej niż 15 %
• Prace dodatkowe lub modyfikacyjne należy zgłaszać na bieżąco konsumentowi, tak aby można było zawrzeć koszty dodatkowe jako dodatek do kosztorysu

3.3.5 Kosztorys „niewiążący”
Kosztorys sporządzony przez rzemieślnika lub wykonawcy stanowi podstawę podjęcia decyzji przez konsumenta czy zamówi prace czy ewentualnie wstrzyma się od realizacji prac ponieważ uzna je za zbyt kosztowne.
Ustawa daje jednak rzemieślnikowi lub wykonawcowi możliwość przedstawienia „niewiążącego kosztorysu”. Wtedy zalecane jest, aby rzemieślnik sprecyzował tę kwestię pisząc na przykład „Nie jestem w stanie podać wiążącej wyceny, ponieważ trudno jest obliczyć koszt prac, które należy wykonać. Nasz kosztorys jest w związku z tym niewiążący”.
W ten sposób rzemieślnik wyraźnie określił, że podał kosztorys, ale ten kosztorys nie może stanowić podstawy podjęcia decyzji przez konsumenta dotyczącej tego czy prace należy rozpocząć czy też nie. Innymi słowy, rzemieślnik nie bierze na siebie ryzyka związanego z ostatecznymi kosztami.
Tym samym, zasada dotycząca tego, że kosztorys własny rzemieślnika nie może przekroczyć 15 %, nie obowiązuje. Niemniej jednak należy założyć, że kosztorys jest sporządzony „z należytą starannością”, co oznacza, że rzemieślnik nie przedstawia świadomie takiego kosztorysu, którego nie będzie w stanie dotrzymać i w ten sposób zachęca konsumenta do rozpoczęcia projektu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kosztorys stanowi podstawę dla decyzji konsumenta w sprawie zamówienia.
• Jeżeli rzemieślnik sprecyzuje, że kosztorys nie może zostać użyty jako podstawa do podjęcia decyzji w sprawie zamówienia, granica 15 % nie obowiązuje
• Rzemieślnik może użyć sformułowania „Niewiążący kosztorys”

3.3.6 Prace rozliczane na podstawie rachunków lub oferta oparta na cenach jednostkowych
Jeżeli ustala się, że prace będą rozliczane na podstawie rachunków lub oferty opartej na cenach jednostkowych, zakłada się z zasady, że z każdą fakturą przedkładane będą konkretne listy godzinowe lub ewidencje materiałów.
Zazwyczaj nie wystarczy przesłać faktury z konta zaliczkowego bez dokumentów towarzyszących, ponieważ pozbawia to zleceniodawcę możliwości kontrolowania zakresu wykonywanych prac.
Konsekwencją nieprzesyłania list godzinowych i ewidencji materiałów przez rzemieślnika może być to, że zleceniodawca może wystosować uzasadnione żądanie wyceny wykonanych prac już po wniesieniu roszczenia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W przypadku prac rozliczanych na podstawie rachunków należy przedkładać listy godzinowe i ewidencje materiałów dla każdej faktury

3.4 Umowa konsumencka
Kiedy wykonawca lub rzemieślnik oferuje cenę lub kosztorys na konkretne zlecenie a konsument akceptuje tę ofertę, umowa zostaje zawarta. W takim przypadku nie ma formalnych wymogów zawierania dodatkowego kontraktu. Ustna umowa jest równie wiążąca co pisemna umowa. Problem stanowi to, że mogą istnieć różne sposoby rozumienia tego, co zostało ustalone. Wtedy powstają problemy i łatwo powstaje konflikt.
W przypadku niezgodności w zakresie tego, co zostało ustalone, to często strona przedsiębiorcy – rzemieślnik lub wykonawca – poniesie stratę, ponieważ sąd często przyjmuje założenie, że to przedsiębiorca jest tą stroną, która powinna zapewnić przejrzystość ustalonych założeń.
Z drugiej strony, jeżeli zostaje złożona pisemna oferta, która jest sprecyzowana i zawiera niezbędne wyszczególnienia i zastrzeżenia, ustna zgoda może być wystarczająca. W takim przypadku rzemieślnik powinien – w celu wyjaśnienia jakichkolwiek wątpliwości – przesłać e-mail do konsumenta i potwierdzić jego ustną akceptację oferty.
W większości przypadków jednak oferta nie jest kompletna i powinna zostać sprecyzowana. Korzystne wtedy będzie sprecyzowanie zgody poprzez kontrakt.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli rzemieślnik przedstawił (co jest najbardziej zalecane) pisemną ofertę, wiążąca umowa zostaje zawarta poprzez akceptację konsumenta
• Nie ma konieczności zawierania kontraktu, ale często jest to wskazane, chyba że oferta zawiera wszystkie konieczne zastrzeżenia

3.4.1 Formularz kontraktu na prace realizowane przy istniejącym lokalu mieszkalnym
Nie istnieją żadne wymogi formalne dotyczące kontraktów, ale zaleca się korzystanie z formularzy kontraktów opracowanych przez organizację Standard Norge. Formularze kontraktów można bezpłatnie pobrać ze strony www.standard.no.
Formularze kontraktów noszą nazwę Byggblanketter [Formularze budowlane] i są opracowane w dwóch wersjach. Formularz 3501 (BL 3501) jest przeznaczony dla robót, gdzie kwota kontraktu/kosztorys przekracza 2 G (dwukrotność zasadniczej kwoty ubezpieczenia społecznego). Kwota ta wynosi około 190.000 koron z VAT. Formularz 3502 (BL 3502) jest przeznaczony dla prac o wartości poniżej 190.000 koron i stanowi krótszą i prostszą wersję. Obydwa formularze można jednak stosować niezależnie od kwoty.
Ustawa o usługach rzemieślniczych świadczonych dla konsumentów nie gwarantuje automatycznie kary umownej w przypadku opóźnienia zakończenia robót w stosunku do ustaleń. Formularz 3501 zakłada, że strony ustalają karę umowną w przypadku opóźnienia lub jej brak, ale formularz BL 3502 nie przewiduje opcji ustalenia takiej kary. Konsument nigdy nie ma prawa ustalenia kary umownej w przypadku opóźnienia zakończenia prac.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Należy skorzystać z formularzy kontraktowych BL 3501 (powyżej 190.000 koron) lub BL 3502 (poniżej 190.000 koron)
• Rzemieślnik nie zobowiązuje się do ustalania kary umownej, jeżeli roboty są opóźnione

3.4.2 Formularz kontraktu w przypadku nowego lokalu mieszkalnego
Istnieje kilka alternatywnych formularzy, jeżeli prace dotyczą budowy nowego lokalu mieszkalnego.
Najczęściej używanym formularzem w przypadku nowego lokalu mieszkalnego jest BL 3525. Obowiązuje on w przypadku, gdzie wykonawca jest odpowiedzialny zarówno za planowanie i wykonanie nowego lokalu mieszkalnego lub mieszkania rekreacyjnego. Należy z niego skorzystać przy umowie między konsumentem a wykonawcą nawet jeżeli wykonawca korzysta z usług jednego lub kilku podwykonawców, takich jak na przykład hydraulicy i elektrycy. Między wykonawcą a podwykonawcą korzysta się zazwyczaj z kontraktów opartych na normach NS 8415, NS 8416 oraz NS 8417.
Takie same formularze są używane niezależnie od tego, czy konsument jest właścicielem działki czy jest nim wykonawca.
Formularz BL 3527 jest odpowiedni dla sytuacji, gdzie konsument sam jest odpowiedzialny za projektowanie, a wykonawca jest odpowiedzialny wyłącznie za wykonanie.
Z założenia konsument będzie odpowiedzialny za zapewnienie wszystkich niezbędnych projektów i rysunków roboczych.
BL 3527 to formularz, który obowiązuje w sytuacji, gdzie konsument kupuje mieszkanie należące do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, a budynek jest w trakcie budowy.
BL 3528 to formularz, który obowiązuje w sytuacji, gdzie konsument kupuje mieszkanie należące do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, gdzie lokal mieszkalny jest już gotowy w momencie zakupu.
Formularz BL 3529A obowiązuje w przypadku kontraktu, gdzie konsument kupuje działkę objętą klauzulą wykonania robót budowlanych przez konkretnego wykonawcę. Oznacza to, że sprzedający ma prawo również postawić budynek na tej działce. Kiedy budynek ma zostać wzniesiony, zawiera się nowy kontrakt na budowę lokalu mieszkalnego. Wtedy stosuje się formularz BL 3529B.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Formularz budowlany 3525 stosuje się w przypadku budowy nowego lokalu mieszkalnego, gdzie wykonawca jest odpowiedzialny również za prace projektowe
• Formularz budowlany 3526 stosuje się przy budowie nowego lokalu mieszkalnego, gdzie konsument sam ponosi odpowiedzialność za projektowanie i rysunki
• Formularz budowlany 3527 stosuje się w przypadku zakupu mieszkania, które jest w trakcie budowy, natomiast Formularz budowlany 3527 jest wykorzystywany, jeżeli kontrakt jest zawierany w momencie, kiedy mieszkanie jest już gotowe
• Formularz budowlany 3529A oraz Formularz budowlany 3529B są stosowane odpowiednio przy zakupie działki z klauzulą wykonania robót budowlanych przez konkretnego wykonawcę oraz budowie lokalu mieszkalnego na działce z klauzulą wykonania robót budowlanych przez konkretnego wykonawcę

3.5 Rozpoczęcie i przebieg prac objętych umową konsumencką na roboty budowlane
Jak wspomniano poprzednio, nie istnieją żadne wymogi dotyczące ustalenia terminu rozpoczęcia i zakończenia prac, jednak w takim przypadku oczekuje się, że rzemieślnik/wykonawca rozpocznie prace możliwie jak najszybciej a następnie będzie realizował projekt nieprzerwanie bez zwłoki z odpowiednim postępem.
Niemniej jednak wskazane jest ustalić zarówno termin rozpoczęcia jak i zakończenia prac.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli nie ustalono rozpoczęcia i zakończenia prac, wykonawca jest zobowiązany do rozpoczęcia robót możliwie jak najszybciej i zapewnienia ich ciągłego i nieprzerwanego postępu

3.5.1 Opóźnienie z winy wykonawcy
Jeżeli prace opóźniają się z winy konsumenta lub innych wykonawców, za których odpowiada konsument, rzemieślnik/wykonawca musi poinformować o opóźnieniu. Należy zawiadomić nie tylko o opóźnieniu, ale również złożyć wniosek o przedłużenie terminu o liczbę dni, którą spowodowało opóźnienie.
Nie istnieje żaden wymóg formalny odnośnie sposobu informowania o zakłóceniach postępu prac, jednak, jeżeli rzemieślnik/wykonawca zwleka z zawiadomieniem do rozliczenia końcowego, może utracić prawo do powołania się na argument opóźnienia. Nie istnieje również żaden wymóg pisemnej formy takiego zawiadomienia, ale zaleca się taką formę ze względu na zabezpieczenie dowodu.

3.5.2 Przedłużenie terminu w wyniku prac dodatkowych lub modyfikacyjnych
Jeżeli konsument zleca prace dodatkowe lub prosi o wprowadzenie modyfikacji, rzemieślnik/wykonawca musi poinformować konsumenta, jeżeli będzie wiązało się to z koniecznością przedłużenia terminu ukończenia prac.
Jeżeli zostają zamówione prace modyfikacyjne lub dodatkowe, konsument ma prawo oczekiwać, że prace zostaną ukończone w ustalonym terminie, chyba że konsument otrzymał zawiadomienie o przedłużeniu terminu. Nie istnieją również żadne wymogi formalne dotyczące takiego zawiadomienia, jednak zazwyczaj nie wystarczy samo faktyczne złożenie zamówienia na prace dodatkowe.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Należy poinformować o zakłóceniach w przebiegu prac wynikających z winy konsumenta
• Brak zawiadomienia może skutkować tym, że konsument będzie mógł powołać się na to, że zakłócenia nie mają wpływu na ustalony terminy zakończenia prac

3.6 Gwarancja bankowa
Istnieje wymóg ustanowienia gwarancji bankowej ze strony rzemieślnika/wykonawcy w przypadku nowego lokalu mieszkalnego, ale nie dotyczy to w przypadku robót przy istniejącym lokalu mieszkalnym/mieszkaniu rekreacyjnym. Nie obowiązuje prawny wymóg gwarancji bankowej ze strony konsumenta ani w przypadku robót przy istniejącym lokalu mieszkalnym, ani prac prowadzonych przy istniejącym lokalu mieszkalnym.
Istnieją również rygorystyczne ograniczenia dotyczące prawa do roszczenia do płatności ze strony konsumentów przed ukończeniem prac.

3.6.1 Gwarancja bankowa w przypadku prac przy istniejącym lokalu mieszkalnym lub mieszkaniu rekreacyjnym
W przypadku prac przy istniejącym lokalu mieszkalnym, rzemieślnik/kierownik budowy nie ma prawnego obowiązku ustanawiać gwarancji bankowej. Ustawa o usługach rzemieślniczych świadczonych dla konsumentów nie określa również wymogu ustanowienia przez konsumenta gwarancji bankowej na swoje zobowiązania, o ile oferta nie przewiduje takiego warunku.
Konsument może zażądać ustanowienia gwarancji bankowej w swojej akceptacji oferty od rzemieślnika/wykonawcy, ale jeżeli konsument najpierw przyjął ofertę, nie może później domagać się od wykonawcy ustanowienia gwarancji bankowej. To samo dotyczy wymogu kary umownej – jeżeli konsument najpierw przyjął ofertę, nie może później żądać ustalenia kary umownej za opóźnienie w ukończeniu prac.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Ustawa o usługach rzemieślniczych świadczonych dla konsumentów nie nakłada na wykonawcę obowiązku ustanowienia gwarancji bankowej
• Ustawa o usługach rzemieślniczych świadczonych dla konsumentów nie określa również wymogu ustanowienia przez konsumenta gwarancji bankowej na swoje zobowiązania

3.6.2 Gwarancja bankowa w przypadku budowy nowego lokalu mieszkalnego
Przy budowie nowego lokalu mieszkalnego nie ma także żadnego wymogu ustanowienia gwarancji bankowej ze strony konsumenta. Niemniej jednak rzadko zdarza się, aby wykonawca nie zgłosił wymogu ustanowienia takiej gwarancji bankowej, ale ustawa nie nakazuje, aby konsument ustanawiał gwarancję.
Prawo określa natomiast wymóg ustanowienia przez rzemieślnika/wykonawcę gwarancji bankowej przy budowie nowego lokalu mieszkalnego. Jeżeli wykonawca nie ustanowił gwarancji, która wynika z ustawy, konsument nie jest zobowiązany do opłacenia otrzymanych faktur. Taka gwarancja bankowa musi być ustanowiona również przez rzemieślnika, który jest odpowiedzialny tylko za mniejsze części pracy, jeżeli zleceniodawcą jest konsument. Tak samo konsument posiada osobną umowę na przykład z elektrykiem, dostawcą kuchni itp. Oni również muszą ustanowić gwarancję bankową zgodnie z prawem.
Jeżeli konsument jest właścicielem działki, wykonawca musi ustanowić gwarancję odpowiadającą wartości 10% kwoty kontraktu. Po przejęciu gwarancja wzrasta do 5 % i obowiązuje przez 5 lat od momentu odbioru.
Jeżeli konsument nie jest właścicielem działki, gwarancja będzie wynosiła 10% w trakcie wykonywania robót, ale zostanie obniżona do 5% i będzie obowiązywała przez okres 5 lat po odbiorze.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca ustanawia gwarancję bankową w wysokości 10% na rzecz konsumenta w okresie budowy, jeżeli konsument jest właścicielem działki. Jeżeli wykonawca jest również właścicielem działki, wykonawca ustanawia gwarancję w wysokości 3%
• Po odbiorze wykonawca ustanawia gwarancję bankową w wysokości 5% przez okres 5 lat
• Zazwyczaj wymaga się, aby konsument również ustanowił gwarancję bankową na swoje zobowiązania, jednak wymóg ten nie jest ustanowiony prawem

3.7 Fakturowanie
W przypadku prac przy istniejących nieruchomościach konsument jest zobowiązany wyłącznie do płatności zaliczkowej na podstawie postępu prac, jeżeli ustalono taki rodzaj płatności. Wtedy świadomy konsument korzysta z przywileju braku obowiązku płatności za cokolwiek przed ukończeniem wszystkich prac. Może okazać się to katastrofalne w skutkach dla mniejszego rzemieślnika/wykonawcy.
W przypadku nowego lokalu mieszkalnego bezpośrednio z umowy wynika, że wykonawca ma prawo do rozliczenia zaliczkowego, mimo że nie wynika tak z umowy z konsumentem.

3.7.1 Fakturowanie prac prowadzonych przy istniejącym lokalu mieszkalnym
Jeżeli rzemieślnik/wykonawca zastrzegł sobie w ofercie lub w kontrakcie prawo do dokonywania płatności zaliczkowej na podstawie postępu prac, może on fakturować prace na bieżąco. Zazwyczaj zaleca się fakturowanie co 14 dni z 14-dniowym terminem wymagalności.
Niemniej jednak istnieje wymóg, który stanowi, że faktura nie może przewyższać 90% wartości pracy wykonanej w momencie fakturowania. Jeżeli wykonywane prace są rozliczane na podstawie rachunków, należy załączyć weryfikowalne listy godzin i ewidencje materiałów.
Prace dodatkowe mogą być niemniej jednak fakturowane w wysokości 100% niezwłocznie po ich wykonaniu lub raz w miesiącu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Faktura za wykonaną pracę przy istniejącej nieruchomości jest wymagalna jak tylko praca zostanie ukończona, chyba że ustalono inaczej.
• W przypadku prac rozliczanych na podstawie rachunków należy załączyć do każdej faktury listy godzinowe i ewidencje materiałów
• Nigdy nie można wystawić faktury przekraczającą wartość 90% wykonanej pracy zanim roboty nie zostaną ukończone

3.7.2 Fakturowanie budowy nowego lokalu mieszkalnego
Jeżeli kierownik budowy również ma prawo do działki, na której powstaje lokal mieszkalny, nie otrzyma on żadnej płatności bez odpowiedniego zwiększenia swojej gwarancji bankowej. Oznacza to, że nawet jeżeli ustalono płatność w ratach, nie daje to kierownikowi budowy żadnej płynności, ponieważ musi on ustanowić gwarancję bankową dla każdej korony, którą otrzymuje.
Normalną sytuacją jest to, że konsument otrzymuje prawo do nieruchomości przed rozpoczęciem projektu budowlanego. W takiej sytuacji rzemieślnik/kierownik budowy ma prawo żądać płatności na podstawie przebiegu prac do momentu osiągnięcia 90% wartości wykonanych robót. Prace dodatkowe mogą być fakturowane w całości.
Pozostałe 10% kwoty kontraktu nie może być fakturowane łącznie z zestawieniem końcowym i fakturą końcową.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli konsument posiada prawo do działki, wykonawca może zafakturować do 90% wartości wykonanych prac. Ostatnie 10% będzie rozliczone w fakturze końcowej
• Prace dodatkowe mogą być zawsze fakturowane w wysokości 100% po ich wykonaniu

3.7.3 Faktura końcowa
Po zakończeniu prac należy wystawić weryfikowalną fakturę, która przedstawia zakres prac i sposób obliczenia wymaganej kwoty. Powinno z niej wynikać, że jest to końcowe roszczenie rzemieślnika/wykonawcy. Strona wykonująca prace nie może wtedy wnieść dodatkowych roszczeń nawet jeżeli później okaże się, że jakieś kwestie zostały pominięte.
Zaleca się, aby faktura końcowa miała miesięczny termin wykonalności pomimo tego, że faktury ratalne mogą mieć 14-dniowy termin płatności.
Wtedy konsument ma jeden miesiąc, aby złożyć sprzeciw albo wnieść pozew wzajemny wobec faktury końcowej. Ustawa o usługach rzemieślniczych świadczonych dla konsumentów określa wymóg zgłaszania sprzeciwu do faktury końcowej „w rozsądnym terminie”, podczas gdy wymóg zgłaszania uwag i powództwa wzajemnego wynosi „jeden miesiąc” według Ustawy o umowach budowy nowych lokali mieszkalnych zawieranych z konsumentem. W tym samym terminie konsument musi wnieść ewentualne roszczenie o karę umowną lub odszkodowanie za opóźnienia – ewentualnie inne powództwo wzajemne. Nie istnieje żaden wymóg dotyczący informowania o karach umownych przed upływem terminu zgłaszania sprzeciwu do faktury końcowej.
Jeżeli konsument zgłasza sprzeciw do faktury końcowej lub wnosi inne powództwo wzajemne w terminie późniejszym niż miesiąc po otrzymaniu faktury końcowej, rzemieślnik/kierownik budowy może odrzucić sprzeciw z powodów formalnych. Wtedy roszczenie, które w przeciwnym wypadku byłoby prawnie uzasadnione, jest zgłoszone zbyt późno. Wyjątek dotyczy wyłącznie sytuacji, w których zestawienie końcowe jest wyraźnie nieprawidłowe.
Rzemieślnik/kierownik budowy musi jednak powołać się na zbyt późne wniesienie sprzeciwów i pozwów wzajemnych bez zbędnej zwłoki w zakresie, w którym będzie powoływał się na opóźnienie.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wraz z zakończeniem prac należy przedłożyć weryfikowalną fakturę o nazwie „Faktura końcowa”
• Faktura końcowa rozpoczyna bieg terminu do wnoszenia zastrzeżeń lub powództwa wzajemnego, który jest wiążący dla konsumenta
• Zastrzeżenia ze strony konsumenta, które zostaną zgłoszone miesiąc lub później po otrzymaniu faktury końcowej, mogą być odrzucone przez wykonawcę z powodu zbyt późnego wniesienia

3.8 Odbiór i kary umowne w przypadku opóźnienia
W przypadku prac przy istniejącym lokalu mieszkalnym wystarczy, że rzemieślnik/kierownik budowy zgłosi zakończenie swojego zlecenia. Wtedy może wysłać fakturę końcową i rozpoczyna się bieg 5-letniego okresu zgłaszania reklamacji.
W przypadku budowy nowego lokalu mieszkalnego istnieją formalne wymogi dotyczące przejęcia.
Po pierwsze, rzemieślnik/kierownik budowy musi przesłać prawidłowe pod względem formalnym wezwanie do inspekcji odbiorczej i ewentualnego odbioru z co najmniej 8-dniowym wyprzedzeniem. Wezwanie musi być sporządzone prawidłowo pod względem formalnym i zawierać prawidłowe sformułowania, które między innymi wyjaśniają konsekwencje braku stawienia się konsumenta na spotkaniu odbiorczym.
Jeżeli dokumentacja kontraktu opera się na formularzu BL 3523/BL 3526, kierownik budowy ma prawo do przedłożenia weryfikowalnego zestawienia końcowego/faktury końcowej, która zakłada płatność przed tym jak konsument uzyska dostęp do swojego nowego mieszkania. W przypadku niezgodności w kwestii określonych elementów faktury końcowej wystawionej przez kierownika budowy, może on domagać się, aby konsument zdeponował sporną kwotę w celu uzyskania dostępu do mieszkania.
Należy zwrócić uwagę na to, że jeżeli formalny odbiór się nie odbędzie, ale konsument i tak otrzyma dostęp do mieszkania w celu jego użytkowania, kwota umowna za opóźnienie będzie dalej naliczana, jeżeli pozostały jeszcze prace do wykonania lub usterki do zlikwidowania.
Konsument może żądać kwoty umownej do 100 dni opóźnienia w przypadku nowego lokalu mieszkalnego. Nie istnieje wymóg, aby konsument ponosił podobne finansowo.
Kara umowna zastępuje obliczenie straty finansowej, którą konsument albo musiał udokumentować z powodu opóźnienia.
Jednakże, w przypadku prac przy istniejącym lokalu mieszkalnym, gdzie kara umowna za opóźnienie nie została ustalona, ma miejsce sytuacja odwrotna. Wtedy konsument musi udokumentować stratę finansową, jeżeli chce ubiegać się o odszkodowanie za opóźnienie. Przykładowo oznacza to, że jeżeli kafelkarz spóźnia się o jeden miesiąc ze swoją pracą w stosunku do terminu, który został ustalony dla ukończenia łazienki, nie musi on obniżać ceny lub wypłacać odszkodowania z tytułu strat po stronie konsumenta, do których doprowadziło to opóźnienie, chyba że potrafi udokumentować stratę finansową.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W przypadku nowego lokalu mieszkalnego wykonawca powinien przedstawić fakturę końcową przy inspekcji zakończonych prac i nie dopuścić do tego, aby konsument przejął lokal mieszkalny przed opłaceniem faktury lub zdeponowaniem spornej kwoty. Niezwłocznie po opłaceniu faktury końcowej lub zdeponowanej kwoty, konsument otrzymuje prawo wejścia do lokalu mieszkalnego po podpisaniu protokołu odbiorczego
• Jeżeli konsument otrzymuje dostęp do lokalu mieszkalnego bez jego odbioru, może domagać się kary umownej za opóźnienie, dopóki wszystkie pozostałe istotne punkty nie zostaną zrealizowane.

3.9 Reklamacje
Istnieje wymóg zgłaszania przez konsumenta reklamacji dotyczącej błędów lub usterek „w rozsądnym czasie” od momentu zaistnienia takiej możliwości, aby zachować prawo do naprawienia usterki lub otrzymania rekompensaty.
Praktyka prawna wskazuje, że konsument, który zwleka dłużej niż dwa miesiące z reklamacją usterki, traci prawo do żądania naprawy tej usterki lub uzyskania odszkodowania. Ten termin nazywa się względnym terminem zgłoszenia reklamacji i nie ma nic wspólnego z tym, czy reklamacja mieści się w 5-letnim okresie reklamacyjnym. Konsument ma obowiązek działania niezwłocznie po odkryciu usterki lub w terminie, w którym powinien był tą usterkę wykryć.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli reklamacja jest złożona później niż dwa miesiące po terminie, w którym było to możliwe, wykonawca ma prawo odrzucić ją z powodu zbyt późnego terminu zgłoszenia

3.10 Spory i postępowanie pojednawcze
Jeżeli strony nie są zgodne w kwestii prawidłowości płatności za zlecenie, nie ma powodu zwlekać, jeżeli rzemieślnik/kierownik budowy utrzymuje swoje roszczenie.
W przypadku niezgodności między stronami przy projekcie o wartości do 200.000 NOK, taką sprawę można rozstrzygnąć za pomocą komisji rozjemczej, nawet jeżeli konsument się temu sprzeciwia.
Po tym jak wykonawca wezwał do zapłaty, wykonawca może wysłać zawiadomienie o wszczęciu postępowania sądowego. Wysłanie zawiadomienia o postępowaniu sądowym jest ważnym warunkiem, który musi zostać spełniony, aby móc wnieść sprawę do sądu lub komisji rozjemczej w Norwegii.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca powinien przedłożyć sporną fakturę do Komisji rozjemczej niezwłocznie po upływie terminu wymagalności lub wezwaniu do zapłaty po upływie tego terminu

4 Przetarg i oferta

Zasady przetargu to reguły konkurencji określone dla konkursów o wykonanie zlecenia. Jeżeli zleceniodawca naruszy własne zasady dotyczące przetargu, może być pociągnięty do odpowiedzialności odszkodowawczej wobec poszczególnych oferentów.

4.1 NS 8400:2005 Przetarg bez negocjacji

4.1.1 Podstawa przetargów
Jeżeli stopień posiadania przez władze publiczne nie przekracza 50% lub jeżeli te władze nie wywierają istotnego wpływu na organy decyzyjne, można skorzystać z norm NS 8400 i NS 8410. Jeżeli zleceniodawcą jest organ publiczny lub jeżeli przetarg dotyczy projektu, który wymaga koncesji (na przykład prywatna elektrownia), przetarg będzie musiał zostać ogłoszony zgodnie z zasadami obowiązującymi dla zamówień publicznych.
Oferent może swobodnie decydować, czy weźmie udział w przetargu na podanych warunkach czy zrezygnuje z udziału.
Przy ocenie tego czy wykonawca chce uczestniczyć w przetargu czy też nie, jednym z czynników będzie to wielkość i istota różnic istniejących między warunkami określonymi w normie NS 8400 oraz warunkami ustalonymi przez potencjalnego zleceniodawcę. Punktem wyjścia dla normy NS 8400 jest poddany negocjacjom, zrównoważony kontrakt, który pozwoli wygrać i zrealizować przetarg. Podejmując decyzję czy złożyć ofertę należy ocenić szczególnie odstępstwa od normy.
Jeżeli ogłoszeniodawca przetargu naruszy własne warunki dotyczące oferty, oferent może wnieść roszczenie o odszkodowanie. Takie roszczenie może opierać się albo na pozytywnym interesie umownym (taka sama sytuacja finansowa, jak gdyby oferent otrzymał dane zlecenie) lub negatywnym interesie umownym (zasoby i przewidywana strata finansowa odniesiona przez oferenta poprzez udział w przetargu.
Norma NS 8400 zastępuje normę NS 3400, która ukazała się pierwszy raz w 1972 roku. Zawiera ona nowe przepisy dotyczące między innymi wyboru oferty, obowiązku zachowania poufności, przepisy o ograniczonym przetargu i odszkodowaniu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Oferent musi zwrócić uwagę na ewentualne odstępstwa od normy NS 8400 lub NS 8410
• Jeżeli zleceniodawca naruszy własne zasady dotyczące przetargu, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności odszkodowawczej wobec podmiotu, który otrzymałby zlecenie (pozytywny interes umowy) oraz tego podmiotu, który złożył ofertę według niewłaściwych warunków (negatywny interes umowy)
• Jeżeli zleceniodawca jest właścicielem w stosunku większym niż 50 %, posiada znaczny wpływ lub jeżeli projekt wymaga koncesji, obowiązują zasady wiążące dla zamówień publicznych

4.1.2 Podstawowe zasady przetargu bez negocjacji. Przetarg ograniczony
Założeniem normy jest to, że oferent powinien mieć powód do twierdzenia, że rozpatrywanie złożonej oferty będzie przeprowadzone w sposób prawidłowy i sprawiedliwy. Dlatego też należy równo traktować wszystkich oferentów, a oferenci muszą mieć podstawę do zaufania do tego procesu. Istnieje ścisły zakaz ujawniania tajemnic handlowych, a ponadto sposób rozpatrywania ofert powinien być zgodny z „dobrymi praktykami przetargowymi”. To ostatnie odnosi się do nieuregulowanej prawem praktyki przyjętej poprzez prawo zwyczajowe i orzecznictwo.
Istnieje zakaz mówiący o tym, że ten kto brał udział w opracowywaniu dokumentów przetargowych nie może przedstawić konkurencyjnej oferty jeżeli miałoby to dać mu przewagę konkurencyjną (pkt. 3.4). Zazwyczaj jest tak, że opracowanie dokumentów przetargu daje przewagę konkurencyjną. Ponadto podmiot, który ma szczególne „—powiązanie ze zleceniodawcą—” nie powinien uczestniczyć w przetargu z innymi podmiotami, chyba że wynika to bezpośrednio z dokumentacji przetargowej (pkt. 3.3). To samo dotyczy jeżeli zachodzi szczególnie bliski związek, który poddaje w wątpliwość równość traktowania (pkt. 3.3., 2 zdanie). Zasada działania jest podobna do postanowienia dotyczącego bezstronności w ustawie o administracji publicznej.
Ponadto istnieje zakaz współpracy między wieloma aktualnymi oferentami – zazwyczaj zmowy – w celu „podziału” rynku. Wynika to równiż z zakazu zmowy przetargowej zawartego w konkurranseloven [przyp. tłum. ustawa o ochronie konkurencji] i w związku z tym jest to karalne.
Podmiot otrzymujący ofertę może odmówić przekazania materiałów ofertowych osobom, które w sposób wyraźny nie posiadają do tego kwalifikacji.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Istnieje podstawowa zasada o równym traktowaniu wszystkich oferentów
• Współpraca przy składaniu ofert jest zabroniona

4.1.3 Przetargi ograniczone (pkt. 3.2)
Zleceniodawca ma pełną możliwość samodzielnego decydowania kto ma prawo złożyć konkurencyjną ofertę. Nie ma on obowiązku podawania kto złożył ofertę, ale musi podać liczbę oferentów biorących udział w przetargu, jeżeli jest to przetarg ograniczony. Często przetarg ograniczony będzie połączony z kwalifikacją wstępną. Taka kwalifikacja wstępna musi jasno określać jakie wymagania są stawiane tym podmiotom, które się zakwalifikują. Następnie podmioty, które przejdą kwalifikację, będą mogły konkurować o kontrakt na podstawie kryteriów przyznawania ofert przetargowych.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli zostaną zastosowane przepisy dotyczące zamówień publicznych, istnieje możliwość ograniczenia podmiotów składających oferty do konkretnych oferentów

4.1.4 Dokumentacja przetargowa
Dokumenty przetargowe muszą zawierać informację kto jest zleceniodawcą, być oznaczone datą, podpisane i zawierać elementy, które wynikają z pkt. 4.1.3. Standardowo materiały przetargowe należy przygotować zgodnie z normą NS 3450 „Dokumenty projektowe w budownictwie”.
Termin składania ofert powinien być tak długi, aby zapewnić wystarczający czas oferentowi na opracowanie oferty i powinien być podany konkretny moment, w którym termin składania ofert upływa. Otwarcie złożonych ofert powinno mieć miejsce możliwie jak najszybciej po upłynięciu terminu na ich złożenie. Zleceniodawca nie ma prawa przedłużenia terminu składania ofert, chyba że można udowodnić zaistnienie nieprzewidzianych okoliczności. W takim przypadku wszyscy zaproszeni do nadsyłania ofert otrzymują zawiadomienie o przedłużeniu terminu.
O ile nie wynika inaczej z dokumentacji przetargowej, od momentu upływu terminu na składanie ofert biegnie 30-dniowy termin przyznawania (pkt. 4.1.5). W tym okresie oferent nie może wycofać swojej oferty.
W przypadku stawiania oferentowi szczególnych wymogów – na przykład w zakresie kwalifikacji, mocy przerobowej, gospodarki i tym podobnych – muszą one wynikać z dokumentacji przetargowej i należy określić w jaki sposób trzeba udokumentować te wymogi.
Zlecenie należy opisać w dokumentacji przetargowej w możliwie najbardziej jasny sposób – w tym należy zawrzeć rysunki, opisy, liczby i terminy realizacji. Należy podać które normy należy stosować jako podstawę do realizacji kontraktu oraz ewentualne specjalne postanowienia kontraktu. Zleceniodawca posiada ograniczone prawo do zmiany oraz/lub poprawienia dokumentacji przetargu przed upływem terminu składania ofert. Jeżeli zleceniodawca naruszy te postanowienia, może to doprowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej po jego stronie.
W przypadku powstania sporu w zakresie interpretacji dokumentacji przetargowej, będzie on rozwiązany na niekorzyść zleceniodawcy. Nie będzie to korzystne dla zleceniodawcy, aby ogłosić przetarg, który ma na celu tworzenie nieporozumień lub zapisów, które można interpretować na różne sposoby. Jeżeli dany zapis można interpretować na dwa sposoby, z założenia to oferent ma prawo do rozumienia oferty w sposób bardziej dla niego korzystny.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Podmiot zapraszający do składania ofert nie może przedłużyć terminu na składanie ofert, chyba że ma to miejsce na długo przed upływem terminu i jest przekazane do informacji wszystkich zainteresowanych
• Termin przyznawania wynosi 30 dni, chyba że ustalono inaczej.
• Wykonawca nie może wycofać swojej oferty w okresie przyznawania
• Zleceniodawca nie może przedłużyć terminu przyznawania bez zgody wszystkich oferentów
• Naruszenie własnych zasad dotyczących przetargu może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej
• Jeżeli przetarg można rozumieć dwojako, normalnie uznaje się interpretację, która jest bardziej korzystna dla wykonawcy

4.1.5 Oferta wykonawcy
Ofertę należy dostarczyć w zamkniętej kopercie, która zawiera podpisany list ofertowy. List ofertowy powinien zawierać zastrzeżenia wykonawcy, nawet jeżeli te same zastrzeżenia wynikają również z załączników do oferty (pkt. 5.1). Alternatywne rozwiązania powinny również wynikać z listu ofertowego. Pozycje niewycenione uznaje się za ujęte w innych pozycjach. Nie ma możliwości oferowania alternatywnych rozwiązań, jeżeli oferta ma być rozpatrywana wyłącznie na podstawie ceny, ewentualnie w połączeniu z czasem budowy (pkt. 5.1.3, ustęp 2, ostatni punkt).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zastrzeżenia, alternatywne rozwiązania i elementy, które nie są zawarte w ofercie muszą wynikać z listu ofertowego, jeżeli mają być wzięte pod uwagę

4.1.6 Rozpatrywanie ofert przez zleceniodawcę. Odrzucenie oferty
Zleceniodawca powinien prowadzić protokół z datą i godziną wpłynięcia każdej pojedynczej oferty. Wszyscy oferenci mają prawo być obecni podczas otwarcia złożonych ofert, chyba że wyraźnie postanowiono inaczej w zapytaniu ofertowym (pkt. 6.2). Każdą ofertę należy otworzyć, przeczytać i wpisać do protokołu ofertowego. Protokoły te należy przesłać do wszystkich oferentów najpóźniej w ciągu 7 dni (pkt. 6.3).
Ofertę należy niezwłocznie odrzucić i zwrócić oferentowi, jeżeli:
• Oferta została złożona za późno (pkt. 6.4.2)
• Oferta nie jest podpisana lub nie została nadesłana w zamkniętej przesyłce (pkt. 6.4.3, a)
• Oferta zawiera oczywiste błędy, w przypadku których nie jest jasne jak powinny zostać poprawione (pkt. 6.4.3, b)
• Oferta zawiera takie zastrzeżenia i odstępstwa od dokumentacji przetargowej, że utrudniają one ocenę oferty w stosunku do innych oferentów (pkt. 6.4.4)
• Przetarg jest ograniczony, a oferent nie został zaproszony lub nie może w terminie składania ofert udokumentować ustalonych wymogów jakości (pkt. 6.4.6)

Oferta może zostać odrzucona na podstawie rażąco niskiej kwoty oferty, pod warunkiem, że oferent ma możliwość wyjaśnienia najpierw, dlaczego kwota oferty jest tak niska w porównaniu do pozostałych (pkt. 6.4.5).
Nie ma możliwości zmiany oferty po upływie terminu składania ofert. Nie jest możliwe również akceptowanie prac dodatkowych lub innych prac modyfikacyjnych. Istnieje bezwzględny zakaz negocjacji przed przydzieleniem kontraktu (pkt. 6.5). Jeżeli zostanie zwołane „spotkanie wyjaśniające”, które w rzeczywistości ma na celu skłonienie wykonawcy do wykonania większej ilości usług lub obniżenia ceny, zleceniodawca swoim postępowaniem może sprawić, że wykonawca może przypisać sobie prawo do zlecenia. Jeżeli zleceniodawca zaangażował się w negocjacje wokół meritum z dwoma oferentami, to w rzeczywistości przydzielił w pewnym stopniu obydwu z nich prawo do zlecenia. Ten, który nie otrzymał zlecenia, będzie mógł wtedy mieć prawo do odszkodowania na podstawie przepisów o „pozytywnym interesie umownym”.
Jednak zleceniodawca ma prawo poprosić o wyjaśnienie mniej istotnych niejasności (por. pkt. 6.4.3). Może również uzyskać informacje uzupełniające dotyczące mocy przerobowych, gospodarki lub kompetencji administracyjnych, jednak musi to wynikać z kryteriów przydziału w zapytaniu ofertowym. Jeżeli wykonawca będzie również wykonywał prace projektowe, mogą pojawić się również pytania wyjaśniające dotyczące rozwiązań technicznych.
Zleceniodawca nie może anulować zapytania ofertowego bez podania „uzasadnionego powodu”. Uzasadnionym powodem nie jest to, że zleceniodawca z takiego czy innego powodu się rozmyślił. Musi zajść nieoczekiwana okoliczność, która nie była możliwa do przewidzenia, aby zapytanie ofertowe mogło zostać zakończone zgodnie z prawem bez zawarcia kontraktu. Naruszenie tych postanowień może dać oferentowi prawo do odszkodowania z tytułu pozytywnego lub negatywnego interesu umownego.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca nie może anulować przetargu bez „uzasadnionego powodu” (nieoczekiwane okoliczności)
• Zleceniodawca jest zobowiązany odrzucić ofertę, która nie spełnia formalnych wymogów określonych dla ofert
• W przypadku niektórych błędów w ofercie zleceniodawca może poprosić oferenta o ich poprawienie, ale zleceniodawca może też odmówić oferentowi takiej poprawy
• Spotkania wyjaśniające, które obejmują również zmianę oferty, nie są dozwolone w przypadku zapytania ofertowego na podstawie normy NS 8400. Przy przetargu realizowanym w oparciu o normę NS 8410 cenę można negocjować
• Naruszenie przepisów może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej

4.1.7 Przydzielenie kontraktu
W przypadku braku innego terminu na przydzielenie kontraktu, zleceniodawca musi przydzielić kontrakt w ciągu 30 dni od momentu upływu terminu składania ofert (pkt. 4.1.5). Jeżeli zleceniodawca zgłosi, że potrzebuje wydłużenia terminu na przydzielenie kontraktu, zachodzi zazwyczaj naruszenie własnych zasad dotyczących przetargu. Oferenci mogą odmówić przedłużenia swojego terminu na przydzielenie kontraktu i ewentualnie mogą żądać odszkodowania. Jeżeli przedłużenie terminu ma być zgodne z prawem, to wszyscy oferenci muszą zaakceptować przedłużony termin na przydzielenie kontraktu.
W przypadku braku innych kryteriów w dokumentacji przetargu, należy wybrać ofertę najbardziej korzystną pod względem finansowym i biznesowym. Przy decyzji o przydzieleniu kontraktu nie można skupiać się na aspektach, które nie dotyczą projektu (pkt. 7.2).
Zleceniodawca jest zobowiązany poinformować oferentów o tym, kto wygrał przetarg na kontrakt podając im co najmniej 7-dniowy termin na złożenia sprzeciwu w kwestii przydzielenia kontraktu. Przed upływem tego terminu, zleceniodawcy nie mają prawa do podpisania kontraktu z innym podmiotem. Oferent, który czuje się pominięty przy przydzielaniu kontraktu musi niezwłocznie zgłosić swój sprzeciw – zazwyczaj za pośrednictwem adwokata – i ewentualnie wnieść o tymczasowy nakaz wstrzymania zakontraktowania. Na podstawie orzeczenia sąd może zdecydować o tym, żeby wstrzymać zawarcie kontraktu do szczegółowego wyjaśnienia, ewentualnie przedłożenia prawomocnego wyroku. W takiej sytuacji oferent, który powinien był otrzymać kontrakt zgodnie z kryteriami przydziału, może otrzymać jednak to zlecenie na koszt tego podmiotu, któremu początkowo został przydzielony kontrakt. Jeżeli oferent nie podejmuje prób wstrzymania zakontraktowania, może otrzymać jedynie prawo do odszkodowania.
Kiedy zawiadomienie o przydziale dotrze do zwycięskiego oferenta, pozostali oferenci zostaną zwolnieni z obowiązku dotyczącego okresu przydziału, mimo tego, że 30-dniowy termin na przydzielenie kontraktu jeszcze nie upłynął. (pkt. 7.3)
Na wniosek zleceniodawca musi pisemnie uzasadnić przydzielenie kontraktu „bez zbędnej zwłoki” – ewentualnie podać, dlaczego dana oferta została odrzucona. Niezaakceptowane oferty będą zwrócone (pkt. 7.5).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Przy decyzji o przydzieleniu kontraktu nie można kłaść nacisku na inne warunki niż te, które wynikają z zapytania ofertowego
• Na wniosek zleceniodawca „bez zbędnej zwłoki” musi uzasadnić, dlaczego dana oferta została odrzucona
• Oferent, który uważa, że jego oferta została pominięta – i który chciałby otrzymać kontrakt – musi złożyć skargę i uzyskać decyzję o tymczasowym wstrzymaniu z zakazem podpisywania kontraktu.
• Podmiot, który nie wnioskuje o wstrzymanie kontraktowania, może w zamian wnieść roszczenie o odszkodowanie

4.1.8 Odszkodowanie z tytułu naruszenia własnych zasad dotyczących składania ofert
W przypadku naruszenia własnych zasad przetargu, wykonawca będzie miał prawo do roszczenia o odszkodowanie. Najczęstszym naruszeniem jest akceptacja oferty, która powinna była zostać odrzucona z powodu oczywistego błędu lub przez wzgląd na niewłaściwy argument, który nie wynika z zapytania ofertowego. Typowym niewłaściwym argumentem jest wybór lokalnego wykonawcy mimo tego, że ten wykonawca nie posiada najlepszej oferty zarówno pod względem finansowym jak i w zakresie kryteriów przydziału.
Odpowiedzialność odszkodowawcza zleceniodawcy za naruszenie własnych zasad dotyczących zaproszenia do składania ofert jest regulowana według zwykłych przepisów prawnych obowiązujących w przypadku naruszenia kontraktu. Jeżeli zleceniodawca ogłasza przetarg na określonych warunkach (np. norma NS 8400), naruszenie kontraktu ma miejsce, jeżeli zleceniodawca wykracza poza te warunki.
W przypadku odpowiedzialności odszkodowawczej podmiot, który wykaże, że – zgodnie z kryteriami przydziału zapytania ofertowego – powinien był otrzymać kontrakt, ma prawo do odszkodowania z tytułu „pozytywnego interesu umownego”. Oznacza to, że wykonawca zostaje postawiony w tej samej pozycji, w której byłby, gdyby otrzymał to zlecenie. Takie roszczenie często zależy od wielkości zlecenia, od 15-30 % kwoty kontraktu. Innymi słowy mogą to być duże kwoty, ale istnieje wiele czynników, które mogą spowodować odliczenie od marży teoretycznej lub do niej dodanie.
Jeżeli oferta wykonawcy nie jest konkurencyjna, może on nadal ubiegać się o odszkodowanie z tytułu „negatywnego interesu umownego” jeżeli zleceniodawca naruszy własne zasady dotyczące przetargu. Oznacza to, że niepotrzebnie przeznaczył środki na kalkulacje oferty dotyczącej zlecenia, którego tak czy inaczej by nie otrzymał, na przykład, gdyby niezależnie od tego został wybrany lokalny wykonawca. Wtedy może wnioskować o odszkodowanie w wysokości rzeczywistej straty, którą poniósł wykonując kalkulacje w ramach oferty. Oznacza to zazwyczaj wstrzymane godziny pracy, utracony obrót itp. Zatem nie będą to równie duże kwoty.
Coraz częściej wnioskuje się o odszkodowanie z tytułu naruszenia podobnych przepisów jak w przypadku naruszenia postanowień „ustawy o zamówieniach publicznych”. Nie jest to tak powszechne w przypadku naruszenia przepisów przy zamówieniach prywatnych, ale mogłoby być stosowane częściej również w tym zakresie.
Niezależnie od tego należy zgłaszać naruszenie własnych zasad przetargu, aby przyczynić się do większego uporządkowania w procesach przetargowych. Należy zwrócić uwagę na to, że istnieje swoboda zawierania umów a odchylenia od normy NS 8400 są często większe lub mniejsze.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Naruszenie własnych zasad dla składania ofert może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej zleceniodawcy
• Podmiot, który powinien był otrzymać kontrakt zgodnie z zapytaniem ofertowym – nawet jeżeli nie ubiegał się o tymczasowe zarządzanie, aby samodzielnie zrealizować kontrakt – może wnioskować o odszkodowanie z tytułu „pozytywnego interesu umownego”
• „Pozytywny interes umowny” oznacza, że oferent powinien zostać postawiony w takiej sytuacji, jak gdyby dostał to zlecenie
• Podmiot, który nie posiada najlepszej oferty, może niemniej jednak ubiegać się o odszkodowanie, jeżeli zleceniodawca niezależnie przydzieliłby zlecenie innemu podmiotowi („negatywny interes umowny”)

4.2 NS 8410:2005. Przetarg w trybie negocjacji
Kontrakt na zamówienie w drodze procedury negocjacyjnej jest nowym zjawiskiem i w związku z tym rzadko stosowanym. Niemniej jednak może być procedurą stosowaną częściej i z korzyścią. W istocie obowiązują te same zasady dla normy NS 8410 jak dla NS 8400. W związku z tym przeanalizuję tylko różnice między nimi.
Norma NS 8400 przewiduje 30-dniowy termin na przyznanie oferty, natomiast w NS 8410 obowiązuje okres 60 dni pod warunkiem, że nie ustalono inaczej w zapytaniu ofertowym (pkt. 4.1.5). W przypadku procedury negocjacyjnej oferent nie może być obecny podczas otwarcia oferty ponieważ konkurenci nie mogą znać nawzajem swoich cen. Co najmniej dwóch przedstawicieli ze strony zleceniodawcy musi być obecnych podczas otwarcia oferty, jednak protokół ofertowy nie może być podany do wiadomości pozostałych oferentów przed rozstrzygnięciem przetargu (pkt. 6.2).
Procedury negocjacyjne wynikają z normy NS 8410 pkt. 6. Negocjacje należy prowadzić z jednym i z jednym z oferentów. Nie istnieją żadne wymogi formalne w zakresie negocjacji, tak więc negocjacje te mogą być prowadzone zarówno drogą telefoniczną jak i elektroniczną.
Zleceniodawca ma prawo do wyłączenia z negocjacji jednego lub więcej oferentów, jeżeli zleceniodawca (w sposób prawnie uzasadniony) uważa, że dany oferent wyraźnie nie ma możliwości otrzymania zlecenia na podstawie kryteriów przydziału określonych w zapytaniu przetargowym (pkt. 6.4.1, ustęp 2).
Należy sporządzić protokół z negocjacji, z którego powinien jasno wynikać temat negocjacji i ich rezultat w celu zabezpieczenia rejestracji tych negocjacji.
Można prowadzić negocjacje w zakresie wszystkich aspektów kontraktu. Niemniej jednak nie ma możliwości korzystania z rysunków lub materiałów od innych oferentów. Obowiązuje bezwzględny zakaz ujawniania cen innych oferentów (pkt. 6.4.4). Zleceniodawca może sam zdecydować o długości negocjacji, o ile mieści się to w okresie przydzielania kontraktu. Należy jednak zachować zasadę równości wobec tych, którzy mają możliwość uczestnictwa w negocjacjach.
W przeciwieństwie do normy NS 8400 dokumentacja przetargowa może się także zmienić podczas procesu negocjacji, jednak wtedy zakłada się, że zmiana ta jest dokonana w sposób równy dla podmiotów, z którymi prowadzone są negocjacje (pkt. 6.4.6)
Poza tymi różnicami obowiązują te same reguły przetargowe jak w przypadku normy NS 8400.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zapytanie ofertowe w trybie negocjacji na podstawie normy NS 8410 daje zleceniodawcy prawo do przeprowadzenia negocjacji w zakresie ceny, dostawy i innych aspektów kontraktu
• Zleceniodawca nie może udzielać informacji na temat cen lub rozwiązań innych oferentów, ale może poinformować, że oferta danego oferenta nie jest uznawana za najlepszą
• Podstawą jest równe traktowanie wszystkich oferentów zgodnie z przepisami normy NS 8410

4.3 Zamówienia publiczne
Ustawa o zamówieniach publicznych wraz z rozporządzeniami nie jest omawiana w tym przewodniku. Niemniej jednak warto jest dodać kilka krótkich komentarzy do tego zagadnienia. W interesie podmiotu, który składa ofertę publiczną powinno być zawsze dociekanie, dlaczego nie otrzymał zlecenia. W związku z tym należy zawsze poprosić o kopię przyjętej oferty, aby się tego dowiedzieć.
Wszyscy uczestnicy przetargu mają prawo otrzymać oferty konkurentów w formacie cyfrowym (np. drogą mailową) od chwili wysłania listu ofertowego. Można domagać się otrzymania tych dokumentów w ciągu 2 do 3 dni roboczych. Jeżeli zleceniodawca wystosuje rekomendację, wszyscy uczestnicy muszą otrzymać pismo z informacją dotyczącą tego, kto jest rekomendowany do otrzymania zlecenia oraz terminem do złożenia ewentualnego odwołania od tej decyzji. Zazwyczaj ustala się jednotygodniowy termin.
Jeżeli oferent uważa, że został niesprawiedliwie pominięty, musi albo odroczyć termin podpisania kontraktu, albo wystosować „tymczasowe zarządzenie” dotyczące zakazu zawierania kontraktu do momentu złożenia wyjaśnień. Trzeba jednak działać szybko, ponieważ najpierw adwokat musi przygotować „wniosek o wydanie tymczasowego zarządzenia”, a następnie uzyskać orzeczenie sądu o zakazie zawarcia kontraktu. Sąd może rozpatrzyć zazwyczaj taki wniosek w ciągu jednego dnia roboczego.
Jeżeli kontrakt zostanie podpisany, podmiot, który uważa, że został pominięty, może wnieść o odszkodowanie, jednak straci już możliwość otrzymania tego zlecenia. Poprzez odszkodowanie oferent może pokryć swój „pozytywny interes umowny” jeżeli potrafi udowodnić, że to jemu powinien być przydzielony kontrakt. Oznacza to, że oferent powinien być postawiony w takiej samej pozycji, jak gdyby otrzymał ten kontrakt. Sąd Najwyższy przyjął za dopuszczalną w takiej sytuacji wartość 23 % kwoty kontraktu. Jeżeli oferent nie może udowodnić tego, że powinien otrzymać kontrakt, ma on prawo jedynie do odszkodowania z tytułu „negatywnego interesu umownego”. Oznacza to poniesione koszty związane z opracowaniem oferty itp.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wszyscy oferenci mają prawo otrzymać kopie ofert pozostałych oferentów po ogłoszeniu przydzielenia kontraktu. Można wnioskować o otrzymanie kompletnej oferty drogą mailową w ciągu 2-3 dni
• Zleceniodawca nie ma prawa dostarczyć oferty od oferentów, którzy nie usunęli informacji, których nie można ujawniać (na przykład osobistego numeru identyfikacyjnego itp.), lub która są definiowane jako „tajemnice handlowe”
• Jeżeli oferta z usuniętymi danymi nie może być dostarczona terminowo, podmiot, który ewentualnie złoży odwołanie, musi wnioskować o odroczenie terminu na odwołanie w sprawie decyzji o przydzieleniu kontraktu/zawarciu kontraktu

5 Umowy o świadczenie usług konsultingowych

Norma NS 3403 określała kontrakt, który regulował umowy z kierownikami projektów na podstawie stałej ceny, a jednocześnie regulowała bieżące zlecenia doradcze rozliczane godzinowo. W 2000 roku została zastąpiona przez normę NS 8402 obowiązującą dla zleceń doradczych rozliczanych godzinowo. NS 8401 weszła w życie w 2007 roku (zlecenia projektowe) na stałą cenę a NS 8403 (zlecenia kierowania budową) pojawiła się w 2005. Wcześniej norma NS 3403 była stosowana dla wszystkich tych typów zleceń.
Podczas analizy tych norm w tym miejscu skupiliśmy się na głównych punktach kontraktów, na których powinien skupić się kierownik projektu.

5.1 NS 8401:2010. Ogólne postanowienia kontraktu na zlecenia projektowe
Norma NS 8401 została sporządzona do użytku w umowach kontraktowych między zleceniodawcą i architektem, inżynierem doradcą lub innym specjalistą na zlecenia projektowe w ramach projektu budowlanego. Norma jest oparta na określonych zleceniach na podstawie stałej ceny i obejmuję monitorowanie projektowania w fazie budowy i w okresie reklamacji. Należy zwrócić uwagę na to, że norma NS 8401:2010 podniosła ograniczenie odpowiedzialności w znacznym stopniu w porównaniu do poprzednich wersji.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kontrakt obowiązuje również w okresie reklamacji po odbiorze

5.1.1 Niezbędne pełnomocnictwo i obowiązek stawienia się
Jeżeli projektant będzie zaciągał zobowiązania w imieniu zleceniodawcy wobec osób trzecich – na przykład przy zamówieniach towarów lub usług – musi posiadać specjalne pełnomocnictwo ustanowione w tym celu (pkt. 5.2, ustęp drugi). Jeżeli projektant nie posiada takiego specjalnego upoważnienia, może mimo tego dokonywać zamówień, ale to on będzie odpowiedzialny za koszty dodatkowe, jeżeli zleceniodawca nie wyrazi zgody na prace dodatkowe. Z założenia projektant nie ma możliwości zaciągnąć zobowiązań w imieniu zleceniodawcy wykraczających poza niezbędne prace projektowe w ramach projektu.
Tak samo dzieje się w przypadku, kiedy projektant sprawdza rysunki robocze w celu zmiany rezultatu estetycznego. Wtedy nie są już konieczne prace projektowe, ale wybór projektanta, który nakłada na zleceniodawcę koszty dodatkowe.
Nawet jeżeli ustalono stałą cenę za zlecenie, kierownik projektu jest zobowiązany stawiać się na wszystkie istotne spotkania zwołane przez zleceniodawcę (pkt. 5.7). Mogą to być na przykład spotkania planistyczne, spotkania dotyczące postępu prac lub inspekcji na miejscu budowy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Projektant nie ma upoważnienia do składania zamówień lub dokonywania zmian, które nie są niezbędne dla projektu budowlanego – na przykład zmiany estetyczne
• Zamówienia wykraczające poza upoważnienie, które wynika z normy NS 8401, może prowadzić do osobistej odpowiedzialności projektanta

5.1.2 Materiały projektowe
W kwestii praw do materiałów projektowych dotyczących zlecenia, zleceniodawca ma prawo otrzymać wszystkie materiały projektowe w wersji papierowej lub elektronicznej (pkt. 6.1). Dotyczy to wszystkich materiałów z wyjątkiem oprogramowania. Projektant ma jednak prawo do wykorzystywania swoich własnych materiałów również przy innych projektach, nawet jeżeli zostały one całkowicie opłacone przy poprzednim projekcie.
Jak określono w pkt. 6.2 normy, projektant ma z założenia obowiązek archiwizowania wszystkich materiałów projektowych przez minimum dziesięć lat. Powodem tego jest to, że materiały powinny być dostępne jeżeli przykładowo zajdzie konieczność napraw lub modyfikacji w późniejszym terminie. Niemniej jednak projektant może zwolnić się z obowiązku archiwizowania po trzech latach za pomocą pisemnego zawiadomienia wystosowanego do zleceniodawcy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Projektant ma prawo wykorzystać swoje własne projekty również przy innych projektach
• Projektant ma obowiązek przechowywania dokumentów przez okres 10 lat, ale może złożyć wniosek do zleceniodawcy o usunięcie wszystkich materiałów projektowych po upływie trzech lat

5.1.3 Ubezpieczenie
Kierownik projektu jest zobowiązany do posiadania ubezpieczenia w zakresie realizacji zlecenia (pkt. 7.2). Mimo tego, że jest to odpowiedzialność kierownika projektu, zleceniodawca powinien skontrolować posiadanie ubezpieczenia prosząc o przedłożenie kopii takiego dokumentu. Jeżeli kierownik projektu realizuje zlecenie bez posiadania ubezpieczenia, zleceniodawca ryzykuje w najgorszym przypadku brak pokrycia ewentualnego żądania odszkodowania w przypadku błędu spowodowanego zaniedbaniem.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kontrola ubezpieczenia kierownika projektu jest istotna

5.1.4 Harmonogramy prac i zadania wykraczające poza zlecenie
Zgodnie z pkt. 9.1 w umowie projektant ma obowiązek sporządzić specjalny harmonogram swoich prac. Powinien on być dostosowany do głównego harmonogramu prac, który jest opracowywany przez zleceniodawcę. Jest to szczególnie ważne dla zleceniodawcy, ponieważ brak takiego harmonogramu zmniejsza możliwość zleceniodawcy do wystosowania żądania kar umownych lub pokrycia rzeczywistych kosztów związanych z opóźnieniem, jeżeli kara umowna nie została ustalona. Oznacza to, że zleceniodawca powinien zadbać zarówno o opracowanie jak i przedstawienie projektantowi głównego harmonogramu prac, a także nalegać, aby projektant dostarczył harmonogram swoich prac.
Jeżeli kierownik projektu uważa, że zostały mu zlecone zadania, które wychodzą poza zakres ustalonego zlecenia, jego obowiązkiem jest poinformować o tym zleceniodawcę „bez zbędnej zwłoki” (pkt. 10.2). Termin jest względny, ale dobrym założeniem jest to, że zawiadomienie po trzech tygodniach będzie zawsze czynnością dokonaną zbyt późno.
Projektant powinien zgłosić zarówno wniosek o przedłużenie terminu oraz/lub o dodatkowe wynagrodzenie plus dodatkowe dni i płatność w koronach w związku z pracami dodatkowymi. Jeżeli zawiadomienie zostanie dokonane zbyt późno, kierownik projektu traci prawo roszczenia o dodatkową zapłatę za te pracę, ponieważ roszczenie zostanie odrzucone z powodu zbyt późnego zgłoszenia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca powinien zadbać o to, aby projektant opracował harmonogram swoich prac projektowych
• Jeżeli projektant twierdzi, że została mu zlecona praca wykraczająca poza zakres zlecenia, musi zawiadomić o dodatkowej zapłacie oraz/lub przedłużeniu terminu „bez zbędnej zwłoki” aby zleceniodawca nie mógł odrzucić roszczenia dodatkowego

5.1.5 Opóźnienie
Jeżeli okaże się, że zlecenie będzie opóźnione, zleceniodawca może zażądać kary umownej o ile taka kara została ustalona (pkt. 12.2). Jeżeli nie ustalono kary umownej, może zażądać odszkodowania.
Należy zauważyć, że tylko naruszenie ustalonych terminów częściowych lub końcowych objętych karą umowną daje podstawę do roszczenia o karę umowną. Jeżeli ustalono takie terminy częściowe objęte karą umowną, kara ta jest naliczana w przypadku każdego opóźnienia. Kara umowna nie jest naliczana za przekroczenie terminu podanego w harmonogramie prac po warunkiem, że termin ten został określony jako termin objęty karą umowną.
Zleceniodawca musi zawiadomić projektanta „w rozsądnym czasie”, że będzie dochodzić odpowiedzialności za opóźnienie. Jeżeli będzie zwlekał z roszczeniem za przekroczenie terminów częściowych do momentu rozliczenia końcowego, roszczenie o karę umowną może zostać odrzucone jako zgłoszone zbyt późno. Kara umowna wynosi zazwyczaj 2% kwoty kontraktu, jednak minimum 1000 NOK dziennie i jest naliczana nawet jeżeli zleceniodawca nie udokumentuje żadnej odpowiedniej straty finansowej.
Jeżeli nie ustalono kary umownej, zleceniodawca może zażądać pokrycia udokumentowanych kosztów dodatkowych, które wynikają z niewystarczającego postępu prac ze strony projektanta. Naruszenie własnego harmonogramu prac projektanta może wskazywać na opóźnienie postępu prac, ale samo w sobie nie jest wystarczające, aby domagać się odszkodowania. Należy tutaj dodatkowo udowodnić, że naruszenie własnego harmonogramu prac wynika z zaniedbania i doprowadziło do odpowiedniej straty finansowej ze strony zleceniodawcy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli projektant się spóźnia, zleceniodawca zobowiązuje się poinformować o tym, że zgłasza roszczenie o karę umowną o ile taka została ustalona, lub odszkodowanie za opóźnienie, „bez zbędnej zwłoki” od momentu odkrycia opóźnienia przez zleceniodawcę

5.1.6 Błędy i odszkodowanie
Projektant ponosi odpowiedzialność finansową wyłącznie za opóźnienie lub błędy w projekcie, jeżeli błąd wynika z zaniedbania. Jeżeli prace projektowe nie zostały przeprowadzone w odpowiednio profesjonalny sposób, mogłoby to być oznaką
zaniedbania (pkt. 13.1 oraz 13.3). Mogą również zaistnieć takie błędy projektowe, które nie mogą być określane jako profesjonalnie nieodpowiedzialne lub wynikające z zaniedbania. W takich przypadkach projektant nie ponosi odpowiedzialności finansowej za naprawę błędu ani jego konsekwencji finansowych.
Odpowiedzialność odszkodowawcza projektanta ma jednak pewne ograniczenia. Jeżeli szkoda dotyczy usterki, która podlega pod ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej zgodnie z pkt. 7.2 (ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej), limit dla tej odpowiedzialności wynosi 150 G (jednostki kwoty zasadniczej ubezpieczenia społecznego). Na dzień 1.5.2020 kwota G wynosi 101.351,- NOK, a limit odpowiedzialności wynosi wtedy 15.202.650,- NOK.
Jeżeli zleceniodawca będzie domagał się odszkodowania za błąd w projekcie, należy to ogłosić „bez zbędnej zwłoki” aby roszczenie nie wygasło. W praktyce oznacza to, że zleceniodawca powinien zgłosić to w ciągu jednego tygodnia po tym jak uzyskał odpowiednią wiedzę dotyczącą usterki. Reguła kciuka mówi, że trzy tygodnie to za późno, ale ta kwestia będzie zawsze podlegała konkretnej ocenie. Widzimy tu, że wymóg dotyczący czasu na złożenie reklamacji jest w tym przypadku bardziej restrykcyjny niż w sytuacji opóźnienia, gdzie wymóg mówi o „rozsądnym czasie” (pkt. 12.3).
Projektant ze swojej strony musi powiadomić firmę ubezpieczeniową o roszczeniu, które otrzymał bez względu na to, czy się z nim zgadza czy też nie. Jeżeli zleceniodawca anuluje zlecenie, projektant ma prawo odzyskać swoją stratę finansową. W niektórych przypadkach ma on również prawo do odszkodowania za utraconą marżę i zysk. Przepisy dotyczące powyższej sytuacji są opisane w pkt. 16 ustawy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Projektant będzie ponosił odpowiedzialność za wszelkie opóźnienia i usterki, które wynikają z zaniedbania. Dlatego też usterka lub opóźnienie muszą być związane z profesjonalnie niewłaściwym działaniem, aby mogły prowadzić do poniesienia odpowiedzialności
• W razie zaistnienia odpowiedzialności projektant musi zawiadomić swoją firmę ubezpieczeniową
• Odpowiedzialność projektanta jest ograniczona do ok. 13,5 miliona NOK

5.2 NS 8402:2010. Ogólne postanowienia kontraktu na zlecenia doradcze rozliczane godzinowo
Norma NS 8402 została opracowana również do zastosowania przy kontraktach między zleceniodawcą i architektem, inżynierem doradcą lub innym specjalistą. Ta norma obowiązuje dla usług doradczych, które mogą zawierać elementy projektowania, ale nie jest przeznaczona dla zleceń, gdzie projektowanie stanowi jego główny element. Zakres stosowania tej normy to głównie zlecenia doradcze, gdzie trudno jest z góry określić zakres prac i które są rozliczane według wykorzystanego czasu. W związku z tym zachodzą tu duże podobieństwa do prac rozliczanych na podstawie rachunków. Najnowsza wersja pochodzi z 2010 roku i zawiera zmienione ramy odpowiedzialności odszkodowawczej, takie same jak w przypadku normy NS 8401.
Wszystkie podmioty, które najmują doradcę budowlanego powinny podpisać z konsultantem kontrakt na podstawie normy NS 8402. Bardzo często ten punkt jest pomijany a to może przynieść nieoczekiwane skutki zarówno dla zleceniodawcy i dla kierownika budowy.
Warto zauważyć, że jeżeli konsultant opracuje budżet, będzie nim zobowiązany, chyba że zawiadomi o przekroczeniu kosztów niezwłocznie po tym jak uświadomi sobie, że budżet nie zostanie dotrzymany (pkt. 12.3). Jeżeli nie wyśle takiego zgłoszenia, zleceniodawca może odmówić wypłaty wynagrodzenia, które wykracza poza budżet.
Powyższe uwagi związane z normą NS 8401 obowiązują również dla normy NS 8402, ale komentarze dotyczące harmonogramu prac wymagają pewnego doprecyzowania. Ponieważ zlecenie nie jest jasno zdefiniowane w momencie zawierania kontraktu, mniej istotne będzie opracowanie konkretnego harmonogramu z karami umownymi w przypadku przekroczenia terminów częściowych i terminu końcowego. Warto jednak zauważyć, że obowiązek doradczy jest związany z realizacją zlecenia zgodnie z terminami określonymi w projekcie. Na tej podstawie będzie można udowodnić niewystarczający postęp prac i udokumentować odpowiadającą temu stratę finansową.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Należy zawierać pisemne umowy również z wynajętymi konsultantami
• Umowa dotyczy usług doradczych rozliczanych na podstawie godzin
• Budżet doradcy wykraczający poza jego koszty jest dla niego wiążący, jeżeli nie zawiadomi o przekroczeniu budżetu przed osiągnięciem jego granicy

5.3 NS 8403:2005 Ogólne postanowienia kontraktu na zlecenia kierowania budową
Norma NS 8403 została opracowana do stosowania w kontraktach między zleceniodawcą i kierownikiem budowy o usługi kierownicze przy pracach budowlanych. Komentarze związane z NS 8401 obowiązują również dla normy NS 8403, jednak istnieją pewne różnice, które należy omówić. W najnowszej wersji z 2005 roku limity odpowiedzialności odszkodowawczej nie są tak wygórowane jak w przypadku normy NS 8401 oraz NS 8402. W związku z tym odpowiedzialność jest ograniczona do 3 milionów NOK za szkodę oraz 9 milionów NOK za projekt.
Wszystkie podmioty, które wynajmują kierownika projektu, powinny podpisać z kierownikiem kontrakt w oparciu o normę NS 8403. Bardzo często ten punkt jest pomijany a to może przynieść nieoczekiwane skutki zarówno dla zleceniodawcy i dla kierownika budowy.

5.3.1 Relacja między kierownikiem projektu a zleceniodawcą
Ogólnie norma NS 8403 charakteryzuje się tym, że kierownik projektu ma bliższe kontakty ze zleceniodawcą i w związku z tym ma szeroko pojęty obowiązek lojalności wobec dewelopera. Kierownik projektu nie będzie miał tak bliskiego kontaktu ze zleceniodawcą jak kierownik budowy.
Nowością w 2013 roku było wydanie przez Standard Norge (www.standardnorge.no) „Wskazówek dotyczących specyfikacji usług w zleceniach budowlanych” (Formularz budowlany 8403 B: 2013).
Z powodu ścisłych kontaktów ze zleceniodawcą, norma opisuje obowiązek zachowania poufności, którą objęty jest kierownik budowy w pkt. 2.2. Kierownik budowy ma ogólny obowiązek chronienia interesów zleceniodawcy pod każdym względem i w związku z tym istnieje wymóg dotyczący niezależności kierownika budowy. W przypadku wystąpienia okoliczności, które mogą budzić wątpliwości dotyczące niezależności kierownika budowy, takie jak oferty pracy otrzymana od wykonawcy, zleceniobiorca jest zobowiązany do zgłoszenia zleceniodawcy o takiej sytuacji (pkt. 5.1).
Kierownik budowy zobowiązuje się podpisać polisę ubezpieczeniową na zlecenie i w interesie obydwu stron będzie leżało wykonanie tej czynności przed rozpoczęciem projektu (pkt. 5.2). W przeciwieństwie do obowiązku kierownika projektu w zakresie archiwizowania dokumentów przez 10 lat, określonego przez normę NS 8401, kierownik budowy jest zobowiązany do przechowywania wszystkich swoich materiałów (w tym ewentualnych dzienników itp.) przez trzy lata (pkt. 5.5).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Należy zawrzeć pisemną umowę również z wynajętym kierownikiem budowy
• Kierownik budowy jest objęty szeroko pojętym obowiązkiem zachowania lojalności i obowiązkiem zachowania poufności wobec projektanta i doradcy
• Kierownik budowy ma obowiązek przechowywania wszystkich materiałów związanych z projektem (w tym dzienników) przez 3 lata a nie przez 10 lat jak inni

5.3.2 Pełnomocnictwo
W przeciwieństwie do kierownika projektu, kierownik budowy posiada w pewnym zakresie pełnomocnictwo do zaciągania zobowiązań w imieniu zleceniodawcy, jednak tylko w określonych ramach finansowych (pkt. 4.3). Określenie zakresu pełnomocnictwa przy każdym projekcie leży w interesie zarówno zleceniodawcy i kierownika budowy, tak samo jak będzie to konieczne dla specyfikacji usługi.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kierownik budowy ma – w przeciwieństwie do kierownika projektu i konsultanta – prawo do dokonywania zamówień w imieniu zleceniodawcy/dewelopera.
• Jeżeli kierownik budowy będzie miał prawo do dokonywania zamówień w imieniu zleceniodawcy/dewelopera, musi to zostać określone pisemnie w stosunku do pozostałych uczestników projektu

5.3.3 Plany i obowiązek zawiadamiania
Zgodnie z pkt. 7.2 kierownik budowy ma obowiązek opracowania planu zasobów, które w danym momencie będą potrzebne przy projekcie. W przypadku odstępstwa od tego planu powinien poinformować zleceniodawcę „bez zbędnej zwłoki”. Brak zawiadomienia ze strony kierownika projektu może prowadzić do odpowiedzialności finansowej wobec zleceniodawcy.
Zleceniodawca może zobowiązać kierownika budowy do zwiększenia mocy przerobowej (pkt. 7.3), a kierownik budowy musi wtedy „bez zbędnej zwłoki” ewentualnie zgłosić roszczenie o dodatkową zapłatę w celu zwiększenia nakładu, jeżeli kierownik budowy uważa, że zobowiązanie to stanowi zamówienie na prace dodatkowe. Bez takiego terminowego zgłoszenia, roszczenie o dodatkową zapłatę za zwiększony nakład może zostać odrzucone z powodu spóźnionego zgłoszenia (ulega prekluzji). Kierownik budowy jest zobowiązany do zwiększenia zasobów nawet w przypadku braku zgody w kwestii zapłaty za zwiększone zasoby, pod warunkiem, że zleceniodawca ostatecznie ustanowi zabezpieczenie dla roszczenia o prace dodatkowe. Jeżeli kierownik budowy nie jest w stanie zwiększyć swoich zasobów, musi niezwłocznie o tym poinformować, aby nie zostać pociągniętym do odpowiedzialności odszkodowawczej.
Jeżeli po odbiorze zleceniodawca odkryje błąd w pracy wykonanej przez kierownika budowy, musi zgłosić/zareklamować to „bez zbędnej zwłoki” a najpóźniej w ciągu 5 lat po odbiorze. Jeżeli kierownik budowy zostanie poinformowany przez zleceniodawcę o błędzie zbyt późno, roszczenie może zostać odrzucone z tego powodu (pkt. 8.4).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kierownik budowy musi opracować plan różnych zasobów, które są niezbędne na danym etapie pracy
• Jeżeli zleceniodawca zażąda więcej zasobów od kierownika budowy niż kierownik założył w swoim planie, musi on bez zbędnej zwłoki powiadomić pisemnie o dodatkowej zapłacie za dodatkowe zasoby, aby roszczenie o taką zapłatę nie mogło stracić ważności
• Zleceniodawca musi zawiadomić o ewentualnym odszkodowaniu niezwłocznie po zaistnieniu takiej sytuacji tak, aby nie stracić prawa do takiego roszczenia o odszkodowanie

5.3.4 Listy godzinowe i wynagrodzenie
Kierownik budowy, który otrzymuje wynagrodzenie na podstawie godzin, musi dostarczać faktury z załączonymi listami godzinowymi co 4 tygodnie. Uznaje się, że zleceniodawca zatwierdził dostarczone listy godzinowe, jeżeli w ciągu 4 tygodni od ich otrzymania nie zgłosi pisemnego sprzeciwu wobec tych list (pkt. 10.2.4). Sprzeciw wniesiony w terminie późniejszym niż tygodnie może zostać odrzucony przez kierownika budowy ze względów formalnych. Należy zwrócić uwagę, że odpowiadający temu wymóg wynikający z normy NS 8405 wynosi 14 dni.
Zlecenie na kierowanie budową rozliczane godzinowo musi mieć opracowany budżet. Jeżeli budżet zostanie przekroczony, kierownik budowy jest zobowiązany to zgłosić – niezwłocznie po uświadomieniu sobie takiej sytuacji (pkt. 10.2.3). Jeżeli kierownik budowy nie zawiadomi o takim przekroczeniu budżetu, może stracić prawo do zapłaty za przekroczoną kwotę, która nie została zgłoszona terminowo.
Jeżeli ustalono stałą cenę na zlecenie kierowania projektem, a kierownik budowy otrzyma zlecenie na wykonanie prac wykraczających poza ten projekt, należy wnieść roszczenie o dodatkową zapłatę „bez zbędnej zwłoki” aby nie ponieść straty (pkt. 10.3.5). Jeżeli nie ustalono inaczej, termin wymagalności faktury kierownika projektu wynosi 4 tygodnie od momentu otrzymania tej faktury przez zleceniodawcę.
Surowe przepisy dotyczące zawiadamiania i zgłaszania sprzeciwu wynikają z zasady, że strony muszą zawsze mieć przegląd roszczeń finansowych i wszelkich sporów.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Faktura załączona do list godzinowych powinna być przesyłana co 4 tygodnie
• Listy godzinowe, do których nie zgłoszono sprzeciwu w ciągu 4 tygodni, są zatwierdzone
• Godziny wykraczające poza budżet lub godziny wykraczające poza zlecenie na kierowanie budową na podstawie stałej ceny, należy zgłosić bez zbędnej zwłoki. W przypadku braku zawiadomienia, kierownik budowy traci prawo do dodatkowej zapłaty

5.4 NS 8404:2013. Ogólne postanowienia kontraktu na niezależne zlecenia kontrolne
Norma NS 8404 jest najnowszą z tych, które regulują umowy o świadczenie usług i jej celem jest regulowanie umów między inwestorem/zleceniodawcą i konsultantem, w sytuacjach, kiedy trzeba przeprowadzić „niezależną kontrolę” zgodnie z nowymi przepisami dotyczącymi obowiązku takiej kontroli zawartymi w plan- og bygningsloven [przyp. tłum. ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym].
Kontrakt ten jest sporządzony w takiej samej formie jak norma NS 8402, ale jest dostosowany do niezależnej kontroli. Kontrakt jest jednak opracowany tak, aby mógł być wykorzystywany zarówno wtedy, kiedy ustalono stałe wynagrodzenie, jak też tam, gdzie rozliczenie jest godzinowe albo w przypadku kombinacji tych dwóch rozwiązań. Jeżeli zlecenie jest wynagradzane na podstawie stałej kwoty, należy bardzo dokładnie opisać co wchodzi w zakres zlecenia.
Protokół wstępny do kontraktu określa zapis, że można uzgodnić odstępstwa od kontraktu, ale odstępstwa od normy mogą zaburzyć równowagę w kontrakcie i w związku z tym mogą zostać pominięte jako „nielojalne”. Powyższy zapis odpowiada temu, co zostało określone dla protokołu w normie NS 8407:2011 (Zlecenia na generalne wykonawstwo).

6 NS 8405:2008. Kontrakt na wykonanie określonych prac budowlanych

6.1 Punkt wyjścia dla normy NS 8405
Norma NS 8405 to najbardziej podstawowa norma prawna w systemie norm norweskich. W związku z tym w celu zrozumienia i interpretacji pozostałych norm prawnych w systemie norm norweskich często wraca się do literatury i orzecznictwa związanego z normą NS 8405. Rozumienie normy NS 8405 będzie miało znaczenie również przy stosowaniu kontraktów opartych na innych normach norweskich niż NS 8405.
Z historycznego punktu widzenia seria norm NS 84xx to najnowszy zbiór pośród całego szeregu kontraktów opracowanych z upływem czasu. Mamy normy NS 401, NS 3401, NS 3430 i teraz NS 8405. Wszystkie te kontrakty mają na celu uregulowanie relacji między zleceniodawcą i wykonawcą w ramach opisanego zlecenia na roboty budowlane – zwane też czasem zleceniem na wykonanie prac budowlanych.
Cechę opisanych prac budowlanych można zazwyczaj podsumować tak, że wykonawca zobowiązuje się do wykonania pracy opisanej przez zleceniodawcę w punktach zawierających ceny. Oznacza to, że wykonawca nie będzie realizował prac projektowych albo z własnej inicjatywy wykonywał alternatywnych rozwiązań, chyba że można udokumentować, że te rozwiązania zostały zlecone przez zleceniodawcę. Zawiadomienie o odstępstwach, które prowadzą do prac dodatkowych lub zmiany w wykonaniu zlecenia, nie wystarczą. Jeżeli odstępstwo nie zostanie formalnie zgłoszone, zleceniodawca ma prawo traktować brak zgłoszenia ze strony wykonawcy jako potwierdzenie, że wykonawca nie otrzyma płatności za te odstępstwa.
Należy również zgłaszać konsekwencje zmian dotyczących czasu i zapłaty, jeżeli można je wyjaśnić. Jeżeli konsekwencje nie zostaną zgłoszone w terminie, w którym powinny były zostać zgłoszone, wykonawca nie traci prawa do domagania się dodatkowej zapłaty, ale ma prawo tylko do takiej kwoty, którą zleceniodawca „uznał”.
Zlecenia na roboty budowlane stały się przez lata znacznie bardziej skomplikowane pod względem technicznym a kontrakty na te prace stały się tym samym bardziej szczegółowe i złożone.
Najprościej można to zilustrować za pomocą takiego przykładu, że norma NS 3401 obejmowała 8 stron formatu A4. W 1989 została zastąpiona normą NS 3430, która łącznie zawierała 17 stron. Dzisiejsza norma NS 8405 dla porównania obejmuje 34 stron. Jest tak mimo tego, że wielkość i złożoność projektu mogą być takie same.
Nie ulega wątpliwości, że formalności związane z kontraktami oraz monitorowanie formalnych terminów stały się bardziej złożone i o wiele ważniejsze niż wcześniej. Spory związane z kontraktem na roboty budowlane są teraz o wiele częściej niż dawniej skupione wokół zawiadomień i formalności. Jeżeli formalności nie zostaną dopilnowane, uzasadnione roszczenia mogą zostać utracone.
Marginesy w kontraktach budowlanych mogą być wąskie. Odpisanie straty wynikającej z rozliczenia końcowego będzie dokonywane w całości z marży. Aby odpisać jedną koronę w rozliczeniu końcowym z powodu błędu formalnego, zgodnie z regułą kciuka trzeba będzie sprzedać za 20 koron więcej, aby nadrobić straconą marżę i zysk. Dlatego też w rozliczeniu końcowym należy założyć, że jedna korona straty wymaga 20 koron zwiększonego obrotu.
Należy podkreślić, że pełna analiza normy NS 8405 w podręczniku, który ma na celu zwrócenie uwagi na główne warunki i obszary, w których najczęściej są popełniane błędy, nie jest możliwa. W celu uzyskania bardziej szczegółowego i całkowitego przestawienia odwołujemy do wydań normy NS 8405 z komentarzami.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kontrakt oparty o normę NS 8405 jest dokumentem, który należy rozumieć, aby interpretować również inne kontrakty wg norm norweskich
• Należy realizować tylko opisane pozycje, chyba że istnieją pominięte pozycje/błędy w projekcie, które należy zgłosić jako modyfikacje
• W kontrakcie wg normy NS 8405 wykonawca nigdy nie powinien przeprojektowywać rozwiązań, chyba że takie przeprojektowanie zostało wyraźnie zlecone
• Należy zgłosić zarówno wymóg prac dodatkowych, a kiedy konsekwencje/wyniki prac dodatkowych będą znane, także zakres wymaganych prac dodatkowych

6.2 Spotkanie inauguracyjne, harmonogram prac, zebrania budowlane

6.2.1 Pojęcie „Wykonawca”
Stosowanie pojęcia „zleceniodawcy” w miejscach, w których norma używa pojęcia „wykonawca”, ma na celu zaznaczenie, że kontrakt ten jest często wykorzystywany między wykonawcą generalnym i podwykonawcami. Dlatego też pojęcie „zleceniodawcy” może być określeniem bardziej trafnym dla tego omówienia.

6.2.2 Etap ofertowania/przetargu
Wykonawca musi dokładnie zapoznać się z treścią kontraktu zawartego w dokumentacji przetargowej. Najczęściej warunki kontraktu dla oferty są zawarte w rozdziale 0 z ewentualnymi odwołaniami do załączników. Może to prowadzić do znacznej straty dla wykonawcy, jeżeli nie zapozna się wystarczająco dokładnie z treścią. Na przykład z dokumentacji przetargowej może wynikać, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za określoną funkcję – co sprawia, że wykonawca bierze na siebie również odpowiedzialność za prace projektowe, której początkowo nie miał ponosić na podstawie normy NS 8405.
Jeżeli nie ustalono inaczej, kontrakt obejmuje jedynie pozycje wycenione (pozycje, w których należy podać cenę). Jeżeli wykonawca nie wypełnił danej pozycji – lub wypełnił ją kwotą 0 NOK – jest ona również zawarta w pracach, chyba że zachodzi ważne zastrzeżenie dla tej właśnie pozycji. Innymi słowy, nieuzupełniona pozycja również będzie zrealizowana, ale wykonawca w takim przypadku zobowiązuje się wykonać prace objęte tą pozycją bez wynagrodzenia. Jednak wykonawca może zażądać dodatkowej zapłaty za prace, które nie są podane z wyszczególnieniem ceny. Dotyczy to nawet wtedy jeżeli tekst wprowadzający do rozdziału w zapytaniu ofertowym stanowi, że wykonawca zakłada wykonanie wszystkich niezbędnych prac aby wszystko funkcjonowało. Niezbędne prace, które nie zawierają wycenionych pozycji, można fakturować jako prace dodatkowe.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Składając ofertę wykonawca musi zapoznać się z postanowieniami kontraktu, które najczęściej znajdują się w opisie w rozdziale 0
• Nieuzupełnione pozycje uznaje się za zawarte w innych pozycjach, chyba że jest to zastrzeżone w samym liście ofertowym
• Wykonawca może zawiadomić o pracach dodatkowych w związku z pominiętymi pozycjami/niezbędnymi modyfikacjami, ale nie wykonuje nigdy projektów alternatywnych bez pisemnego zamówienia

6.2.3 „Szczegółowe postanowienia kontraktu” w kontrakcie
Wykonawca musi zwracać szczególną uwagę na odstępstwa od pkt. 3.1 normy NS 8405, który dotyczy hierarchii ważności dokumentów w razie sprzeczności. Postanowienie to reguluje sposób interpretacji kontraktu w przypadku, kiedy dokumentacja kontraktu jest sprzeczna.
Gdy zleceniodawca zmienia hierarchię to na przykład modyfikacja oferty może zostać wykluczona, jeżeli zleceniodawca w zapytaniu ofertowym określa priorytet zapytania nad samą ofertą.
Podwykonawca musi zwrócić uwagę na to, że generalny wykonawca często dokonuje specjalnych odstępstw od normy wobec swoich podwykonawców. Dotyczy to zarówno w przypadku korzystania z kontraktu wg normy NS 8405 lub NS 8415 między generalnym wykonawcą a podwykonawcą. Przykładem jest sytuacja, kiedy podwykonawca zrzeka się w swoim kontrakcie prawa do dodatkowej zapłaty, której zleceniodawca ze strony generalnego wykonawcy nie zaakceptowałby jako zapłatę dodatkową. Innym przykładem jest to, że podwykonawca otrzyma prawo do zapłaty tylko za listy godzinowe i ewidencje materiałów na podstawie rozliczenia w oparciu o rachunki, które zatwierdzi generalny wykonawca.
Takie postanowienie stanowi istotne odstępstwo od normy. Zgodnie z normą NS 8405/NS 8415 podwykonawca ma prawo do zapłaty za prace na podstawie rachunków, które zostały zgłoszone i poprawnie wysłane do generalnego wykonawcy, nawet jeżeli zleceniodawca ze strony generalnego wykonawcy odmawia zapłaty za te same prace dodatkowe.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca musi zwrócić uwagę na to, czy hierarchia ważności dokumentów kontraktu w pkt. 3.1 jest zmieniona
• „Szczególne postanowienia kontraktu” ze strony zleceniodawcy należy przeczytać dokładnie, ponieważ zazwyczaj mają one na celu pomniejszenie praw wykonawcy i poszerzenie jego obowiązków

6.2.4 Odpowiedzialność kierownika projektu za znajomość postanowień kontraktu
Kierownicy projektu po obydwu stronach powinni współpracować. Nie wystarczy jednak, aby kierownik projektu znał kontrakt; kierownicy projektu po obydwu stronach muszą posiadać wspólną płaszczyznę rozumienia kontraktu. Brak znajomości kontraktu lub brak jego wspólnego zrozumienia łatwo prowadzi do sporów. Kierownicy projektów po obydwu stronach mogą z korzyścią opracować osobne listy kontrolne dla każdego projektu dla zadań, które mają obowiązek zrealizować. Są to zadania do wykonania przed rozpoczęciem prac, podczas realizacji, przy zakończeniu projektu i w okresie reklamacji. Moim zaleceniem jest, aby kierownik projektu sporządził osobną listę kontrolną dla własnego projektu i kolejno wypełniał jej punkty. Ponadto, kierownik projektu powinien stworzyć osobną listę warunków szczególnych dla konkretnego kontraktu i odstępstw od ustalonej normy.
Listy kontrolne do różnych kontraktów można bezpłatnie pobrać ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Spotkanie inauguracyjne należy wykorzystać do wyjaśnienia warunków formalnych i utrwalenia ich w protokole
• Skorzystaj z list kontrolnych na stronie www.tryti.no/hjelpedokumenter/

6.2.5 Gwarancje bankowe (pkt. 9. Ustanowienie zabezpieczenia)
Każda ze stron musi ustanowić gwarancję bankową na swoje zobowiązania, chyba że ustalono inaczej. Należy to zrobić „bez zbędnej zwłoki” a najpóźniej 14 dni po tym jak druga ze stron zgłosiła swoje zabezpieczenie. Wykonawca zobowiązuje się do nierozpoczynania prac przed otrzymaniem gwarancji bankowej od zleceniodawcy (pkt. 9.3, ustęp 1, zdanie 2). Natomiast wykonawca jest zobowiązany do zawiadomienia o opóźnieniu rozpoczęcia prac wraz z przynależnymi wnioskami o przedłużenie terminu i ewentualne pokrycie kosztów dodatkowych, jeżeli rozpoczęcie prac zostanie odłożone z tego powodu. Ze swojej strony zleceniodawca nie ma obowiązku zapłacenia raty przed otrzymaniem gwarancji bankowej wykonawcy (pkt. 8.2, ustęp 1, zdanie 3).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Obydwie strony muszą sprawdzić gwarancje bankowe ustanowione przez drugą stronę

6.2.6 Kontrola ilości (pkt. 27.2)
W normie NS 8405 należy podać ilość dla każdej pozycji, a punktem wyjściowym dla normy NS 8405 jest dokonanie ostatecznego obliczenia ilości po wykonaniu pomiarów geodezyjnych po zakończeniu prac. Jeżeli wykonawca będzie ponosił ryzyko za prawidłowe ilości określone w zapytaniu ofertowym, musi to być osobno ustalone. Zazwyczaj przeniesienie ryzyka za ilości dzieje się poprzez wypełnienie postanowienia w formularzu kontraktu wg normy NS 8405 A pkt. 4 z ustaloną datą.
Jeżeli przepis dotyczący kontroli ilości w tym formularzu nie zostanie wypełniony, oznacza to, że ilości mogą być regulowane na podstawie rzeczywistych wykorzystanych ilości, kiedy ostateczne ilości są już znane. Jeżeli kontrola ilości zostanie ustalona, ustala się termin, w którym wykonawca musi najpóźniej przedstawić swoje roszczenia dotyczące zmian w ilościach w poszczególnych pozycjach. Jeżeli wykonawca przekroczy ustalony termin dla kontroli ilości, ponosi on ryzyko straty – oraz ewentualnego zysku – jeżeli okaże się, że ilości zostały określone zbyt nisko lub zbyt wysoko.
Jeżeli wykonawca znajdzie podstawę do zgłoszenia zmienionych ilości, należy te zmienione ilości zgłosić do zleceniodawcy w ustalonym terminie. Zleceniodawca ma wtedy 1 miesiąc na wniesienie ewentualnego sprzeciwu do zmienionych ilości obliczonych przez wykonawcę. Jeżeli zleceniodawca przekroczy ten termin, obowiązują skorygowane przez wykonawcę ilości.
Nawet jeżeli ustalono kontrolę ilości – a terminy na podstawie kontroli ilości upłynęły – wykonawca i zleceniodawca nadal mają możliwość zażądania zmian w ilościach. Dzieje się tak w przypadku znacznego odstępstwa lub sytuacji, kiedy błędne wyliczenie ilości nie mogło być wykryte przez wykonawcę podczas regularnej dokładnej kontroli (pkt. 27, ustęp 4). Jest to zawór bezpieczeństwa na wypadek nieuzasadnionego wyniku kontroli ilości. Ta możliwość jest nowym elementem w porównaniu do poprzedniej normy NS 3430. Większe odstępstwa w poszczególnych pozycjach nie wystarczą, żeby zastosować postanowienie o znacznych odstępstwach. Należy przyjąć, że odstępstwo musi wynosić przynajmniej 5-10 % kwoty kontraktu, aby odstępstwo mogło być zdefiniowane jako istotne.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli ustalono kontrolę ilości, wykonawca musi dotrzymać terminu na wniesienie zmian w zakresie ilości
• Nawet jeżeli przeprowadzono kontrolę ilości, ilości te mogą ulec zmianie również w terminie późniejszym, jeżeli odstępstwa są znaczne – powyżej 5% całkowitej kwoty kontraktu

6.2.7 Harmonogramy prac i kary umowne za opóźnienie
Zgodnie z pkt. 19.7 zleceniodawca zobowiązuje się opracować zestawienie koordynacji uczestników procesu budowlanego w ciągu 4 tygodni od daty kontraktu. Ten plan koordynacji powinien być oparty o datę końcową, która wynika z kontraktu zawartego między stronami. Często zleceniodawca zaniedbuje ten obowiązek stworzenia planu koordynacji. Wtedy wykonawca może zażądać przedłożenia takiego planu. Jeżeli taki plan nie zostanie przedłożony po wezwaniu, wykonawca ma prawo odnosić się do harmonogramu, który można ocenić jako „standardowy” plan koordynacji prac w ramach projektu.
Zakładając, że plan koordynacji zostanie otrzymany w ciągu 4 tygodni, wykonawca ma możliwość przesłania swojego harmonogramu prac w ciągu 6 tygodni od daty kontraktu. Jeżeli wykonawca bezskutecznie wystosował wezwanie do zleceniodawcy o przedłożenie takiego planu koordynacji, wykonawca powinien niemniej jednak w ciągu tych samych 6 tygodni sporządzić swój własny harmonogram prac. Powodem jest to, że ten harmonogram prac stanowi plan, który wykonawca powinien zgłosić w przypadku przedłużenia terminu i pokrycia kosztów dodatkowych, jeżeli pojawią się komplikacje w postępie prac wynikające z winy zleceniodawcy. Oznacza to, że jeżeli wykonawca będzie się spóźniał z powodu innych wykonawców, za których zleceniodawca jest odpowiedzialny, lub jeżeli wykonawca z innych powodów nie otrzyma odpowiedniego dostępu, powinien zgłosić odstępstwa z ewentualnym roszczeniem o przedłużenie terminu i pokrycie kosztów dodatkowych.
Jeżeli wykonawca nie dostarczy swojego harmonogramu pracy, będzie mu znacznie trudniej wystąpić z takim roszczeniem lub innymi uzasadnionymi roszczeniami.
Nawet jeżeli sytuacja ze strony zleceniodawcy zarówno opóźnia pracę wykonawcy i nakłada na niego dodatkowe koszty.
Należy zwrócić uwagę na różnice między harmonogramami prac (pkt. 18) a terminami dla kar umownych (pkt. 34.1, ustęp 2). Wynika z tego, że terminy częściowe na podstawie harmonogramu prac nie są objęte karą umowną, chyba że ustalono wyraźnie inaczej. Należy zwrócić uwagę, że zmieniony harmonogram prac z odroczonym terminem zakończenia nie zmienia terminów objętych karą umowną w kontrakcie. Harmonogram prac to plan koordynacji robót – opóźniony projekt również musi być koordynowany. Jeżeli termin objęty karą umowną również ulegnie zmianie, musi to jasno wynikać, że ten termin jest również przesunięty.
Należy zwrócić uwagę, że wykonawca może zgłosić swojemu zleceniodawcy, że będzie wnosił o karę umowną w przypadku powstania opóźnienia. Jeżeli zleceniodawca nie odpowie na takie zgłoszenie „bez zbędnej zwłoki”, wykonawca ma prawo do traktowania braku odpowiedzi jako akceptację tego, że w przypadku opóźnienia będzie wniesione roszczenie o karę umowną (pkt. 34.4).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca musi przesłać swój plan koordynacji prac uczestników projektu w ciągu 4 tygodni od podpisania kontraktu
• Wykonawca musi – niezależnie od tego czy otrzymał plan koordynacji czy też nie – sporządzić swój harmonogram prac w ciągu 6 tygodni od podpisania kontraktu, aby móc zgłaszać odstępstwa/prace dodatkowe w przypadku opóźnionego dostępu do miejsca lub nie
• Wykonawca musi sporządzić własny harmonogram prac i przesłać go nawet jeżeli przedłożono taki harmonogram w dokumentacji ofertowej

6.2.8 Spotkanie inauguracyjne i spotkania specjalne (pkt. 7.2)
Spotkanie inauguracyjne, spotkania dotyczące przebiegu prac i pozostałe spotkania organizowane w odpowiedzi na wezwanie, mają takie same znaczenie w odniesieniu do kontraktu jak zebrania budowlane. Wspólną cechą dla tych spotkań jest to, że wszelkie ustalenia zawarte w protokole ze spotkania należy traktować jako pisemnie ustalone. Jeżeli w trakcie spotkania nastąpi zgoda odnośnie kwestii, które odbiegają od tego co wynika z kontraktu, postanowienia kontraktu zostają zmienione na mocy protokołu ze spotkania dotyczącego budowy. Konsekwencją jest między innymi to, że adwokat, w przypadku sprawy sądowej, musi mieć zawsze kontrolę nad tym czy istnieją zapisy w protokołach z zebrań budowlanych, które zmieniają część pierwotnego kontraktu zawartego między stronami. To ilustruje również istotę takich protokołów z zebrań budowlanych.
Zaleca się zawsze przeprowadzenie spotkania inauguracyjnego przed rozpoczęciem prac fizycznych, podczas którego należy omówić między innymi następujące kwestie:
• Kto jest przedstawicielem stron i jak należy przesyłać zawiadomienia?
• Czy e-maile należy traktować jako formę pisemną czy nie?
• Gwarancje bankowe stron
• Plan koordynacji prac zleceniodawcy i harmonogram prac wykonawcy
• Obowiązek wykonawcy dotyczący informowania o odstępstwach od harmonogramu prac wykonawcy
• Zawiadomienie o korzystaniu z usług podwykonawców. Zgodność odnośnie formularzy zawiadomień, które należy stosować
• Czy formularze zawiadomień można przesyłać dalej w e-mailu załączone jako plik pdf.
• Zgodność w zakresie ustalenia, że zawiadomienia i sprzeciwy należy zgłaszać
„bez zbędnej zwłoki” i konsekwencje tego, że zawiadomienie będzie uznane za nadesłane zbyt późno/spóźnioną odpowiedź
• Fakturowanie i ewentualne sporządzenie planu fakturowania
• Procedury dotyczące wezwań na zebrania budowlane, ich przebieg i referaty z tych spotkań
• Procedury dotyczące wezwań do odbioru, dokumentacji zarządzania, obsługi i konserwacji, testowania i innej dokumentacji dotyczącej odbioru
• Procedury prac obliczeniowych – dostarczanie list godzinowych, fakturowanie i ewentualny sprzeciw wobec list godzinowych

Należy szczególnie przedyskutować konsekwencje przekroczenia przez wykonawcę obowiązującego go terminu na zgłoszenie odstępstw/zmian oraz przekroczenia terminu zgłoszenia odstępstw lub konsekwencji.
W ten sam sposób należy przedyskutować konsekwencje braku odpowiedzi ze strony zleceniodawcy lub udzielenia odpowiedzi zbyt późno. W ten sposób można uniknąć zbędnych nieporozumień a projekt jest przejrzysty.
Należy ustalić procedury dla przeprowadzania zebrań budowlanych, wzywania na te zebrania oraz sposób prowadzenia protokołu z tych zebrań. W tym należy ustalić, czy istnieją jakieś ograniczenia w zakresie kompetencji osób uczestniczących w zebraniu budowlanym.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Spotkanie inauguracyjne, spotkania dotyczące przebiegu prac, zebrania budowlane itd., muszą posiadać protokoły zawierające ustalenia, w których strony muszą zgłosić, jeżeli nie zgadzają się z ich treścią
• W przypadku braku sprzeciwu wobec protokołu w terminie należy uznać jego treść za przyjętą

6.2.9 Zawiadomienia i roszczenia (pkt. 8)
W przypadku braku innego postanowienia, wszystkie zawiadomienia muszą posiadać formę pisemną. E-mail nie jest formą pisemną, chyba że ustalono wyraźnie inaczej. Stosowanie e-maili może być często wykorzystywane między stronami tak, że de facto uznaje się traktowanie e-maili jak formy pisemnej, ale może to być oddzielny wątek dowodowy w przypadku ewentualnej sprawy sądowej. Zazwyczaj uznaje się tę kwestię jako „uzgodnioną poprzez działanie” jeżeli strony wielokrotnie odwoływały się do e-maili w związku z na przykład zamówieniami prac dodatkowych i modyfikacyjnych.
Wszelkie ustalenia wpisane do protokołu z zebrania budowlanego lub innego odpowiedniego protokołu uznaje się za pisemnie ustalone. Oznacza to, że każda ze stron musi spotkać się z pracownikami, którzy posiadają niezbędną wiedzę na temat projektu w ramach zebrania budowlanego. Ponadto, ważne jest, aby wszystko co zostanie ustalone na zebraniu budowlanym zostało opisane w protokole z tego spotkania i poprawnie oddane. Sprzeciw wobec treści protokołu z zebrania budowlanego należy zgłosić „bez zbędnej zwłoki”, a najpóźniej przy następnym takim spotkaniu. Jeżeli ten termin nie zostanie dotrzymany, treść protokołu staje się nieodwołalna.
Stoi to w sprzeczności z normą NS 8406, w której niezgodność w kwestii prawidłowości protokołu z zebrania budowlanego można zgłosić również w terminie późniejszym. W tym przypadku brak sprzeciwu nie jest wiążący w taki sam sposób jak w normie NS 8405.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wszelkie powiadomienia i roszczenia muszą być w formie pisemnej. Forma ustna zazwyczaj nie będzie wystarczająca
• E-mail jest w praktyce uważany za formę pisemną

6.3 Błędy lub usterki w dostawie zleceniodawcy

6.3.1 Ogólny obowiązek lojalności (pkt. 5)
Norma NS 8405 pkt. 5 pod nagłówkiem „Obowiązek współpracy i lojalności” podaje następujący zapis: „Strony są zobowiązane do współpracy i wykazywania lojalności w trakcie realizacji kontraktu.” Naruszenie obowiązku zachowania lojalności między stronami zawsze może mieć zastosowanie w momencie powstania sporu. Wymóg zachowania lojalności wynika również z ogólnego prawa kontraktowego i w ten sposób obowiązuje również w innych przypadkach, gdzie norma NS 8405 nie stanowi dokumentu kontraktowego. Naruszenie obowiązku zachowania lojalności może na przykład wpłynąć na to czy dane roszczenie uzasadnione prawnie zostanie odrzucone z takiego powodu, że jest wynikiem nielojalnego wstrzymania informacji od wykonawcy.
Odwrotnie, udowodniony brak lojalności ze strony zleceniodawcy – na przykład udowodniona sytuacja, w której przyczynił się do nieprawidłowego zgłoszenia wniosku o prace dodatkowe – może prowadzić do tego, że wniosek wykonawcy, który w przeciwnym razie byłby nieważny, zostałby uwzględniony. W praktyce zazwyczaj trudne jest przeprowadzenie wystarczającego dowodu na brak lojalności w działaniu oraz konieczny związek przyczynowo-skutkowy. Obowiązek zachowania lojalności nie oznacza, że jedna ze stron musi przypominać drugiej o terminie, jednak istnieje granica zwodzenia drugiej strony.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Istnieje podstawowa zasada mówiąca, że strony mają obowiązek współpracy i wzajemnego lojalnego postępowania

6.3.2 Zgłoszenie odstępstw w realizacji zleceniodawcy
Punktem wyjścia jest to, że wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za projekt, chyba że wyraźnie ustalono inaczej (pkt. 13.1, ustęp 2). Odpowiedzialnością wykonawcy jest wykonanie – w ramach swojego obowiązku zachowania lojalności – określonej pracy. Współuczestnictwo w procesie, do którego zobowiązany jest zleceniodawca, wynika głównie z pkt. 19 oraz 20 określonych w normie.
Głównym zadaniem, do którego zleceniodawca musi się przyczynić, jest zarządzanie niezbędnymi podstawowymi kwestiami dla pracy wykonawcy. Dotyczy to projektowania, rysunków roboczych, udostępnienia miejsca budowy, dopilnowanie składowania, dostawy materiałów, niezbędnych państwowych pozwoleń itp. Wykonawca powinien ze swojej strony sprawdzać dostawy zleceniodawcy i współdziałać w inny sposób jeżeli jest to konieczne (pkt. 21.11).
W przypadku usterek ze strony zleceniodawcy przy pracach dostosowujących roboty wykonywane przez wykonawcę, wykonawca zobowiązuje się zgłosić to zleceniodawcy (pkt. 21.1, ustęp 2). Należy tak zrobić, aby umożliwić zleceniodawcy naprawienie takiej sytuacji. Jeżeli wykonawca nie powiadomi o takiej sytuacji, sam może stracić możliwość powołania się na ten argument zarówno w związku z opóźnioną realizacją, jak i pokryciem kosztów dodatkowych.
Obowiązek powiadomienia ze strony wykonawcy „bez zbędnej zwłoki” obowiązuje od momentu, w którym zauważy, że dokumentacja zawiera braki, jest niepełna lub niewłaściwa itp. Innymi słowy, nie wystarczy, że obydwie strony są świadome tego, że na przykład nie przedłożono pozwolenia na rozpoczęcie prac i że w związku z tym rozpoczęcie będzie opóźnione. W przypadku braku zawiadomienia, zleceniodawca ma prawo uznać opóźniony start jako warunek, który wykonawca przyjął bez wniosku o przedłużenie terminu. W związku z tym wykonawca musi formalnie zgłosić odstępstwo również w przypadku, gdzie obydwie strony o nim wiedzą.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca posiada rygorystyczny obowiązek dotyczący powiadamiania o sytuacjach, które przyczyniają się do problemów z realizacją tak, aby zleceniodawca miał możliwość naprawienia błędu bez ponoszenia zbędnych kosztów

6.3.3 Pojęcie „bez zbędnej zwłoki”
Pojęcie „bez zbędnej zwłoki” to pojęcie względne, które nie daje się zdefiniować w ilości dni lub tygodni. Musi to być oceniane konkretnie na podstawie danego projektu budowlanego i na podstawie danego odstępstwa. W poprzedniej wersji, normie NS 3430, pkt. 17.5 stanowił, że zleceniodawca musiał zgłosić swoje stanowisko wobec zawiadomienia wniesionego przez wykonawcę „bez zbędnej zwłoki, ale najpóźniej w ciągu 21 dni”.
Norma NS 8405 nie posiada odpowiadającego powyższemu sformułowania, ale w pkt. 9.1 pod nagłówkiem „Ustanowienie zabezpieczenia” znajduje się postanowienie mówiące, że zabezpieczenie „— należy ustanowić bez zbędnej zwłoki po zawarciu kontraktu, a najpóźniej 14 dni po ustanowienia zabezpieczenia przez drugą stronę”. Żadne z tych sformułowań nie zawiera istotnych wskazówek, ale należy przyjąć jako punkt wyjścia, że 21 dni to termin bezwzględnie ostateczny dla nadesłania zgłoszenia lub wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia. Bardziej rozsądne jest traktowanie 14 dni jako granicy okresu, który może upłynąć zanim zgłoszenie zostanie nadesłane, chyba że można przytoczyć szczególne powody dla przedłużenia terminu.
W wielu sytuacjach należy oczekiwać, że zawiadomienie zostanie nadesłane w ciągu 1-3 dni. Tak samo można oczekiwać, że zleceniodawca/deweloper w podobnych sytuacjach ma równie krótki czas na wniesienie ewentualnych zastrzeżeń. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których powstaje pilny problem i gdzie prace zostają wstrzymane do momentu wyjaśnienia. W sytuacjach, w których konieczny jest krótki termin na udzielenie odpowiedzi, wykonawca powinien upewnić się, że formalne zawiadomienie z tak krótkim terminem na odpowiedź faktycznie dotarło do wiedzy kierownika projektu ze strony zleceniodawcy.
W sytuacjach, które nie są pilne należy doprecyzować przy tym pojęciu, że musi zachodzić uzasadniony i akceptowalny powód, aby zawiadomienie lub zastrzeżenie do odpowiedzi miało czekać przez kilka dni na rozpatrzenie. Dlatego też, w normalnych przypadkach, zawiadomienie o odstępstwach lub odpowiedź na takie zawiadomienie, powinno oczekiwać najdłużej do 5 dni roboczych. Zaleca się, aby warunki dotyczące zawiadomień i odpowiedzi na zawiadomienia były dyskutowane już podczas spotkania inauguracyjnego, w połączeniu z wyraźnym określeniem przez wykonawcę w jego zawiadomieniu, kiedy najpóźniej musi otrzymać odpowiedź.
Według mnie w formularzu zawiadomienia powinno być wyraźnie określone w jakim terminie wykonawca oczekuje ewentualnej odpowiedzi. Jeżeli zawiadomienie nie ma podanej daty odpowiedzi, to w rozumieniu niżej podpisanego wykonawca może prawidłowo przesłać wiadomość do zleceniodawcy o tym, że uznaje zgłoszenie za przyjęte z powodu braku informacji zwrotnej, jeżeli upłynęło więcej niż 14 dni. Jednak nie jest to ani standardowe działanie, ani wymóg, aby wysyłać taką informację zwrotną.
Niemniej jednak należy doprecyzować, że zarówno wykonawca jak i zleceniodawca mają obowiązek „kontrowania” jeżeli stwierdzono, że zawiadomienie jest wniesione zbyt późno, lub że zastrzeżenie do zgłoszenia nadeszło zbyt późno (pkt. 8, ustęp 3). Jeżeli na przykład zleceniodawca wniósł sprzeciw 4 tygodnie po otrzymaniu zgłoszenia o odstępstwie od kontraktu, wykonawca musi zgłosić w odpowiedzi, że uznaje prace dodatkowe za przyjęte poprzez brak odbioru zastrzeżenia do zgłoszenia „bez zbędnej zwłoki” i w związku z tym sprzeciw zostaje odrzucony. Jeżeli wykonawca nie wyśle takiego „zgłoszenia kontrującego”, zleceniodawca ma prawo powołać się na to, że sprzeciw uważa się za uzasadniony, ponieważ wykonawca nie „skontrował” w terminie.
To samo dotyczy zleceniodawcy. Jeżeli na przykład wykonawca zgłosił wniosek o prace dodatkowe 4 tygodnie po terminie, w którym można było to zgłosić, zleceniodawca musi „skontrować” podając, że odstępstwo zostało zgłoszone za późno, jeżeli zleceniodawca powoła się na opóźnienie. Jeżeli zleceniodawca nie „skontruje” spóźnionego zawiadomienia o dodatkowym roszczeniu, zleceniodawca również traci prawo do powoływania się na zbyt późne zgłoszenie na przykład przy dyskusji dotyczącej rozliczenia końcowego. Należy zwrócić uwagę, że bezwarunkowe negocjacje wokół meritum prac dodatkowych, o których odrzucenie się wnioskuje jako zgłoszone zbyt późno (prekluzyjne) mogą być „przywrócone”. Wrócę do tego poniżej.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Pojęcie „bez zbędnej zwłoki” to pojęcie względne – nie może być zdefiniowane w dniach lub tygodniach
• Punktem wyjścia jest brak powodu, dla którego zgłoszenie jest nadesłane później niż powinno
• Zazwyczaj wykonawca powinien zgłosić odstępstwo w ciągu kilku dni roboczych – standardowo oczekuje się, że zgłoszenie zostanie nadesłane w ciagu 5 dni roboczych, podczas gdy 14 dni powinno być górną granicą dla nadesłania zgłoszenia
• Jeżeli zgłoszenie zostanie nadesłane później niż jest to oczekiwane, należy przytoczyć szczególny powód dla takiego opóźnionego nadesłania

6.4 Obowiązek zawiadamiania przez wykonawcę. Obowiązek udzielenia odpowiedzi przez zleceniodawcę

6.4.1 Zawiadomienie o wystąpieniu odstępstwa od kontraktu
Przede wszystkim wykonawca powinien zawiadomić o wystąpieniu odstępstwa od kontraktu „bez zbędnej zwłoki” po odkryciu tego odstępstwa przy dostawie od zleceniodawcy/dewelopera (pkt. 21.2). Innymi słowy wykonawca zobowiązuje się do zawiadomienia o odstępstwie nawet jeżeli w danym momencie nie jest pewien czy będzie się to wiązało z następstwami finansowymi lub konsekwencjami mającymi wpływ na przebieg prac. Jeżeli zleceniodawca nie zgłosi odstępstwa w terminie, uznaje się, że te odstępstwo będzie pokryte z ustalonego wynagrodzenia za kontrakt. Obowiązuje to nawet jeżeli modyfikacja stanowi zamówienie na prace dodatkowe ze strony zleceniodawcy.
Podstawowym postanowieniem normy NS 8405 jest to, że zleceniodawca ma w dowolnym momencie prawo do uzyskania wykazu wniosków o prace dodatkowe i tym samym będzie miał w dowolnym momencie wgląd w prawdopodobny koszt końcowy projektu. W związku z tym niezgłoszone prace dodatkowe będzie można odrzucić. Jeżeli jest to zbyt surowy przepis, strony powinny zamiast tego wybrać normę NS 8406, gdzie wymogi dotyczące zgłaszania prac dodatkowych nie są tak rygorystyczne. W przypadku tej normy wnioski o prace dodatkowe w niektórych sytuacjach można składać aż do rozliczenia końcowego nawet jeżeli wcześniej nie zostały zgłoszone.
Po drugie, zleceniodawca zobowiązuje się do udzielenia odpowiedzi na zawiadomienie o odstępstwie „bez zbędnej zwłoki” zgodnie z pkt. 21.2. Jeżeli zleceniodawca nie zgadza się ze zgłoszeniem prac dodatkowych, nie wystarczy odrzucić takiego wniosku. Dodatkowo musi podać powód odrzucenia. Na przykład fakt, że zgłoszone prace dodatkowe uważane są za objęte pozycją w ofercie. Odmowa bez uzasadnienia może być uznana za nieważną (tak jakby nie udzielono odpowiedzi).
Jeżeli zawiadomienie dotyczy błędu w pracach projektowych zleceniodawcy, odpowiedź powinna również zawierać wyjaśnienie sposobu, w jaki wykonawca powinien odnieść się do błędu. Wykonawca musi wtedy uzyskać wiedzę na temat tego jak powinien rozwiązać ten problem związany z projektem. Wykonawca nigdy nie powinien z własnej inicjatywy rozwiązywać błędów projektowych. Zmienione rozwiązania techniczne nie mogą być tylko zgłoszone przez wykonawcę – musi on otrzymać zamówienie złożone na alternatywne rozwiązanie przed jego wdrożeniem.
Jeżeli zgłoszenie od wykonawcy dotyczy roszczenia o pokrycie dodatkowych kosztów lub roszczenia o wykonanie dodatkowych prac w czasie, które wynikają z innych błędów ze strony zleceniodawcy niż niewłaściwe prace projektowe, odpowiedź zleceniodawcy nie będzie konieczna. Brak odpowiedzi oznacza, że zleceniodawca uważa, że zaakceptował zaistnienie odstępstwa w stosunku do ustaleń kontraktu.
Jeżeli zgłoszenie zawiera termin na udzielenie odpowiedzi z ewentualnymi zastrzeżeniami ze strony zleceniodawcy, umowa staje się zdecydowanie bardziej uporządkowana. W związku z tym zaleca się ustalenie terminu na udzielenie odpowiedzi podając datę. To wykonawca powinien ustalić taki termin w zgłoszeniu. Jeżeli zleceniodawca uważa, że termin na udzielenie odpowiedzi jest za krótki, zleceniodawca ma obowiązek – w ustalonym terminie na udzielenie odpowiedzi – przedłożyć wniosek o rozsądny termin dodatkowy.
Formularz zgłoszeniowy nigdy nie powinien zawierać pola z akceptacją zleceniodawcy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Surowe przepisy dotyczące zawiadamiania z założenia dają zleceniodawcy prawo do wglądu w całkowite koszty projektu w dowolnym momencie, aby móc dotrzymać budżetu i w celu przeprowadzenia ewentualnych zmian, aby zmieścić się w budżecie

6.4.2 Zawiadomienie dotyczące konsekwencji odstępstwa w zakresie postępu prac oraz/lub wynagrodzenia
Jeżeli zgłaszane jest odstępstwo od kontraktu, należy również zawiadomić o rodzaju następstwa, które te odstępstwo, zdaniem wykonawcy, za sobą pociągnie. W związku z tym należy zgłosić zarówno zaistnienie odstępstwa oraz fakt, że należy założyć następstwo, które będzie miało wpływ na postęp prac i/lub wynagrodzenie jeszcze zanim następstwo te będzie można policzyć w dniach i koronach.
W praktyce zleceniodawca zazwyczaj wie, czy odstępstwo będzie miało swoje konsekwencje już w momencie jego zgłaszania i dlatego też zawiadamia jednocześnie o tych następstwach. Jeżeli wykonawca nie wyjaśni w zawiadomieniu o odstępstwie, że będzie ono miało wpływ na postęp prac oraz/lub nie poda kosztów, musi zgłosić to niezwłocznie po tym, kiedy to sobie uświadomi, aby nie ryzykować przedawnienia zgłoszenia wniosku o prace dodatkowe.
Należy zgłosić zleceniodawcy o tym, że wniosek o zmianę wynagrodzenia lub postępu prac z powodu odstępstwa zostanie wniesiony „bez zbędnej zwłoki” po tym jak wykonawca uświadomi sobie, że taka sytuacja będzie miała następstwa (pkt. 25.3, ustęp 1 w kwestii wynagrodzenia oraz pkt. 24.4 w zakresie postępu prac).
Zgłoszenie odstępstwa od kontraktu, zawiadomienie o jego następstwach i ewentualne przesłanie wyszczególnionego roszczenia można złożyć w tym samym zawiadomieniu. Niemniej jednak nie należy zwlekać z zawiadomieniem do momentu aż wykonawca otrzyma wykaz następstw związanych z czasem i kosztami, ponieważ wtedy zawiadomienie może zostać wysłane zbyt późno.
W przypadku korzystania z polecanych przeze mnie formularzy (patrz rozdział 13), należy wysłać zarówno formularz 1 i formularz 2 wcześniej, aby roszczenia dodatkowe zostały uznane za zgłoszone w rozsądnym czasie.
Po pierwsze, w zgłoszeniu podaje się czy wnioskuje się o dodatkową zapłatę w koronach. Po drugie należy zawiadomić, czy dodatkowa zapłata jest wyliczana na podstawie cen jednostkowych obowiązujących dla kontraktu czy na podstawie rachunków. Jeżeli istnieją odpowiednie ceny jednostkowe, należy z nich skorzystać. Jeżeli wnioskuje się o zmianę cen jednostkowych, należy to również zgłosić.
Wynagrodzenie dodatkowe może być wymagane w rozliczeniu na podstawie rachunków wyłącznie tam, gdzie nie ma odpowiednich cen jednostkowych. Niemniej jednak prace rozliczane na podstawie rachunków należy zgłosić przed ich wdrożeniem.
Ponadto, z dokumentu powinno wynikać, czy wnioskuje się o przedłużenie terminu, prace w niekorzystnych warunkach oraz pokrycie kosztów dodatkowych, które powstają w związku ze zmianą.
Wielkość roszczenia o prace dodatkowe w czasie oraz/lub pieniądze, muszą wynikać jednak z formularza 2, który jest zazwyczaj przesyłany w terminie późniejszym.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli zawiadomienie nie zostanie nadesłane terminowo, zleceniodawca ma prawo odrzucić wniosek o prace dodatkowe uzasadniając to zbyt późnym zgłoszeniem
• Zazwyczaj formularz zawiadomienia nie powinien zawierać miejsca na zgodę zleceniodawcy
• Zawiadomienie musi podawać również rodzaj wymaganych prac dodatkowych – a także czy zakłada się ceny jednostkowe dla zmienionych elementów czy zasady dotyczące rozliczenia na podstawie rachunków
• Formularz zawiadomienia powinien zawierać termin na udzielenie odpowiedzi obowiązujący zleceniodawcę
• Zalecany formularz zawiadomienia można pobrać ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/

6.4.3 Zawiadomienie o zwiększonych kosztach administracyjnych, pracy w niekorzystnych warunkach itp.
Jeżeli wykonawca chce ubiegać się również o pokrycie kosztów dodatkowych w wyniku odstępstwa od kontraktu, należy to osobno sprecyzować. Obejmuje to również roszczenie o pokrycie zwiększonych nakładów inwestycyjnych, zwiększonych kosztów administracyjnych itp. lub roszczenie o pokrycie kosztów związanych z pracą w niekorzystnych warunkach (pkt. 25.3, ustęp 2 pkt. a oraz b). Zazwyczaj, jeżeli wykonawca nie otrzyma koniecznego dostępu zgodnie z harmonogramem prac, który wykonawca przedkłada w ciągu 6-tygodniowego terminu zgodnie z pkt. 18.1.
Brak dostępu często prowadzi do przeorganizowania prac, przeniesienia administracji itd. Nie można wnioskować o pokrycie takich kosztów dodatkowych, chyba że zgłoszono specjalny wniosek o taki dodatek. Roszczenie o taki dodatek musi zawierać specyfikację kosztów dodatkowych, o których pokrycie składany jest wniosek.
Nie wystarczy przedłożyć takiego roszczenia o dodatkowe wynagrodzenie w rozliczeniu końcowym. Jednocześnie ważne jest, aby sprecyzować, że każde odstępstwo w produkcji będzie mierzone na podstawie pierwotnego harmonogramu prac (6-tygodniowy harmonogram) a nie na podstawie harmonogramów zmienionych w późniejszym terminie. W związku z tym ważne jest również to, aby wykonawca opracował taki harmonogram prac w ciągu 6 tygodni tak jak to wynika z pkt. 18.1.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nie wystarczy zawiadomić o pracach dodatkowych – należy również zgłosić rodzaj wymaganych prac dodatkowych
• W przypadku wniosku o przedłużenie terminu należy zgłosić roszczenie o pokrycie zwiększonych kosztów administracyjnych, jeżeli będą one żądane
• W przypadku opóźnionego dostępu do miejsca budowy, należy zgłosić osobno roszczenie o pokrycie kosztów związanych z pracą w niekorzystnych warunkach spowodowaną koniecznością przeorganizowania pracy

6.4.4 Wnoszenie określonych roszczeń
Jeżeli wykonawca otrzymał niezbędne informacje dotyczące podstawy dla wyliczenia skutków w postępie prac i zmian w wynagrodzeniu, zobowiązuje się „bez zbędnej zwłoki” wnieść określone i uzasadnione roszczenie. Jeżeli wykonawca zgłosił odstępstwo (patrz formularz 1 w rozdziale 13) i powiadomił, że będzie to miało następstwa dla postępu prac i wynagrodzenia, ale zaniedbał sprecyzowanie swojego roszczenia (patrz formularz 2 w rozdziale 13), będzie miał prawo jedynie do dodatkowej zapłaty lub przedłużenia terminu, który zleceniodawca „musi interpretować jako następstwo sytuacji”. Termin, w którym wykonawca będzie wnosił określone prawo, biegnie od momentu, kiedy otrzymał – lub mógł otrzymać – wystarczające informacje do wyliczenia swojego roszczenia o prace dodatkowe w czasie oraz/lub pieniądzach.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Sprecyzowanie roszczenia o dodatkowy czas lub dodatkowe wynagrodzenie musi zostać wniesione bez zbędnej zwłoki od momentu, kiedy takie roszczenie można wnieść
• Jeżeli wykonawca nie wniósł określonego roszczenia o dodatkowe wynagrodzenie w odpowiednim czasie, może nadal domagać się tej dodatkowej zapłaty, jeżeli wysłano zgłoszenie, ale roszczenie dodatkowe jest wtedy ograniczone do tego, co mógł oczekiwać zleceniodawca
• Zalecany formularz można pobrać ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/

6.4.5 Obowiązek udzielenia odpowiedzi przez zleceniodawcę
Jeżeli zleceniodawca ma zastrzeżenia odnośnie do zgłoszenia odstępstwa, roszczenia o pokrycie kosztów administracyjnych itp. lub w kwestii konkretnych określonych wymogów, musi zgłosić swoje zastrzeżenia „bez zbędnej zwłoki”. Jeżeli zleceniodawca nie udzieli odpowiedzi na czas, wykonawca ma prawo uznać to za akceptację poszczególnych odstępstw. Jeżeli zleceniodawca nie udzieli odpowiedzi na zawiadomienie o odstępstwie, odstępstwo to jest przyjęty. Wynika to z systemu kontraktu i nie trzeba prosić o wyrażenie zgody.
Korzystanie z formularza zawiadomienia, w którym zgoda zleceniodawcy jest równoznaczna ze zlekceważeniem całego rozdziału 23 (niestandardowe zgłoszenie zmiany) normy NS 8405, stanowi istotne odstępstwo od normy.
Obowiązek wykonawcy dotyczący rozpoczęcia prac dodatkowych i prac modyfikacyjnych w momencie naturalnym pod względem produkcji jest stały, nawet jeżeli nadal nie wiadomo, czy zleceniodawca zaakceptuje roszczenie o dodatkową zapłatę zmiana.
Jeżeli zleceniodawca nie odpowie na zawiadomienie o następstwach (patrz formularz 2 w rozdziale 13) w przypadku zgody w kwestii zaistnienia odstępstwa, zakres następstw w ilości dni i koron zostaje ostatecznie ustalony. Jeżeli zleceniodawca jednak nie zgadza się, że zgłoszona modyfikacja kwalifikuje się do dodatkowego czasu budowy lub wynagrodzenia, brak odpowiedzi na specyfikację wykonawcy odnośnie do dodatkowego roszczenia nie ma znaczenia. Należy założyć, że nie ma on potrzeby zgłaszać sprzeciwu wobec zakresu dodatkowego roszczenia, jeżeli już odrzucił zasadność tego roszczenia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Standardowo dodatkowe roszczenie jest akceptowane – czy to samo roszczenie dodatkowe czy jego zakres – poprzez brak sprzeciwu zleceniodawcy w terminie określonym w zawiadomieniu
• „Przywilejem” wykonawcy jest ustalenie „rozsądnego terminu” na wniesienie sprzeciwu przez zleceniodawcę. Jeżeli zleceniodawca uważa, że ten termin jest za krótki, musi on zażądać przedłużenia terminu na udzielenie odpowiedzi w terminie wyznaczonym przez wykonawcę

6.4.6 Obowiązek „kontrowania”
Wykonawca musi przesłać zgłoszenie dla każdego osobnego odstępstwa od kontraktu. Każde z tym odstępstw musi być zgłoszone „bez zbędnej zwłoki” aby prawo do roszczenia nie zostało utracone. Zaleca się skorzystanie z formularza zestawienia roszczeń dodatkowych i modyfikacji, który znajduje się w rozdziale 13 lub sporządzenie podobnego zestawienia. Jest to niezbędne dla prowadzenia wykazu modyfikacji i roszczeń dodatkowych oraz ustaleń zatwierdzonych oraz tych niezatwierdzonych.
Jeżeli zleceniodawca powoła się na to, że wykonawcy nie udało się zawiadomić w terminie, zleceniodawca musi poinformować o tym wykonawcę „bez zbędnej zwłoki”. Wykonawca ma prawo do uzyskania informacji „bez zbędnej zwłoki” o odrzuceniu przez zleceniodawcę uzasadnionego roszczenia dodatkowego argumentując to zbyt późnym zgłoszeniem roszczenia dodatkowego.
Jeżeli wykonawca zawiadomił zbyt późno, a zleceniodawca nie skomentował opóźnionego zgłoszenia „bez zbędnej zwłoki”, brak sprzeciwu ze strony zleceniodawcy należy traktować jako akceptację tego, że roszczenie wykonawcy zostało wniesione w terminie.
Jeżeli na przykład wykonawca nadesłał swoje zgłoszenie o pracach dodatkowych po 4 tygodniach, we wszystkich standardowych przypadkach jest to zbyt późno i można wnieść wtedy o prekluzję roszczenia dodatkowego. Wtedy zleceniodawca musi zareagować powołując się na otrzymanie zgłoszenia zbyt późno. Niemniej jednak, jeżeli zleceniodawca tego nie zrobił, ale na przykład wniósł zastrzeżenie, wobec tego, że zgłoszenie zostało nadesłane zbyt późno po raz pierwszy w związku z rozliczeniem końcowym dwa miesiące później, zastrzeżenie to należy odrzucić. Gdyby zleceniodawca zrobił to w terminie, roszczenie dodatkowe mogłoby zostać odrzucone, ale po dwóch miesiącach takie zastrzeżenie odrzuca się jako przedawnione. Prawo do wniesienia sprzeciwu zostaje utracone, ponieważ sprzeciw ten został wniesiony zbyt późno.
To samo dotyczy sytuacji odwrotnej. Jeżeli wykonawca zgłosił roszczenie dodatkowe w terminie i otrzymał sprzeciw zleceniodawcy, wobec tego roszczenia na przykład po 4 tygodniach, wykonawca może „przeprowadzić kontrę”. Oznacza to, że wykonawca „bez zbędnej zwłoki” musi w odpowiedzi zgłosić zleceniodawcy, że jego sprzeciw wobec roszczenia dodatkowego wpłynął zbyt późno i sprzeciw ten jest uznany za przedawniony. Innymi słowy, sprzeciw zleceniodawcy wobec roszczenia dodatkowego, może zostać odrzucony ze względów formalnych bez konieczności omawiania treści sprzeciwu. Jeżeli wykonawca nie prześle takiej informacji zwrotnej, uznaje się, że wykonawca przyjął sprzeciw zleceniodawcy jako terminowy, mimo tego, że termin dawno upłynął.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli zleceniodawca nie udzielił odpowiedzi w podanym terminie, ale niemniej jednak zgłasza sprzeciw po upływie terminu na udzielenie odpowiedzi, wykonawca musi określić swoje stanowisko – czy przyjmie sprzeciw wniesiony w terminie, czy też nie
• Jeżeli wykonawca „bez zbędnej zwłoki” nie zawiadomi zleceniodawcy o zbyt późnym wniesieniu sprzeciwu, zleceniodawca ma prawo uznać sprzeciw jako zaakceptowany i przedłożony wykonawcy w odpowiednim terminie
• Jeżeli wykonawca powoła się na to, że odpowiedź od zleceniodawcy nadeszła zbyt późno, musi zwrócić uwagę zleceniodawcy na w e-mailu lub korzystając z „Formularza 3”, który można pobrać ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/
• Jeżeli wykonawca powołał się na to, że sprzeciw został wniesiony zbyt późno, nie jest konieczne nadsyłanie dodatkowych zawiadomień o sytuacji przed ewentualnym rozliczeniem końcowym

6.4.7 Negocjacje wokół meritum – „przywrócenie” prekluzyjnych roszczeń
Łatwo jest zauważyć, że istnieje wiele przypadków, gdzie prawo dochodzenia roszczeń od wykonawcy ustaje z powodu zbyt późnego zgłoszenia, lub też uzasadnione zastrzeżenie ze strony zleceniodawcy staje się przedawnione (może zostać pominięte) ponieważ reakcja przychodzi zbyt późno. Niemniej jednak odrzucone roszczenia pojawiają się ponownie w późniejszych dyskusjach. Przykładowo zleceniodawca powołuje się na argument, że roszczenie dodatkowe zostało zgłoszone przez wykonawcę zbyt późno i w związku z tym powinno zostać przedawnione, lub wykonawca odrzuca sprzeciw wobec dodatkowej faktury uzasadniając to zbyt późnym wniesieniem zastrzeżenia ze strony zleceniodawcy.
Jeżeli strony wejdą w dyskusję w sprawie zasadności roszczenia lub zastrzeżeń, które zostały wniesione zbyt późno, może to prowadzić do wygaśnięcia zastrzeżeń dotyczących przedawnienia. Najbardziej znany wyrok w sprawie takich negocjacji wokół meritum znajduje się w orzeczeniu Sądu Najwyższego wydanym w Dzienniku Ustaw 1984 str. 962.
Strony nie powinny bać się dyskusji na temat polubownych rozwiązań, które obejmują również przedawnione roszczenia. Strona, która będzie obstawała przy prekluzji, musi jednak sprecyzować, że zastrzega sobie prawo do podtrzymania wcześniej wniesionych roszczeń o przedawnienie w zakresie, w którym polubowne rozwiązania nie zostaną osiągnięte. Należy to określić wyraźnie podczas samego spotkania, ale również – ze względów dowodowych – powtórzyć w piśmie lub w późniejszym e-mailu. Jeżeli strony chcą, aby kontrakt miał mniej rygorystyczne wymogi dotyczące takich zasad powiadamiania, to kontrakt wg normy NS 8406 jest bardziej odpowiedni. W tym przypadku zbyt późne zawiadomienie nie musi oznaczać, że roszczenie zostanie odrzucone z tego powodu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W praktyce prawnej istnieje zasada, że jeżeli strony bezwarunkowo angażują się w negocjacje wokół zasadności warunków, które zostały zgłoszone, lub wobec których zgłoszono sprzeciw po terminie, nie można powoływać się w terminie późniejszym na zbyt późne zgłoszenie/sprzeciw jako podstawę dla sporu
• Strona, która powoła się na zbyt późne zgłoszenie lub odpowiedź na nie, musi na przykład w związku ze spotkaniem dotyczącym rozliczenia końcowego wyraźnie zwrócić uwagę, że powoła się na opóźnienie i sprecyzuje zastrzeżenie w późniejszym e-mailu.

6.5 Fakturowanie i płatności

6.5.1 Punkt wyjścia dla fakturowania projektu
Głównym założeniem dla normy NS 8405 jest to, że wykonawca może zażądać miesięcznych rat kwoty kontraktu na podstawie wykonanych prac i dostaw w miejscu budowy (pkt. 28.1). Zleceniodawca musi ustanowić zabezpieczenie wobec wykonawcy w wysokości 15 % kwoty kontraktu (pkt. 9.3) zanim wykonawca zobowiąże się rozpocząć prace. Wykonawca ma obowiązek ustanowić zabezpieczenie na to, że wykona swoje zobowiązania wynikające z kontraktu w wysokości 10% kwoty kontraktu (pkt. 9.2, ustęp 2). Zanim wykonawca nie ustanowi takiego zabezpieczenia, zleceniodawca nie jest zobowiązany do żadnej płatności.
W dodatku do takiego zabezpieczenia, zleceniodawca posiada zabezpieczenie w postaci wykonanej pracy, która została już zrealizowana, ale nie zafakturowana i/lub wymagalna. Mimo tego, że sama gwarancja bankowa ze strony wykonawcy wynosi jedynie 10%, zabezpieczenie zleceniodawcy jest zazwyczaj większe niż 15% zabezpieczenia, które on sam ustanawia. Zapotrzebowanie zleceniodawcy na zabezpieczenie jest jednocześnie duże ponieważ zmiana wykonawcy w środku procesu budowy często wiąże się ze znacznym opóźnieniem i kosztami dodatkowymi ponoszonymi przez zleceniodawcę.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Przy fakturowaniu pierwszej połowy projektu można zafakturować jedynie 90% tych prac, które zostały wyprodukowane/dostarczone w ramach projektu
• Potem można zafakturować 100% produkcji/dostawy aż do faktury końcowej

6.5.2 Wyliczenie płatności w oparciu o stopień realizacji prac i termin wymagalności
Wykonawca ma z założenia prawo do otrzymania płatności na podstawie tego, co wyprodukował i dostarczył na miejscu budowy, z potrąceniem w wysokości 10%. Termin płatności wynosi 28 dni licząc od momentu otrzymania faktury przez zleceniodawcę, a nie od daty jej wystawienia. Poza tym, że wykonawca musi ustanowić zabezpieczenie, musi przedstawić „szczegółową fakturę, którą można sprawdzić” aby zleceniodawca był zobowiązany do zapłaty. „Musi zawierać pomiary i inną dokumentację, która jest konieczna w celu kontroli inwestora” (pkt. 28.3, ustęp 2).
Dokładnie oznacza to, że zleceniodawca może zażądać przedłożenia rozliczenia pozycji kontraktu ze wskazaniem proporcji każdej pozycji, której płatności się wymaga. Takie zestawienie powinno zawierać jedynie to, co zostało wyprodukowane do momentu zarejestrowania i nie powinno obejmować tego, co będzie wyprodukowane do końca terminu płatności za fakturę. Jest to kwestia dyskusyjna jak bardzo szczegółowe powinno być takie zestawienie, ale praktycznym działaniem jest obliczenie produkcji na podstawie wycenionych pozycji w ofercie. Ocena rzeczoznawcy nie będzie z założenia wystarczającą specyfikacją, chyba że jest ona bardzo dokładnie wyszczególniona. Obliczenie stopnia realizacji prac będzie zawierać elementy oceny według uznania. W związku z tym zleceniodawca ma prawo do uczestniczenia w takiej inspekcji, którą wykonawca powinien przeprowadzić. Wykonawca powinien zawiadomić zleceniodawcę z rozsądnym wyprzedzeniem tak, aby zleceniodawca mógł uczestniczyć w inspekcji zorganizowanej przez wykonawcę. Fakturowanie na podstawie postępu prac może mieć miejsce tylko jeden raz w miesiącu.
Pierwsza połowa ustalonej kwoty kontraktu może być fakturowana tylko w wartości 90% prac, które zostały zrealizowane w momencie wystawienia faktury. Druga połowa może być jednak fakturowana w wysokości 100% tego, co zostało wyprodukowane. Pozostała kwota może być fakturowana po raz pierwszy przy fakturze końcowej (pkt. 33.3, ustęp 1)

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli harmonogram płatności nie został zawarty, każda faktura ratalna powinna być kontrolowalna z uwzględnieniem pomiarów

6.5.3 Wstrzymanie płatności
Zleceniodawca ma prawo wstrzymać całość lub część swojej płatności, jeżeli wniesie wyszczególnione zastrzeżenia przed upływem terminu płatności. Taka specyfikacja może odnosić się do poszczególnych pozycji w zestawieniu wykonawcy. Może to być też wstrzymanie ewentualnie naliczanej kary umownej za opóźnienia (por. pkt. 29.3, ustęp 1) lub inne finansowe powództwo wzajemne.
Jeżeli zleceniodawca unika płatności całości lub części faktury w terminie wymagalności bez dodatkowego uzasadnienia, lub bez szczegółowego uzasadnienia, zachodzi niedotrzymanie warunków płatności. Zleceniodawca musi zarówno podać powód dla wstrzymania i dokłada kwotę każdej z pozycji, którą wstrzymuje. Jeżeli bezprawne wstrzymanie płatności ratalnej będzie dotyczyło dość dużej kwoty, wykonawca będzie mógł powołać się na skutki niedotrzymania umowy. Wykonawca będzie mógł wtedy domagać się odsetek za zwłokę i ewentualnego wszczęcia wstrzymania kosztów dodatkowych, które będą z tym związane. W przypadku uzasadnionego wstrzymania z powodu niedotrzymania warunków płatności, wykonawca może zażądać przedłużenia terminu i pokrycia swoich wszystkich kosztów dodatkowych, por. pkt. 29.3, ustęp 2.
Jeżeli zleceniodawca twierdzi, że zafakturowano większą kwotę niż wynosi zrealizowana praca w momencie wystawiania faktury, musi podać, które pozycje według niego zostały zafakturowane zbyt wysoko. Jeżeli będzie również wnosił roszczenie o odliczenie z kar umownych za przekroczenie terminu częściowego, musi podać za który termin częściowy nalicza się karę umowną oraz wysokość kwoty, która jest wstrzymana z tego powodu. Najpierw zleceniodawca podaje powód wstrzymania płatności i określa pozycje z konkretnymi kwotami, a następnie może nastąpić uzasadnione wstrzymanie.
Jeżeli wykonawca uważa, że wstrzymanie płatności przez zleceniodawcę jest niesłuszne, następuje sporne wstrzymanie płatności. Strony każda za siebie ponoszą odpowiedzialność za słuszność swojego własnego stanowiska. Zleceniodawca jest odpowiedzialny za to, że wstrzymanie przez niego płatności jest uzasadnione a wykonawca ponosi ryzyko tego, że środki przez niego podjęte w sprawie niedotrzymania warunków umowy (na przykład wstrzymanie prac) są uzasadnione.
Z drugiej strony opłacenie faktury ratalnej przez zleceniodawcę nie wymaga żadnej formy oświadczenia z jego strony. Zleceniodawca nie ponosi żadnego ryzyka poza tym, że opłaci fakturę wystawioną na podstawie postępu prac, co do której ma wątpliwości. Jeżeli sytuacja dotyczy faktury za prace dodatkowe, zleceniodawca musi wnieść zastrzeżenia, jeżeli faktura za prace dodatkowe została zapłacona. Jeżeli zleceniodawca bez zastrzeżeń opłacił fakturę za prace dodatkowe, zazwyczaj utraci prawo wniesienia zastrzeżeń do niej na przykład poczas dyskusji na temat rozliczenia końcowego.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Istnieje możliwość wstrzymania jedynie wyszczególnionego powództwa wzajemnego w postaci odrzucenia ceny, kary umownej za opóźnienie i odszkodowania
• Wstrzymanie może obejmować określone roszczenie z pewnym marginesem bezpieczeństwa – nadwyżka musi zostać zapłacona

6.5.4 Dostarczone materiały i depozyt
Wykonawca ma prawo zafakturować to, co zostało wytworzone, ale również zafakturować to, co zostało dostarczone na plac budowy w postaci „materiałów i towarów do wyposażenia” (pkt. 28.1, ustęp 1, zdanie 2). Zleceniodawca może odmówić zapłacenia za dostarczone materiały i towary do momentu potwierdzenia lub udokumentowania przez wykonawcę, że nie są one obciążone zastawem (pkt. 29.2).
Postanowienie to ma niewielkie znaczenie w praktyce, ponieważ zarówno zastaw na materiały budowlane dostarczone do wykorzystania przy projekcie budowlanym, staje się własnością zleceniodawcy w momencie zapłaty. Tylko sporadycznie zastawy mogą usprawiedliwić brak płatności ze strony zleceniodawcy.
Wykonawca ma prawo – jeżeli nie ustalono inaczej – do zażądania korekty kwoty kontraktu za pomocą wzrostu cen i wynagrodzenia na podstawie normy NS 3405 (NS 8405 pkt. 27.1). Ta kwota dodatkowa do ustalonej kwoty kontraktu może być fakturowana raz w miesiącu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Elementy do wbudowania można zafakturować po ich dostarczeniu na miejsce budowy
• Wzrost cen i wynagrodzenia może być zafakturowany raz w miesiącu

6.5.5 Harmonogram płatności
Nie jest niczym niezwykłym negocjować harmonogram płatności na podstawie planowanego postępu prac w ramach projektu. Umowa dotycząca takiego harmonogramu płatności może opierać się kilku różnych motywacjach. Może być ona sporządzona w celu uproszenia rozliczeń lub ustalenia między stronami innego tempa płatności niż wynika ze standardowych zasad płatności zgodnie z faktyczną produkcją.
Może zaistnieć sytuacja, że projekt wymaga dużych kosztów inwestycyjnych przed jego rozpoczęciem. Może to być na przykład większy kontrakt budowlany dotyczący kładzenia kamienia, który trzeba sprowadzić z Chin. Taką dostawę trzeba często zamówić i opłacić o wiele wcześniej. Naturalną sytuacją może być, że zleceniodawca w harmonogramie płatności podejmuje na siebie zobowiązanie zapłaty „zbyt ciężkiej” w stosunku do tego, co można uznać za wyprodukowane lub dostarczone na miejsce budowy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Ustalenie harmonogramu płatności może okazać się korzystne w celu uniknięcia sztywnych przepisów dotyczących specyfikacji postępu prac

6.5.6 Fakturowanie prac modyfikacyjnych i dodatkowych
W przeciwieństwie do prac objętych kontraktem, wszystkie prace stanowiące dodatek do początkowej kwoty kontraktu są rozliczane w wysokości 100% (pkt. 28.2). Nie można wstrzymywać żadnego depozytu. Z założenia rozliczenie powinno mieć miejsce po zakończeniu prac modyfikacyjnych, jednak, jeżeli prace przeciągną się w czasie, wykonawca może zażądać rozliczania na bieżąco, ale nie częściej niż raz w miesiącu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Prace dodatkowe można rozliczać raz w miesiącu w wysokości 100% wykonanych prac

6.5.7 Prawo wykonawcy do wstrzymania prac
Jeżeli dojdzie do nieuzasadnionego wstrzymania wypłacenia wynagrodzenia wykonawcy, wykonawca może zatrzymać prace, jeśli niedotrzymanie warunków płatności dotyczy „znaczącego … zobowiązania do płatności” (pkt. 30.2). To co jest „znaczące” w takiej sytuacji jest jednak względne i nie może być ogólnie zdefiniowane.
Jest oczywistym, że każde nieuzasadnione wstrzymanie wypłaty wynagrodzenia nie daje prawa do podjęcia tak drastycznych kroków jak zatrzymanie prac. Zatrzymanie stanowi działanie, które może mieć istotne konsekwencje dla postępu prac i kosztów dodatkowych. To, czy wykonawca otrzyma prawo do przedłużonego czasu budowy i pokrycia kosztów dodatkowych poniesionych w wyniku wstrzymania prac, zależy od tego czy wstrzymanie budowy uważa się za uzasadnione czy nie. Jednocześnie oczywiste jest to, że wstrzymanie jest jedynym rzeczywistym środkiem, który posiada wykonawca, aby przeciwdziałać bezprawnemu wstrzymaniu zapłaty przez zleceniodawcę. W momencie zakończenia prac i dokonania odbioru, wykonawca przestaje znajdować się w pozycji, w której może wywierać presję na zleceniodawcę, aby ten dokonał prawidłowej płatności zgodnie z kontraktem.
Wysokość kwoty będzie elementem oceny tego, czy naruszenie warunków płatności jest na tyle znaczące, że wstrzymanie prac będzie uzasadnione. Inna kwestią będzie moment wstrzymania prac w projekcie. Można pomyśleć, że wstrzymanie prac uważa się za niewspółmierne w końcowej fazie projektu, ale nie będzie uznane za takie wcześniej. Moim zaleceniem jest, aby wykonawca nie wstrzymywał prac bez poradzenia się adwokata, ponieważ finansowe konsekwencje nieuzasadnionego wstrzymania prac mogą być dość duże.
Jeżeli prace zostaną wstrzymane ze strony wykonawcy, musi się to odbyć w formalnie prawidłowy sposób. Najpierw należy pisemnie powiadomić zleceniodawcę – najpóźniej 24 godziny wcześniej – o tym, że prace zostaną wstrzymane, jeżeli szczegółowo określona kwota nie zostanie wpłacona na rzecz wykonawcy. Z powodu bardzo krótkiego terminu wykonawca musi przynajmniej mieć jakąś pewność, że przedstawiciel zleceniodawcy faktycznie zapoznał się z zawiadomieniem w rozsądnym terminie.
Te 24 godziny dają zleceniodawcy możliwość ponownej oceny swojej sytuacji. Po upływie 24 godzin po otrzymaniu zawiadomienia przez zleceniodawcę, można prawnie wstrzymać prace. Niemniej jednak nie istnieje wymóg powiadomienia przez wykonawcę o wstrzymaniu prac, ale jest to zalecane. Jeżeli wykonawca zarządzi wstrzymanie prac, musi być przekonany o tym, że jest to uzasadnione. Wtedy wykonawca musi jednocześnie zawiadomić zleceniodawcę o tym, że wniesie roszczenie zarówno o przedłużenie terminu i pokrycie kosztów dodatkowych wynikających z tego, że znalazł się w sytuacji, w której musi wstrzymać prace, aby otrzymać swoją zapłatę zgodnie z prawem (pkt. 30.2, ustęp 2).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zatrzymanie prac przez wykonawcę uważa się za działanie dramatyczne
• Wstrzymanie prac zakłada, że naruszenie warunków płatności jest „znaczące”
• Istnieją formalne wymogi wstrzymania prac – wykonawca musi wysłać zawiadomienie do swojego zleceniodawcy o wstrzymaniu prac jeżeli niewypłacona kwota nie zostanie zapłacona w ciągu 24 godzin
• W przypadku braku prawidłowego zawiadomienia wstrzymanie prac będzie uznane za bezprawne
• Wykonawca nie powinien wstrzymywać prac zanim nie skonsultuje się z adwokatem, ponieważ ewentualne błędne wstrzymanie prac może być kosztowne

6.6 Modyfikacje i prace dodatkowe ze strony zleceniodawcy
Modyfikacje i prace dodatkowe będą stanowiły najważniejsze części prac budowlanych dla wykonawcy. Zarówno zleceniodawca jak i wykonawca muszą przestrzegać rygorystycznych procedur, jeżeli wybrali tak formalną umowę jak ta w oparciu o normę NS 8405. Alternatywą jest skorzystanie z normy NS 8406, która nie zawiera tak surowych przepisów dotyczących zawiadamiania w przypadku modyfikacji.

6.6.1 Norma NS 8405:2004 oraz NS 8405:2008
Norma NS 8405 pojawiła się w pierwszym wydaniu w 2004 roku i została zaktualizowana w 2008. Aktualizacja dotyczy rozdziałów, które omawiają modyfikacje. Należy zwrócić szczególną uwagę, że rozdział 23 „Niestandardowe zamówienia na prace modyfikacyjne” pojawił się po raz pierwszy w wersji z 2008 roku. Wiele innych zmian posiada charakter głównie redakcyjny.
Mimo tego, że zmiany nie są znaczne w wersji z 2008 roku, strony muszą być świadome tego, czy zawierany kontrakt opiera się na wersji normy NS 8405 z 2004 czy 2008 roku. W niektórych sytuacjach zmiany mogą mieć znaczenie w kwestii prac dodatkowych lub modyfikacyjnych. Niniejsze omówienie odnosi się wyłącznie do normy NS 8405:2008.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Przepisy dotyczące „niestandardowych zamówień na prace modyfikacyjne” pojawiły się po raz pierwszy w aktualizacji kontraktu w 2008 roku

6.6.2 Co wchodzi w zakres ceny a co stanowi prace modyfikacyjne/dodatkowe
Norma NS 8405 nie rozróżnia „prac dodatkowych” od „prac modyfikacyjnych” tak jak robi to seria NS 34xx. To rozróżnienie nie ma znaczenia przy normie NS 8405. Z zasady nie ma problemu w określeniu co stanowi modyfikację pierwotnej umowy. Jeżeli na przykład ustalono wykonanie parkietu a deweloper żąda zamiast tego marmur, oznacza to modyfikację. W ten sposób zostało to przedstawione w serii NS 34xx. Jeżeli zamawiane są prace dodatkowe, omawia się to i rozpatruje w ten sam sposób, przy stosowaniu takich samych zawiadomień jak przy innej modyfikacji.
Nie jest niczym nadzwyczajnym, że zapytanie ofertowe zawiera wprowadzenie
poszczególnych rozdziałów mówiące o tym, że prace dotyczące danego rozdziału będą wykonane w całości, w tym ewentualne pominięte pozycje. Zazwyczaj dotyczy to rozdziałów, w których często zaangażowani są podwykonawcy.
Znaczenie takiego wprowadzenia do rozdziału jest ograniczone, o ile nie jest ujęte jako samodzielna i wyceniona pozycja. Konsekwencją jest to, że wykonawca zobowiązuje się również zrealizować ewentualne niezbędne pozycje, które musiały zostać pominięte podczas projektowania, ale te prace dodatkowe stanowią podstawę do roszczenia o dodatkową zapłatę. Takie prace dodatkowe należy zgłosić tak jak każde inne niestandardowe zlecenie na prace modyfikacyjne. Oferta wykonawcy dotyczy wyłącznie wycenionych pozycji z określonymi ilościami, które wynikają z opisu, chyba że wykonawca wziął na siebie również odpowiedzialność wykonawczą w ramach kontraktu (często w rozdziale 0 w zapytaniu ofertowym).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli rozdział mówi o tym, że prace mają obejmować wszystkie niezbędne prace nawet jeżeli nie będą stanowiły osobnych wycenionych pozycji, należy zrealizować również pominięte pozycje, ale na podstawie dodatkowego wynagrodzenia
• Jeżeli zgodnie z kontraktem wykonawca ponosi odpowiedzialność za pominięte pozycje – lub stanowi to osobną wycenioną pozycję – wykonawca nie ma prawa do dodatkowej zapłaty za pominięte pozycje

6.6.3 Dwa sposoby zlecenia prac modyfikacyjnych
Norma podaje dwa alternatywne sposoby, w jakie inwestor może zlecić wykonawcy wykonanie modyfikacji. Z założenia należy sporządzić pisemne zamówienie prac modyfikacyjnych, które informuje, że modyfikacja jest wymagana i opisuje na czym ona polega. Niemniej jednak modyfikacja zobowiązania wykonawcy może być również zlecona za pomocą niestandardowego zlecenia na prace modyfikacyjne. Krótko mówiąc, niestandardowe zlecenie na prace modyfikacyjne to wszelkiego rodzaju uzasadnione zlecenia wykonania prac, które obejmują zmianę tego, co zostało pierwotnie ustalone, a co nie zostało uwzględnione w pisemnym zleceniu prac modyfikacyjnych.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zamówienie prac modyfikacyjnych lub dodatkowych na rysunki, ustne ustalenia, określone podczas zebrań budowlanych itp., uważa się za „niestandardowe zlecenia na prace modyfikacyjne”
• Zlecenie na prace modyfikacyjne ma miejsce, kiedy osoba odpowiedzialna za kontakt ze strony zleceniodawcy pisemnie złoży zamówienie
6.6.4 Zamówienie na prace modyfikacyjne
Zleceniodawca ma prawo zamówić prace modyfikacyjne i dodatkowe wykraczające poza pierwotną kwotę kontraktu do 15 % (pkt. 22.1, ustęp 1). Przy wyliczeniu tych 15% – zasada ta nie dotyczy modyfikacji, które są spowodowane ilościami, które można regulować. Jeżeli nie ustalono kontroli ilości, wszystkie pozycje można regulować.
Roszczenie dotyczące prac dodatkowych lub modyfikacyjnych musi mieścić się w ramach kontraktu i nie może znacznie odbiegać od rodzaju tych prac. Zamówienie na prace modyfikacyjne musi być sporządzone w formie pisemnej i przedłożone przez osobę, która w kontrakcie widnieje jako osoba do kontaktu ze strony zleceniodawcy.
Zlecenie na prace modyfikacyjne może stanowić również wymuszenie (pkt. 22.2). Oznacza to, że wykonawca może otrzymać zlecenie ukończenia prac w pierwotnym terminie mimo tego, że wnosił o termin dodatkowy, ale w takiej sytuacji wykonawca może wystosować roszczenie o pokrycie kosztów dodatkowych z tytułu kosztów wymuszonych, aby dotrzymać pierwotnego terminu. Możliwa „reguła kciuka” w przypadku takich kosztów wymuszonych może stanowić, że jeżeli siła robocza na początku jest optymalna, zwiększenie siły roboczej o 100% spowoduje 50% wzrostu w produkcji. Oznacza to, że wykonawca może zażądać pokrycia 50% kosztów wynagrodzenia z tytułu pracy w niekorzystnych warunkach dodatkowo do innych bezpośrednich kosztów takich jak nadgodziny lub koszty dodatkowe związane z najmem dodatkowej siły roboczej itp. Należy zwrócić uwagę, że prace w niekorzystnych warunkach muszą być zgłoszone (patrz formularz 1 w rozdziale 13).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zamówienie na prace modyfikacyjne zakłada, że modyfikacja nie obejmuje więcej niż 15% kwoty pierwotnego kontraktu tak, aby wykonawca zobowiązał się do realizacji tego zamówienia
• Zamówienie na prace modyfikacyjne może stanowić również wymuszenie ukończenia prac przed ustaloną datą lub z powodu innego opóźnienia w projekcie
• Wymuszenie prowadzi zazwyczaj również do roszczenia o pokrycie kosztów pracy w niekorzystnych warunkach (którą należy osobno zgłosić)

6.6.5 „Niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne”
To określenie zostało wprowadzone w aktualizacji z 2008 roku i przedstawia pojęcie, które jest nowe, ale bardziej dostosowane do świata rzeczywistego. Norma podaje, że główną zasadą jest zamówienie na prace modyfikacyjne, a wyjątkiem jest niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne. W praktyce jednak w większości przypadków obywa się to w sposób mniej formalny w miejscu budowy, tak że to niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne jest częściej stosowane. Zostało to uwzględnione w aktualizacji w 2008 przy wprowadzaniu pojęcia „Niestandardowego zamówienia na prace modyfikacyjne” (pkt. 23).
Niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne to każde zlecenie o świadczenie usługi, które nie jest wystosowane za pomocą zamówienia na prace modyfikacyjne i które oznacza zmianę pierwotnej umowy. Zamówienie na wykonanie prac musi w związku z tym albo:
1. zostać złożone przez osobę, która posiada upoważnienie do składania zamówień na prace modyfikacyjne
2. zostać złożone przez osobę, która posiada upoważnienie do kontroli prac realizowanych przez wykonawcę, lub
3. wynikać z rysunków roboczych, opisów pracy lub tym podobnych, sporządzonych przez projektanta ze strony inwestora

Wykonawca ma jednak obowiązek realizacji prac również na podstawie niestandardowego zamówienia na prace modyfikacyjne. Oznacza to, że prace modyfikacyjne muszą zostać rozpoczęte niezwłocznie. Jest to sytuacja odwrotna do norm określonych w systemie NS 34xx gdzie nie istnieje bezwarunkowy obowiązek realizacji prac w przypadku niestandardowego zlecenia. Obecnie wykonawca jest zobowiązany realizować takie niestandardowe prace modyfikacyjne do momentu aż ewentualnie otrzyma nakaz zatrzymania prac. Jeżeli jednak prace wykonawcy zostaną zatrzymane, ma on prawo otrzymać wynagrodzenie za te prace, które zostały zrealizowane do momentu otrzymania nakazu wstrzymania robót.
Jeżeli wykonawca otrzyma niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne, zasady dotyczące zawiadamiania są takie same jak w przypadku błędu lub usterki w wykonaniu zleceniodawcy.
Należy zgłosić:
1. Odstępstwo – jeżeli wykonawca uważa zamówienie za pracę modyfikacyjną, która wiąże się z możliwymi konsekwencjami dla postępu prac i wynagrodzenia (formularz 1)
2. Specyfikację konsekwencji dla postępu prac oraz/lub konsekwencji finansowych (formularz 2)

Nie można zapominać, że należy osobno zawiadomić o ewentualnych roszczeniach o zmianę cen jednostkowych oraz o dodatkową zapłatę z tytułu zwiększonych kosztów administracyjnych, kosztów inwestycyjnych, pracy w niekorzystnych warunkach itp., które wynikają z zamówienia. Nie wystarczy zgłosić tego, że modyfikacje pociągną za sobą finansowe konsekwencje, jeżeli nie zgłosi się kwestii tego, że roszczenie będzie dotyczyło również zwiększonych kosztów administracyjnych, pracy w niekorzystnych warunkach itp. Jeżeli roszczenie o zwiększone koszty administracyjne i pracę w niekorzystnych warunkach nie wynikają z zawiadomienia, roszczenie o takie koszty dodatkowe może zostać odrzucone jako zbyt późno wniesione.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Należy zgłosić pod właściwy adres „bez zbędnej zwłoki”
• Obowiązek rozpoczęcia prac niezwłocznie, jeżeli wynika to naturalnie z postępu prac
• Pozostałe kwestie tak jak w przypadku standardowego zamówienia na prace modyfikacyjne (wyżej)

6.6.6 Zawiadomienie i obowiązek udzielenia odpowiedzi
W przypadku otrzymania zamówienia na prace modyfikacyjne zgodnie z pkt. 22 nie obowiązuje żaden obowiązek zgłoszenia, że zamówienie to stanowi odstępstwo od kontraktu. Zleceniodawca wie o odstępstwie z zamówienia, które sam złożył, ale nie wie, że wykonawca zgłosi roszczenie o dodatkowy termin lub pieniądze w wyniku zamówienia na prace modyfikacyjne. W związku z tym należy „bez zbędnej zwłoki” zgłosić, że zamówienie na prace modyfikacyjne będzie miało swoje następstwa dla postępu prac oraz/lub kosztów. Ponadto, wykonawca musi zgłosić – jeżeli nie wynika to z pierwszego zgłoszenia – konsekwencje w postaci dni i kwoty w NOK „bez zbędnej zwłoki” od momentu poznania wielkości roszczenia lub możliwości jego obliczenia.
Jeżeli wykonawca przedłożył zgłoszenie, zleceniodawca ma obowiązek udzielenia odpowiedzi w terminie wyznaczonym przez wykonawcę lub „bez zbędnej zwłoki” jeżeli wykonawca nie ustalił terminu na udzielenie odpowiedzi.
Jeżeli zleceniodawca twierdzi, że wykonawca nie wysłał swojego zgłoszenia na czas, zleceniodawca musi „skontrować”, że ma prawo powołania się na argument, że roszczenie lub kwestie dodatkowe zostały zgłoszone zbyt późno. Jeżeli zleceniodawca nie „skontruje” zbyt późnego zgłoszenia „bez zbędnej zwłoki”, uznaje się, że zleceniodawca zaakceptował zgłoszenie wykonawcy jako złożone w terminie.
To samo obowiązuje, jeżeli zleceniodawca zgłosi swoje zastrzeżenia zbyt późno. Wykonawca musi „bez zbędnej zwłoki” powołać się na argument, że zastrzeżenie ze strony zleceniodawcy zostało zgłoszone zbyt późno.
Uważa się, że strona, która nie „skontrowała”, przyjmuje zgłoszenie lub zastrzeżenie jako przedłożone w terminie (pkt. 8, ustęp 3).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zgłoszenie prac modyfikacyjnych w pozostałych sytuacjach jest takie samo jak w przypadku zgłoszenia wykonawcy o odstępstwach (powyżej)

6.6.7 Często popełniane błędy
W wielu projektach budowlanych to właśnie przepisy dotyczące modyfikacji prowadzą do sporów dotyczących wynagrodzenia przy rozliczeniu końcowym. Przepisy same w sobie nie są trudne, ale wymagają dokładności. Odstępstwa należy zgłaszać bez zbędnej zwłoki, należy zgłosić jakie konsekwencje będzie miało odstępstwo a roszczenie należy sprecyzować. Zastrzeżenia wobec wniesionych roszczeń należy zgłosić bez zbędnej zwłoki.
Zazwyczaj to wyraźne procedury i ich monitorowanie stanowią problem. Strony zaczynają dość lekko wprowadzać modyfikacje i prace dodatkowe bez przestrzegania przez żadną ze stron przepisów zawartych w umowie, którą podpisały. Wynika to częściowo z tego, że w miejscu budowy łatwiej jest traktować kwestie mniej formalnie niż zakłada to norma NS 8405. Częściowo jest to spowodowane brakiem wiedzy na temat przepisów, częściowo brakiem procedur administracyjnych. Ustne zamówienia na prace dodatkowe – gdzie strony pewnie są zgodne co do tego, że coś stanowi modyfikację – nie są niczym niezwykłym. W takich przypadkach wykonawca musi nadal zgłosić pisemnie, że zachodzi potrzeba modyfikacji, podać konsekwencje i je sprecyzować. Jeżeli tego nie uczyni, prace dodatkowe mogą zostać odrzucone jako przedawnione.
Innym błędem, który łatwo jest popełnić jest kontrolowanie czy rysunki, instrukcje i tym podobne, otrzymane od projektanta ze strony dewelopera, zawierają odstępstwa od pierwotnej umowy. Jeżeli wykonawca nie zgłosi odstępstwa bez zbędnej zwłoki po otrzymaniu materiałów lub po tym jak modyfikacja powinna był zostać odkryta, wykonawca ryzykuje utratę prawa do dodatkowego wynagrodzenia lub przedłużenia terminu. Niemniej jednak poprawione rysunki od zleceniodawcy powinny zawsze wyraźnie określać co stanowi modyfikację.
Podstawą normy NS 8405 jest to, że zleceniodawca ma prawo przeprowadzić kontrolę kosztów na każdym etapie robót budowlanych. W związku z tym dodatkowe roszczenia należy zgłaszać i precyzować na bieżąco przez cały okres projektu. Bez takich zawiadomień i wyszczególnień zleceniodawca nie ma możliwości przeprowadzać kontroli kosztów, które przewiduje kontrakt.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Najczęściej popełniane błędy to brak zawiadomień w terminie, brak zgłaszania sprzeciwu w terminie lub brak „kontry” ze strony wykonawcy na zbyt późne udzielenie odpowiedzi

6.7 Korekty płatności
W przypadku prac dodatkowych i modyfikacyjnych będzie często zgłaszane również roszczenie o dodatkową zapłatę lub odliczenie. Sposób korekty kwoty kontraktu zależy od tego, czego dotyczy modyfikacja. Należy wtedy rozróżniać między ilościami regulowanymi i zamówieniami na prace dodatkowe/modyfikacyjne.

6.7.1 Korekta płatności w przypadku zmiany ilości
Jeżeli nie ustalono stałych ilości (pkt. 27.2), wszystkie pozycje należy regulować zgodnie z faktycznie wykorzystanymi ilościami. Faktycznie wykorzystane ilości oblicza się na podstawie fizycznych pomiarów. Przy wyliczaniu faktycznych ilości zleceniodawca ma prawo zostać powiadomiony o kontroli i pomiarach zgodnie z zasadami dotyczącymi rozliczenia ratalnego. Nie jest tak, że wykonawca przedkłada tylko swoje wyliczenia i oczekuje, że zleceniodawca bez zastrzeżeń przyjmie pomiary wykonawcy.
W przypadku regulowanych ilości należy stosować ceny jednostkowe, które są podane w ofercie. Zarówno większe i mniejsze odstępstwa od ilości podanych w zapytaniu ofertowym należy korygować. Korekta najczęściej odbywa się jako część rozliczenia końcowego. Nie istnieją żadne wymogi stanowiące o tym, że odstępstwa należy zgłaszać w trakcie realizacji projektu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli nie ustalono kontroli ilości, wszystkie ilości należy regulować przy fakturze końcowej na podstawie faktycznie wykorzystanych ilości

6.7.2 Korekta płatności w przypadku prac dodatkowych lub modyfikacyjnych
Jak wspomniano już wcześniej, norma NS 8405 nie rozróżnia prac dodatkowych od modyfikacji tak jak było to w przypadku wcześniejszej normy NS 3430. W związku z tym omówienie prac modyfikacyjnych obejmuje również wyraźne zamówienia na prace dodatkowe.
Jeżeli zleceniodawca zamawia modyfikację (pkt. 25.2.a), jego współdziałanie maleje (pkt. 25.2.b) lub prace wykonawcy opóźniają się z powodu przeszkód, za które odpowiedzialny jest zleceniodawca (pkt. 25.2.c), wykonawca ma prawo do zmiany swojego wynagrodzenia. Wynagrodzenie wykonawcy należy wtedy skorygować odpowiednio w stosunku do konsekwencji, jakie będzie niosła ze sobą dana modyfikacja (pkt. 25.1).
W przypadku cen jednostkowych, które można zastosować dla takiej modyfikacji, prace modyfikacyjne należy obliczyć według cen jednostkowych podanych w ofercie. Ewentualne roszczenia o zmianę cen jednostkowych w ofercie z powodu prac modyfikacyjnych należy zgłaszać osobno i „bez zbędnej zwłoki” (pkt. 25.7.3). Jeżeli wykonawca nie zgłosi swojego roszczenia o zmianę cen jednostkowych w terminie, traci prawo do zmiany tych cen. To samo obowiązuje, jeżeli zleceniodawca nie udzieli odpowiedzi na roszczenie o zmianę ceny jednostkowej bez zbędnej zwłoki. Wtedy uznaje się, że zleceniodawca zaakceptował nową cenę jednostkową (pkt. 25.7.3, ustęp 2).
Jeżeli w umowie między stronami istnieją ceny jednostkowe, które można zastosować, prace należy realizować w rozliczeniu na podstawie rachunków (pkt. 25.8.1, ustęp 1). Wykonawca zobowiązuje się w takim przypadku – przed rozpoczęciem prac – zawiadomić zleceniodawcę o tym, że prace będą wykonywane w rozliczeniu na podstawie rachunków, ponieważ nie można zastosować odpowiednich cen jednostkowych. Zasadą jest jednak zasada kolejności, która nie ulega prekluzji, jeżeli wykonawca nie dokona takiego zgłoszenia. Brak zgłoszenia może niemniej jednak prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej, jednak w praktyce ma to niewielkie zastosowanie. Obowiązek rozpoczęcia prac nie jest uzależniony od postanowienia o takim zgłoszeniu.
Jeżeli zleceniodawca nie zgadza się z tym, że prace wykonywane są w rozliczeniu na podstawie rachunków, jest on zobowiązany zgłosić sprzeciw wobec tej kwestii bez zbędnej zwłoki (pkt. 25.8.2, ustęp 1). Obowiązek udzielenia odpowiedzi przez zleceniodawcę podlega tutaj również zasadzie kolejności bez możliwości przedawnienia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W przypadku prac modyfikacyjnych należy stosować ceny jednostkowe kontraktu o ile są one możliwe do zastosowania
• W przypadku braku cen jednostkowych, które można zastosować, należy zgłosić, że prace będą wykonywane w rozliczeniu na podstawie rachunków. Regułą obowiązującą jest jednak zasada kolejności i nie prowadzi do utraty prawa do zapłaty w przypadku braku zgłoszenia

6.7.3 Zapytanie ofertowe bez poprzedzającego zamówienia
Wykonawca jest zobowiązany wykonać prace dodatkowe i modyfikacyjne czy to poprzez zamówienie na prace modyfikacyjne lub niestandardowe zamówienie na takie prace. W takim przypadku należy niezwłocznie rozpocząć prace – w zakresie na jaki wskazuje modyfikacja – nawet jeżeli konsekwencje dotyczące ceny nie zostały wyjaśnione. Obowiązek rozpoczęcia prac najszybciej jak to jest wskazane obowiązuje nawet wtedy, jeżeli zleceniodawca nie zgadza się w kwestii, że modyfikacja uprawnia do dodatkowego wynagrodzenia.
Zleceniodawca będzie często czekał z zamówieniem do momentu aż otrzyma zestawienie dotyczące następstw związanych z modyfikacją. Wykonawca nie ma natomiast żadnego obowiązku opracowania oferty cenowej przed bezspornym zamówieniem wykonania tych prac. Nie jest niczym niezwykłym, że zleceniodawca prosi o ofertę a w interesie wykonawcy pozostaje to czy opracuje ofertę, która będzie stanowiła podstawę do zamówienia prac dodatkowych, czy też nie. Niemniej jednak to wykonawca decyduje o tym czy stworzy taką ofertę przed zamówieniem wykonania.
Może to skutkować znaczną ilością dodatkowej pracy, jeżeli zleceniodawca stale prosi o ofertę bez zamawiania prac dodatkowych. W związku z tym wykonawca ma pełne prawo poinformować, że nie opracuje oferty dla ewentualnych prac modyfikacyjnych lub dodatkowych zanim nie zostanie złożone zamówienie. Jako alternatywa wykonawca może również określić warunki dla opracowania oferty. Na przykład wykonawca może zastrzec, że zleceniodawca pokryje koszt opracowania oferty na podstawie wykorzystanego czasu lub stawki procentowej ceny oferty, jeżeli oferta nie kończy się zamówieniem.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca może dobrowolnie podać konkretną ofertę na prace modyfikacyjne lub dodatkowe przed złożeniem zamówienia na takie prace

6.7.4 Odrzucenie przez zleceniodawcę oferty na zamówione prace dodatkowe
Często jest tak, że zleceniodawca zamawia prace dodatkowe, w przypadku których nie ma cen jednostkowych możliwych do zastosowania w umowie, którą zawarły strony i nie wyjaśniono następstw związanych z wynagrodzeniem. Jak wspomniano, wykonawca jest zobowiązany rozpocząć prace mimo braku wyjaśnienia ceny prac modyfikacyjnych (pkt. 26.1). W odróżnieniu od sytuacji, w której prace modyfikacyjne nie zostały zamówione, wykonawca jest zobowiązany tutaj do opracowania formalnej oferty cenowej na prace, jeżeli zleceniodawca tego wymaga (pkt. 25.8.3). W takim przypadku wykonawca nie może określać warunków dla opracowania takiej oferty, tak jak dzieje się to przy braku zamówienia takich prac.
Zleceniodawca ze swojej strony zobowiązuje się do udzielenia odpowiedzi na ofertę – podczas trwania realizacji prac – „w rozsądnym terminie” (pkt. 25.8.3, ustęp 2). Oznacza to, że zleceniodawca nie ma obowiązku udzielenia odpowiedzi tak szybko jak ma to miejsce w przypadku innych zgłoszeń, gdzie termin jest określony jako „bez zbędnej zwłoki”.
Dla wykonawcy jest to wyraźna „pułapka”. Jeżeli zleceniodawca wykorzysta czas na udzielenie odpowiedzi – praca będzie postępowała – a zleceniodawca ostatecznie odrzuci ofertę, prace modyfikacyjne należy rozliczyć na podstawie rachunków (pkt. 25.8.1, ustęp 1). Zgodnie z przepisami dotyczącymi prac rozliczanych na podstawie rachunków, wykonawca zobowiązuje się przesyłać swoje listy godzinowe i listy materiałów co tydzień, od samego początku prac modyfikacyjnych, bez względu na to czy ustalono stałą cenę na te prace czy też nie (pkt. 25.8.2, ustęp 2).
Problemem wykonawcy może stać się łatwo to, że nie opracował szczegółowych list godzinowych i materiałów w związku z pracami modyfikacyjnymi ufając, że oferta będzie zaakceptowana przez zleceniodawcę. Kiedy oferta wykonawcy zostanie odrzucona, nie może on uzyskać wymaganej dokumentacji dla prac rozliczanych na podstawie rachunków zgodnie z rozdziałem 31 w związku z listami godzinowymi i ewidencją materiałów. Zleceniodawca może wtedy odrzucić całość lub część uzasadnionych prac rozliczanych na podstawie rachunków, ponieważ wykonawca nie jest w stanie przedłożyć dokumentacji, którą można skontrolować. Dopiero kiedy oferta zostanie ostatecznie zaakceptowana, wykonawca może bez ryzyka zakończyć opracowywanie i przesyłanie cotygodniowych zestawień list godzinowych i ewidencji materiałów.
Jeżeli zleceniodawca nie udzieli odpowiedzi na ofertę na stałą cenę „w rozsądnym czasie”, będzie to traktowane jako odrzucenie oferty. W tym przypadku zleceniodawca nie jest zobowiązany do udzielenia odpowiedzi jak ma to miejsce w sytuacji zgłoszenia odstępstwa. Jest to oferta, która jest realizowana zgodnie z przepisami dotyczącymi oferty i akceptacji w avtaleloven [przyp. tłum. ustawie o zobowiązaniach umownych i o zawieraniu umów]. Jeżeli oferta nie zostanie zaakceptowana, prace będą realizowane w rozliczeniu na podstawie rachunków. Niemniej jednak wykonawca powinien zawiadomić o tym, że brak odpowiedzi na ofertę jest uznawana za odrzucenie. Wykonawca nie musi przyjmować dłuższego terminu na udzielenie odpowiedzi niż maksymalnie 3 tygodnie.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli wykonawca otrzymuje zamówienie na prace dodatkowe lub modyfikacyjne, zobowiązuje się on do wykonania tych prac nawet jeżeli nie ustalono ceny
• Jeżeli prace są zamówione a cena nie jest ustalona, wykonawca może zostać poproszony o złożenie oferty. Jeżeli zleceniodawca odrzuci ofertę, wykonawca zobowiązuje się wykonać prace w rozliczeniu na podstawie rachunków, ale będzie wtedy musiał bprzedstawić listy godzinowe i list użytych materiałów w zwykły sposób

6.7.5 Prace rozliczane na podstawie rachunków
Kiedy prace są wykonywane w rozliczeniu na podstawie rachunków, wykonawca powinien otrzymać zapłatę z tytułu niezbędnych kosztów poniesionych w związku z wykonywaną pracą. Dodatkowo podniesienie ceny w celu pokrycia kosztów pośrednich, ryzyka i zysku (pkt. 31.1). Oznacza to, że wykonawca nie może na przykład odwoływać się do cen detalicznych materiałów, ale że należy przedłożyć dokumentację pokazującą, ile faktycznie zapłacił po odjęciu rabatów.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kontrakt zakłada, że wykonawca musi przedłożyć dokumentację swoich faktycznych wydatków w związku z powiększoną kwotą – nie wystarczy dostarczenie zestawienia cen detalicznych

6.7.6 Kosztorys
W przypadku braku możliwych do zastosowania cen jednostkowych, prace modyfikacyjne należy zrealizować jako prace rozliczane na podstawie rachunków. To samo obowiązuje w przypadku oferty cenowej prac, która nie jest jednak zaakceptowana przez zleceniodawcę (pkt. 25.8.1, ustęp 1). Również w tej sytuacji zleceniodawca będzie potrzebował zestawienia prawdopodobnych kosztów i w związku z tym będzie miał prawo domagać się od wykonawcy opracowania kosztorysu (pkt. 31.2).
Kosztorys powinien być dokładny. Jeżeli wykonawca zażąda znacznie większej kwoty za prace niż wynika to z kosztorysu, zleceniodawca może powołać się na przekroczenie jako podstawę do żądania obniżenia ceny. W przypadku umów konsumenckich przyjmuje się margines błędu w wysokości 15% (Ustawa o usługach fachowych świadczonych dla konsumentów § 32 (2)). W umowach zawieranych między przedsiębiorcami takie przekroczenie będzie prawdopodobnie większe. W swoim kosztorysie wykonawca powinien wyraźnie zaznaczyć, że kosztorys bazuje na wartościach aktualnych w momencie jego opracowywania. Oznacza to również, że wykonawca musi zawiadomić, jeżeli modyfikacja lub odstępstwo w trakcie realizacji spowoduje szerszy zakres prac rozliczanych na podstawie rachunków niż zakładał to pierwotny kosztorys. Wykonawca jest również zobowiązany do zgłoszenia, jeżeli uświadomi sobie, że kosztorys zostanie przekroczony, nawet jeżeli nie dojdą nowe elementy, które zwiększają koszty (pkt. 31.2). To postanowienie stanowi jednak rozporządzenie więc zaniedbanie przez wykonawcę obowiązku zgłoszenia takiego przekroczenia nie prowadzi do przedawnienia, ale może prowadzić do tego, że wykonawca nie będzie miał prawa do całości przekroczenia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Na wniosek zleceniodawca może zażądać przedłożenia kosztorysu przez wykonawcę
• Nie istnieje stała granica błędu, który wykonawca może popełnić w swoim kosztorysie, ale zobowiązuje się do zawiadomienia o przekroczeniu, przy czym zakłada się dokładność kosztorysu
• Brak zawiadomienia o przekroczeniu kosztorysu może stanowić podstawę do uzasadnionego roszczenia o obniżenie ceny

6.7.7 Wymogi dotyczące dokumentacji
Wykonawca jest zobowiązany – w przypadku braku innej umowy – przesyłać zleceniodawcy zestawienie wykorzystania materiałów i czasu co tydzień (pkt. 31.4, ustęp 1). Powodem tygodniowej częstotliwości jest to, że zleceniodawca powinien mieć realną możliwość kontroli na przykład ilości godzin produkcji realizowanej przez wykonawcę na miejscu budowy.
Jeżeli wykonawca nie będzie przesyłał swoich zestawień co tydzień, zleceniodawca będzie mógł powołać się na utracenie możliwości kontroli i może na przykład zażądać zmniejszenia ilości godzin według uznania. Częstym sposobem na uzasadnienie roszczenia o redukcję będzie wtedy sytuacja, w której zleceniodawca otrzymuje opracowany raport dotyczący tego, jaki powinien być standardowy koszt wykonanych prace zgodnie z powszechnymi normami. Niemniej jednak nie jest to również związane z przedawnieniem naruszenia tego przepisu.
W kwestii kosztów dodatkowych i poświęconego czasu, które wynikają z sytuacji ze strony zleceniodawcy – na przykład brak dostępu do miejsca budowy – wykonawca może zażądać, aby zestawienia czasu i materiałów były przesyłane tylko raz w miesiącu w przeciwieństwie do normalnego cotygodniowego trybu. Niemniej jednak zaleca się przesyłanie ich również co tydzień w takich sytuacjach,
Faktury na prace rozliczane na podstawie rachunków nie mogą być przesyłane częściej niż raz w miesiącu (pkt. 31.3, por. pkt. 28.1, ustęp 2). W związku z tym nie jest niczym niezwykłym, że strony zgadzają się na to, żeby zestawienia dotyczące wykorzystania czasu i materiałów były wysyłane tylko raz w miesiącu razem z fakturą. W każdym razie to wykonawca musi zadbać o to, żeby zostało to zapisane w referacie ze spotkania dotyczącego budowy lub innym rozsądnym dokumencie, aby nie ryzykować roszczenia o redukcję.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Brak przesłania list godzin i ewidencji materiałów co tydzień może dać zleceniodawcy uzasadnione prawo do wyceny prac
• Nie istnieje wymóg mówiący o tym, że zleceniodawca powinien pokwitować odbiór lub zatwierdzić listy, o ile nie ustalono inaczej
• Ze względu na dokumentację zaleca się przesyłkę drogą e-mailową

6.7.8 Zastrzeżenia dotyczące list godzinowych i ewidencji materiałów
Jeżeli wykonawca dostarczył swoje zestawienia tak jak powinien, zleceniodawca ma termin 14 dni od momentu ich otrzymania na wniesienie swoich ewentualnych zastrzeżeń. Jeżeli zleceniodawca nie wniósł żadnych zastrzeżeń w ciągu tych 14 dni, zestawienia wykonawcy będą stanowiły podstawę dla rozliczenia (pkt. 31.4, ustęp 4).
Częstym błędem ze strony wykonawcy jest to, że nie powołuje się na ten 14-dniowy termin i angażuje się w bezwarunkowe negocjacje wokół meritum list godzinowych i ewidencji materiałów. Jeżeli wykonawca to zrobi, straci prawo powoływania się na zbyt późne wniesienie zastrzeżeń przez zleceniodawcę. W takiej sytuacji wykonawca musi precyzyjnie określić, że zastrzega sobie prawo zażądania, aby takie zestawienie stanowiło podstawę zanim strony ewentualnie zaangażują się w negocjacje wokół meritum wykorzystania czasu i materiałów. Jeżeli takie zastrzeżenie będzie wystosowane, ze względów dowodowych powinno to wynikać z późniejszego e-maila lub protokołu. Jeżeli zleceniodawca nie otrzyma dokumentacji, do której ma prawo, może zażądać uzupełniającej dokumentacji. Wtedy wykonawca musi zdobyć taką uzupełniającą dokumentację w zakresie, w którym złożona dokumentacja nie jest wystarczająca. W takim przypadku zleceniodawca ma 14-dniowy termin zgłoszenia uwag od momentu otrzymania dokumentacji.
Należy zwrócić uwagę, że koszty materiałów powinny stanowić faktyczne koszty materiałów wykonawcy po uwzględnieniu standardowych rabatów i rocznych rabatów ilościowych. W przypadku technicznych robót budowlanych roczne rabaty ilościowe w hurtowniach nie są niczym niezwykłym.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca ma prawo zgłoszenia sprzeciwu wobec otrzymanych list godzinowych i ewidencji materiałów w ciągu 14 dni od ich otrzymania
• Termin wymagalności faktur powinien wynosić 28 dni – sprzeciw dotyczący ilości godzin i ewidencji materiałów w momencie wymagalności może zostać odrzucony jako wniesiony zbyt późno

6.7.9 Wymóg racjonalnej i efektywnej realizacji prac rozliczanych na podstawie rachunków
Jeżeli wykonawca nie przestrzega procedur dotyczących cotygodniowego nadsyłania zestawień godzin i materiałów, wykonawca ryzykuje obniżenie swojego roszczenia. Nawet jeżeli wykonawca spełni swój obowiązek dotyczący przedłożenia zestawień zgodnie z tymi postanowieniami, zleceniodawca może powołać się na zmniejszenie ogólnych wymogów dotyczących prac rozliczanych na podstawie rachunków, podając jako uzasadnienie to, że prace nie zostały wykonane racjonalnie.
Wykonawca zobowiązuje się wykonywać prace w racjonalny i odpowiedni sposób (pkt. 31.1, ustęp 2). Zleceniodawca często nie będzie mógł wydać kwalifikującej opinii na temat tego, czy dana sytuacja odpowiadała powyższemu zapisowi zanim duża część prac nie zostanie wykonana, a nawet dopiero wtedy, kiedy prace zostaną zakończone. W związku z tym zleceniodawca ma niezależne prawo do powoływania się na brak skuteczności z powodu nieracjonalnego działania lub nieodpowiednich warunków (pkt. 31.3, ustęp 6). Aby zleceniodawca przytoczył taki argument, musi jednak móc powołać się na konkretne sytuacje, które miały być i powinny być wykonane w inny sposób. Ogólne przytoczenie o nieracjonalnym działaniu bez wyszczególnienia nie będzie z reguły przedstawiane.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nawet jeżeli listy godzinowe i ewidencje materiałów zostaną zatwierdzone, zleceniodawca może wnieść sprzeciw wobec faktury końcowej na prace rozliczane na podstawie rachunków, jeżeli może wykazać, że prace nie zostały wykonane w sposób racjonalny i efektywny

6.8 Odbiór. Eksploatacja próbna. Odbiór częściowy.
Odbiór to sytuacja, w której zleceniodawca/deweloper formalnie przejmuje odpowiedzialność za prace w ramach kontraktu. Jest to związane z różnymi skutkami prawnymi odbioru. Jeżeli wyniki pracy będą wykorzystywane bez odbioru, zachodzi naruszenie postanowień kontraktu i wykonawca powinien zareagować.

6.8.1 Eksploatacja próbna przed odbiorem
W przypadku technicznych robót budowalnych wykonawca zobowiązuje się do przedłożenia dokumentacji dotyczącej uruchomienia, testowania itp. Brak takiej dokumentacji może prowadzić do odmowy odbioru budowy przez zleceniodawcę (pkt. 32.5, ustęp 2). Wykonawca zobowiązany jest jednak do zawiadomienia swojego zleceniodawcy w rozsądnym terminie przed taką kontrolą i wyjaśnienia zakresu współdziałania wymaganego ze strony zleceniodawcy (pkt. 32.2, ustęp 3). Brak współdziałania zleceniodawcy – przy założeniu odpowiedniego zawiadomienia – może stanowić podstawę do wniesienia roszczenia o przedłużenie terminu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Należy przedłożyć niezbędną dokumentację dla kontroli robót budowlanych przez zleceniodawcę najpóźniej przy odbiorze

6.8.2 Wezwanie do odbioru
To wykonawca powinien wezwać do odbioru. Takie wezwanie powinno mieć miejsce z rozsądnym wyprzedzeniem – zazwyczaj jako odpowiedni termin przyjmuje się 14-dniowe wyprzedzenie (pkt. 32.2, ustęp 2). Przy założeniu prawidłowego wezwania, obydwie strony zobowiązują się do bycia reprezentowanymi podczas inspekcji. Jeżeli jedna ze stron będzie nieobecna bez ważnego powodu, stawająca strona może przeprowadzić kontrolę samodzielnie (pkt. 32.3, ustęp 1). Wtedy protokół będzie miał formalnie taki sam skutek jak protokół z odbioru.
Strony muszą przeprowadzić „dokładną inspekcję” (pkt. 32.3, ustęp 2). Oznacza to, że zleceniodawca zobowiązuje się do wskazania błędów, usterek i niewykonanych prac, które podczas dokładnej inspekcji zarejestrował lub powinien był zarejestrować. Kwestie, które zostały zarejestrowane lub powinny były być zarejestrowane podczas takiej inspekcji, a które nie zostały zapisane w protokole odbiorczym, uznaje się za przyjęte przez zleceniodawcę i mogą być później odrzucone jako prekluzyjne (pkt 32.4, b).
Inspekcja powinna również obejmować dokumentację dotyczącą uruchomienia i testowania, którą zleceniodawca powinien otrzymać w odpowiednim terminie, a najpóźniej w momencie odbioru (pkt. 32.3, ustęp 2, zdanie 2). Wykonawca może odrzucić zastrzeżenie wniesione wobec otrzymanej dokumentacji, która nie wynika z samego protokołu odbiorczego.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W trybie normalnym wezwanie powinno być wysłane z 14-dniowym wyprzedzeniem
• „Dokładna” inspekcja stanowi odpowiedzialność zleceniodawcy
• W przypadku prawidłowego wezwania, wykonawca może ewentualnie przeprowadzić inspekcję samodzielnie

6.8.3 Protokół odbiorczy
Należy sporządzić protokół z odbioru, który powinien zostać podpisany przez obydwie strony (pkt. 32.4). Protokół powinien wskazywać kto był obecny, błędy, usterki i niewykonane prace. Należy również wyznaczyć odpowiedni termin na wykonanie napraw zaprotokołowanych kwestii. Zazwyczaj strony uzgadniają termin wykonania napraw, jednak w razie braku innego ustalenia wykonawca powinien otrzymać „rozsądny termin” na wykonanie napraw zaprotokołowanych kwestii.
Jeżeli zachodzą okoliczności, na które powołuje się zleceniodawca, a z którymi wykonawca się nie zgadza, powinno to zostać zawarte w protokole. Wykonawca może również podać powód, dla którego nie przyjmuje uwagi ze strony zleceniodawcy. Niemniej jednak nie ma takiego wymogu. Jeżeli wykonawca nie zgłosi sprzeciwu wobec zaprotokołowanej usterki, uwaga zleceniodawcy jest uznana za usterkę. Kwestia, która została przytoczona ustnie, ale nie została zawarta w protokole, może zostać później odrzucona przez wykonawcę jako niezgłoszona.
Protokół musi zostać podpisany przez wszystkich obecnych a każda ze stron powinna otrzymać swój egzemplarz. Można zalecić skorzystanie z normy NS 8430 jako standardowego protokołu odbiorczego. Uproszczony protokół odbioru można pobrać bezpłatnie ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Protokół powinien zawierać wszystkie uwagi, na które powołuje się zleceniodawca
• Wykonawca zatwierdza uwagę w zakresie, w którym się zgadza
• Należy wyznaczyć termin dla kwestii, które wykonawca akceptuje

6.8.4 Zleceniodawca odmawia odbioru
Zleceniodawca ma prawo odmówić odbioru projektu w przypadku błędu lub jeżeli zakres pozostałych prac jest taki, że naprawa uniemożliwi zleceniodawcy „zakładane stosowanie” (pkt. 32.5, ustęp 1). Nie oznacza to, że zleceniodawca może domagać się naprawy każdej kwestii przed formalnym odbiorem. Musi liczyć się z pracami po zakończeniu robót pod warunkiem, że naprawa nie będzie uniemożliwiała zakładanego korzystania.
Tak samo zleceniodawca może odmówić odbioru w przypadku braku uruchomienia i testowania w takim zakresie, dzięki któremu zleceniodawca nie będzie musiał przeprowadzać kontroli, której potrzebuje, aby ocenić, czy prace są zgodne z kontraktem (pkt. 32.5, ustęp 2).
Jeżeli zleceniodawca odmówi odbioru, nie zachodzą wszystkie formalne skutki związane z przeprowadzonym odbiorem. Między innymi wykonawca jest wtedy nadal odpowiedzialny za nadzór budowy – również w przypadku, kiedy odmowa jest uzasadniona.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca może odmówić odbioru projektu w przypadku usterek o takim charakterze, że zleceniodawca nie może w standardowy sposób wykorzystać produktu
• Nieuzasadniona odmowa odbioru prowadzi do wstrzymania kar umownych za opóźnienie itd., ale wykonawca ma nadal obowiązek nadzoru
6.8.5 Skutki odbioru
Brak sprzeciwu w protokole odnośnie do uwag zleceniodawcy lub odmowy odbioru przez zleceniodawcę uważa się za akceptację (pkt. 32.4, ustęp 2). Skutkiem odbioru jest zatrzymanie biegu ewentualnej kary umownej za opóźnienie, termin reklamacji zaczyna upływać, termin przesłania faktury końcowej zaczyna upływać a zabezpieczenie może być stopniowo zmniejszane (pkt. 32.6).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kara umowna za opóźnienie zostaje wstrzymana
• Zleceniodawca przejmuje ryzyko ewentualnej szkody

6.8.6 Nieprawny odbiór lub odbiór częściowy
Zleceniodawca nie ma możliwości do korzystania z całego projektu lub jego części bez zgody ze strony wykonawcy (pkt. 32.8, zdanie 1). Niemniej jednak korzystanie nie jest uznane za nieuzasadnione, jeżeli jest to ustalone w kontrakcie lub jeżeli korzystanie wynika z harmonogramu obowiązującego dla wykonywanych prac. We wszystkich pozostałych przypadkach zgoda ze strony wykonawcy jest niezbędna, aby korzystanie było zgodne z prawem.
Jeżeli zleceniodawca korzysta z części budynku lub budowy bez koniecznego pozwolenia, uznaje się to za naruszenie warunków kontraktu (pkt. 32.8, zdanie 2). Różni się to od NS 3430, gdzie odbiór przez użytkowanie stanowił alternatywę umowną do formalnego odbioru. Norma NS 8405 zakłada, że zawsze powinna mieć miejsce czynność odbioru.
W przypadku nieuzasadnionego korzystania wykonawca musi zareagować wyznaczając zleceniodawcy krótki termin na wycofanie się z bezprawnego korzystania lub ewentualnie zażądać przeprowadzenia częściowego odbioru (pkt. 32.8, zdanie 3). Jeżeli zleceniodawca nie wycofa się z bezprawnego korzystania, ryzyko wszystkich prac w ramach kontraktu przechodzi na zleceniodawcę. Kara umowna za opóźnienie przestaje być naliczana a termin reklamacji na wykonane prace zaczyna biec.
Termin reklamacji błędów i usterek w zakresie prac wykonanych w momencie bezprawnego pozwolenia na korzystanie wynosi 14 dni. Dla reklamacji, które nie zostały zgłoszone w tym terminie, obowiązują te same przepisy jak w przypadku reklamacji, która nie została zarejestrowana w protokole odbioru (pkt. 36.6).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca nie ma prawa korzystać z projektu bez odbioru, chyba że ustalono inaczej
• Wykonawca powinien zażądać, aby zleceniodawca wycofał bezprawne użytkowanie do momentu przeprowadzenia formalnego odbioru

6.8.7 Standardowy odbiór częściowy
W przypadku ustalonego odbioru częściowego należy przeprowadzić czynność odbioru dla prac, które są odbierane na podstawie przepisów dla standardowego odbioru. Przy takim częściowym odbiorze należy podać części budowy, które są odbierane i procent kwoty kontraktu, które one obejmują. Następnie należy przesłać rozliczenie końcowe dotyczące prac, które są odbierane.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Przy odbiorze częściowym należy wyraźnie określić zakres odbioru i procent kwoty kontraktu, który ten zakres obejmuje

6.9 Rozliczenie końcowe i sprzeciw, wobec tego rozliczenia
Celem rozliczenia końcowego jest ostateczne wniesienie roszczenia przez wykonawcę oraz ostateczne zgłoszenie zastrzeżeń wobec roszczenia i ewentualnego roszczenia wzajemnego. Dopiero kiedy roszczenie i roszczenie wzajemne zostaną wniesione, strony mają możliwość uzyskania informacji o braku zgodności i zakresu ewentualnej niezgodności.
Aby cel związany z przeprowadzeniem rozliczenia końcowego został osiągnięty, należy ustalić również terminy, które nie mogą zostać przekroczone. Oznacza to, że ani wykonawca ani zleceniodawca nie mogą wnieść roszczeń dodatkowych lub ewentualnych nowych zastrzeżeń po upływie danego terminu. Zazwyczaj nie będzie miało znaczenia czy przekroczenie terminu ma lepsze lub gorsze uzasadnienie. Jednak wykonawca ma prawo do podjęcia konkretnych zastrzeżeń tak jak omówiono poniżej.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Po przesłaniu faktury końcowej i otrzymaniu zastrzeżeń wniesionych do tej faktury, ewentualny brak zgody między stronami zostaje wyjaśniony

6.9.1 Faktura końcowa wykonawcy
Wykonawca musi sporządzić zestawienie końcowe z fakturą końcową. To zestawienie końcowe i faktura końcowa stanowią łącznie rozliczenie końcowe. Rozliczenie końcowe powinno być skonstruowane tak, że nie będzie pozostawiało wątpliwości, że jest to ostateczne roszczenie z tytułu rozliczenia końcowego. Nie istnieje formalny wymóg, aby faktura zawierała określenie „rozliczenie końcowe”. Wystarczy, że będzie z niej wynikało, że zestawienie przedstawia ostateczne roszczenie wykonawcy.
Z drugiej strony obowiązuje wymóg, że do zestawienia końcowego powinna być dołączona faktura. „Propozycja zestawienia końcowego” lub inny podobny dokument nie posiada takich skutków jak zestawienie końcowe wynikające z kontraktu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W momencie przesłania przez wykonawcę faktury końcowej, wyjaśnione zostaje również jego ostateczne roszczenie z ewentualnymi konkretnymi zastrzeżeniami wobec pozycji, których wykonawca nie wyjaśnił w terminie

6.9.1.1 Termin przesłania faktury końcowej obowiązujący dla wykonawcy
Termin przesłania faktury końcowej obowiązujący dla wykonawcy wynosi 2 miesiące od odbioru dokonanego przez zleceniodawcę (pkt. 33.1, ustęp 1). Następstwo przekroczenia terminu na przesłanie zestawienia końcowego jest ograniczone. W takim przypadku zleceniodawca musi przesłać pisemne zawiadomienie do wykonawcy z 14-dniowym terminem na przedłożenie ostatecznego rozliczenia końcowego (pkt. 33.1, ustęp 4). Jeżeli jednak ten termin zostanie również przekroczony, utracone zostają wszelkie roszczenia, które nie wynikają bezpośrednio z kontraktu, z wyjątkiem roszczeń, które są związane z pracą wykonaną po odbiorze.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Termin na sporządzenie zestawienia końcowego i wysłanie faktury końcowej wynosi 2 miesiące od odbioru
• W przypadku przekroczenia terminu będzie to miało skutek dopiero po tym jak zleceniodawca wyśle najpierw wezwanie do przesłania faktury końcowej w terminie 14 dni, a ten termin dodatkowy nie zostanie dotrzymany

6.9.1.2 Treść zestawienia końcowego
Zestawienie końcowe powinno zawierać wszystkie roszczenia wykonawcy. Obejmuje to następujące elementy:
• Wszystkie zafakturowane i zapłacone roszczenia
• Wszystkie zafakturowane, ale niezapłacone roszczenia
• Wszystkie zafakturowane i odrzucone roszczenia muszą zostać ponowione, aby nie uległy prekluzji
• Wszystkie należne, ale wcześniej niezafakturowane roszczenia muszą być zarówno zafakturowane jak i wynikać z zestawienia końcowego

Przykład prawidłowego zestawienia końcowego można pobrać na naszej stronie internetowej www.tryti.no/hjelpedokumenter/.
W przypadku roszczenia dodatkowego, które zleceniodawca wcześniej odrzucił, zakłada się, że wykonawca – w związku ze sporządzeniem faktury końcowej – przeprowadzi ponowną ocenę spornego roszczenia dodatkowego. Ocena ta powinna przynieść taki skutek, że wykonawca albo podtrzyma swoje roszczenie lub zdecyduje się wycofać swoje dodatkowe roszczenie.
W przypadku, kiedy wykonawca nie ponowi swoich niezapłaconych i spornych roszczeń dodatkowych w rozliczeniu końcowym, zleceniodawca ma prawo uznać, że wykonawca po ponownej ocenie stwierdził, że wycofanie dodatkowego roszczenia jest prawidłowym działaniem. Roszczenie dodatkowe, które nie było wcześniej fakturowane i zapłacone, musi wynikać z zestawienia końcowego i może zostać odrzucone, jeżeli takie roszczenie dodatkowe zostanie wysłane później niż razem z rozliczeniem końcowym.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wcześniej odrzucone roszczenia dodatkowe należy ponowić w zestawieniu końcowym, aby nie zostały uznane za utracone

6.9.1.3 Zastrzeżenia dotyczące roszczeń dodatkowych
Wykonawca może wnieść zastrzeżenia do konkretnych pozycji w swoim rozliczeniu końcowym. Może tak być na przykład dlatego, że wykonawca nie otrzymał zestawienia końcowego od swojego podwykonawcy. Wykonawca musi nadal wnieść roszczenie, ale wtedy z konkretnym zastrzeżeniem możliwości korekty roszczenia po otrzymaniu brakujących informacji do obliczenia roszczenia (pkt. 33.3, ustęp 3).
Niemniej jednak istnieje warunek, że zastrzeżenie musi wynikać z otrzymanej niepełnej dokumentacji. Nie wystarczy, aby wykonawca zgłosił takie zastrzeżenie ponieważ nie posiada on wystarczającej możliwości aby obliczyć ostateczną wartość dodatkowego roszczenia. Nie ma również możliwości zgłoszenia ogólnego zastrzeżenia dotyczącego możliwości korekty ewentualnie pominiętych pozycji.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Ogólne zastrzeżenie dotyczące pominiętych pozycji nie będzie akceptowane.
• Zastrzeżenie musi obejmować konkretną pozycję, odnośnie której wykonawca nie otrzymał wszystkich informacji

6.9.1.4 Depozyt i wymagalność
Depozyt należy zafakturować razem z fakturą końcową. Nie istnieje taki wymóg kontraktu, aby fakturować depozyt przed fakturą końcową. Depozyt również powinien mieć termin wymagalności tak jak faktura końcowa. Jeżeli pozostało więcej do zafakturowania niż depozyt, powinno to być rozliczane na osobnej fakturze z niższym numerem niż faktura końcowa, ponieważ termin wymagalności pozostałej kwoty wynosi 28 dni. Jeżeli pozostała kwota jest fakturowana razem z depozytem, to dwumiesięczny termin wymagalności obowiązuje również dla depozytu.
Termin wymagalności faktury końcowej wynosi 2 miesiące od momentu otrzymania przez zleceniodawcę faktury końcowej. Zatem to nie data faktury końcowej stanowi podstawę dla wymagalności i terminu zgłaszania zastrzeżeń, ale data faktycznego odbioru faktury przez zleceniodawcę. Często faktura końcowa jest wysyłana drogą e-mailową w formie kopii PDF do zleceniodawcy, a jednocześnie oryginał jest wysyłany pocztą tradycyjną. Takie działanie ma na celu wykluczenie możliwej dyskusji w kwestii tego, kiedy faktura końcowa została rzeczywiście odebrana przez zleceniodawcę.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Pozostałą kwotę kontraktu do zafakturowania przed depozytem powinno się rozliczać na osobnej fakturze przed fakturą końcową

6.9.2 Zastrzeżenia zleceniodawcy i powództwo wzajemne
Podobnie jak wykonawca musi zająć ostateczne stanowisko odnośnie swoich wszystkich roszczeń przesyłając końcowe rozliczenie, zleceniodawca musi zająć ostateczne stanowisko w zakresie tego jakie zastrzeżenia i ewentualne roszczenia wzajemne będzie wnosił. W przypadku braku odpowiedzi uznaje się, że zleceniodawca nie ma żadnych zastrzeżeń do roszczenia, ani żadnych roszczeń wzajemnych.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Ewentualne powództwo wzajemne – na przykład kara umowna za opóźnienie – należy wnieść najpóźniej w terminie przewidzianym na zgłoszenie zastrzeżeń wobec roszczeń wykonawcy

6.9.2.1 Termin wniesienia zastrzeżeń przez zleceniodawcę
Termin wniesienia zastrzeżeń do otrzymanego rozliczenia końcowego przez zleceniodawcę pokrywa się z terminem płatności. Oznacza to, że zastrzeżenia należy wnieść w ciągu 2 miesięcy po otrzymaniu przez zleceniodawcę rozliczenia końcowego (pkt. 32.2, ustęp 2). W normie NS 3430 nie było pewne czy zastrzeżenia zleceniodawcy ulegną prekluzji w przypadku zbyt późnego wniesienia. Ta kwestia została wyjaśniona w normie NS 8405 pkt. 32.2, ustęp 3, gdzie określono, że brak odpowiedzi ze strony zleceniodawcy prowadzi do prekluzji późno wniesionych zastrzeżeń lub roszczeń wzajemnych.
Jak wspomniano, zleceniodawca musi zgłosić swoje zastrzeżenia w terminie 2 miesięcy. Jeżeli zleceniodawca wniesie takie zastrzeżenia później, wykonawca powinien odrzucić te zastrzeżenia bez negocjacji wokół meritum – ewentualnie negocjować z zastrzeżeniem, że powoła się na prekluzję w przypadku braku zgody.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca może odrzucić zbyt późno otrzymane zastrzeżenia uzasadniając, że zostały wniesione za późno

6.9.2.2 Powtórzenie wcześniejszych zastrzeżeń
Jak wspomniano powyżej, wykonawca musi ponowić wcześniej przesłane, ale nieopłacone roszczenia dodatkowe w swoim rozliczeniu końcowym, aby roszczenia te nie zostały uznane za utracone. Tak samo zleceniodawca musi ponowić swój sprzeciw wobec tego roszczenia dodatkowego w swoim zastrzeżeniu do otrzymanego rozliczenia końcowego (pkt. 33.2, ustęp 3, zdanie 2). Wystarczy, że zleceniodawca odrzuci roszczenie dodatkowe odwołując się do wcześniejszej korespondencji związanej z tym roszczeniem.
Jeżeli zleceniodawca nie sprecyzował, że podtrzymuje swój wcześniejszy sprzeciw wobec faktury dodatkowej w swoim zastrzeżeniu do rozliczenia końcowego, wykonawca ma prawo uznać wcześniej wniesione zastrzeżenie za wycofane. Wykonawca ma wtedy prawo założyć, że zleceniodawca przeprowadził nową ocenę roszczenia dodatkowego, a po takiej ocenie uznał, że roszczenie wykonawcy było jednak uzasadnione. W takim przypadku zleceniodawca jest bezwarunkowo zobowiązany do płatności tego roszczenia dodatkowego, które wcześniej zostało zakwestionowane.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nawet jeżeli zleceniodawca zgłosił wcześniej sprzeciw wobec faktury na prace dodatkowe, sprzeciw ten należy ponowić przy rozliczeniu końcowym, aby móc później się na ten sprzeciw powołać

6.9.2.3 Roszczenie zleceniodawcy dotyczące kar umownych
Zleceniodawca może wnieść roszczenie dotyczące kar umownych za opóźnienie w swoim zastrzeżeniu do rozliczenia końcowego, jeżeli wykonawca przekroczy ustalony termin częściowy lub końcowy termin podlegający karze umownej. Wystarczy, że takie roszczenie dotyczące kary umownej zostanie wniesione po raz pierwszy jako zastrzeżenie do rozliczenia końcowego, nawet jeżeli nie powołano się wcześniej na opóźnienie.
Zleceniodawca musi zwrócić uwagę na to, że jeżeli wykonawca wniósł o karę umowną za konkretne opóźnienie, a zleceniodawca nie udzieli odpowiedzi na to zapytanie „bez zbędnej zwłoki”, wykonawca będzie miał prawo uznać aktualne roszczenie dotyczące kary umownej za wycofane (pkt. 34.4).
Wykonawca musi być ze swojej strony świadomy różnicy między harmonogramem prac i terminem ukończenia prac. Jeżeli ustalono datę zakończenia robót w kontrakcie, to ta ustalona data zakończenia jest terminem obowiązującym, nawet jeżeli stworzono nowy harmonogram prac z przesuniętą datą odbioru.
Harmonogram koordynuje prace w ramach projektu. Opóźnione prace również należy koordynować. Jeżeli strony ustalą przedłużony termin zakończenia prac, należy to dokładnie ustalić. Na przykład można zawrzeć w protokole z zebrania budowlanego, że data zakończenia w poprawionym harmonogramie będzie stanowić również nową datę dla zakończenia prac. W przypadku braku takiego ustalenia, kara umowna za opóźnienie biegnie od daty, która wynika z dokumentu kontraktowego.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Zleceniodawca nie musi wnosić roszczenia o karę umowną za przekroczenie terminu przed upływem terminu dla wniesienia zastrzeżeń do faktury końcowej wykonawcy

6.9.2.4 Pozostałe roszczenia wzajemne dotyczące rozliczenia końcowego
Zleceniodawca może wnieść inne roszczenia wobec wykonawcy niż kara umowna za opóźnienie. Może to być na przykład roszczenie o odszkodowanie z tytułu szkody wyrządzonej na innych kontraktach budowlanych wykonawcy z powodu zaniedbania. Takie roszczenia o odszkodowanie w związku z kontraktem budowlanym muszą być wniesione w terminie przewidzianym dla zastrzeżeń wobec rozliczenia końcowego. Jeżeli takie roszczenia zostaną wniesione przez zleceniodawcę później, mogą zostać odrzucone jako spóźnione.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Roszczenia o odszkodowanie inne niż kary umowne za opóźnienie należy również wnieść najpóźniej w terminie przewidzianym dla zgłoszenia zastrzeżeń wobec rozliczenia końcowego.

6.10 Szkody w czasie budowy. Usterki. Prawo do dokonywania napraw
W przypadku powstania szkody w czasie budowy, firma ubezpieczeniowa wykonawcy musi zostać zaangażowana. Jeżeli zgłoszono usterki przy odbiorze lub odkryto usterki w późniejszym terminie, wykonawca ma prawo do wykonania napraw. Zleceniodawca ponosi jednak bezwarunkową odpowiedzialność gwarancyjną.

6.10.1 Obowiązek podpisania polisy ubezpieczeniowej
Poza obowiązkiem ustanowienia zabezpieczenia zgodnie z pkt. 9, wykonawca zobowiązuje się do podpisania polisy budowlanej i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej na podstawie pkt. 10. Wykonawca musi podpisać polisę ubezpieczeniową na aktualnie wykonywane prace w ramach projektu (pkt. 10.1). Powinna ona pokrywać każdą szkodę powstałą przed odbiorem prac kontraktowych przez zleceniodawcę. Takie szkody mogą stanowić pożar, zalanie, akty wandalizmu, kradzież itp.
Ponadto, zleceniodawca musi podpisać polisę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, która obejmuje odpowiedzialność, którą musi ponieść wykonawca, jeżeli spowoduje szkodę na rzecz zleceniodawcy, jego własności lub innych podmiotów podczas realizacji prac (pkt. 10.2).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca zobowiązuje się do przedłożenia na życzenie polisy budowlanej i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej przed rozpoczęciem prac

6.10.2 Odpowiedzialność wykonawcy za szkody w czasie budowy
Z założenia to wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody w zakresie swoich prac do momentu odbioru prac kontraktowych przez zleceniodawcę. W przypadku pożaru budowy w dniu poprzedzającym odbiór, wykonawca będzie zobowiązany wykonać prace od nowa bez dodatkowej zapłaty od zleceniodawcy.
To samo obowiązuje w przypadku szkody poniesionej z winy samego wykonawcy, kradzieży lub aktów wandalizmu itp. Są to sytuacje, które polisa ubezpieczeniowa musi pokrywać. Koszty dodatkowe poniesione przez wykonawcę w związku z odbudową są pokrywane przez towarzystwo ubezpieczeniowe wykonawcy.
Ubezpieczenie wykonawcy daje jednocześnie zabezpieczenie dla zleceniodawcy na to, że wykonawca jest finansowo w stanie zrealizować projekt mimo szkód. Ewentualna szkoda musi być w związku z tym zawsze zgłoszona do firmy ubezpieczeniowej wykonawcy.

6.10.2.1 Naprawa szkody
Wykonawca musi koordynować działania ze swoją firmą ubezpieczeniową zanim rozpocznie naprawę szkód. Wykonawca musi w takim przypadku otrzymać ze swojej firmy ubezpieczeniowej rozliczenie prac i kosztów dodatkowych naliczonych w związku z ponownym wykonaniem prac. Zleceniodawca musi być współubezpieczony i ma prawo do uczestnictwa w procesie rozliczenia. Wykonawca nie ma jednak z założenia prawa do żądania wydłużenia terminu w wyniku zdarzenia. Wyjątek stanowi „force majeure”. W związku z tym musi zwrócić uwagę, że zleceniodawca ma pełne prawo do żądania kary umownej za opóźnienie pomimo zdarzenia. To, czy zleceniodawca wniesie roszczenie o karę umowną, to inna kwestia.
W związku z tym naturalną czynnością będzie, że wykonawca pisemne zapyta zleceniodawcę o to, czy w tej szczególnej sytuacji będzie wymagana kara umowna (pkt. 34.4). Ewentualna kara umowna wymagana przez zleceniodawcę nie będzie zazwyczaj możliwa do odzyskania w ramach polisy ubezpieczeniowej. Dlatego też wykonawca musi liczyć się z poniesieniem straty w związku z karą umowną i udziałem własnym w ubezpieczeniu.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca musi skontaktować się ze swoją firmą ubezpieczeniową przed rozpoczęciem naprawy, aby mieć pewność, że firma pokryje koszty naprawy
• Wykonawca nie ma prawa żądać wydłużenia terminu w wyniku pożaru lub innej szkody

6.10.2.2 Szkoda wynikająca z winy innych wykonawców
Jeżeli szkoda w czasie budowy powstała z powodu zleceniodawcy lub innego z „pomocników kontraktowych” zleceniodawcy, sytuacja wygląda nieco inaczej (pkt. 17, ustęp 2). To nadal firma ubezpieczeniowa wykonawcy powinna pokryć finansowe konsekwencje wykonawcy, do których doprowadziły szkody, ale w tej sytuacji wykonawca ma prawo wnieść o przedłużenie terminu w wyniku utrudnień. Roszczenie o przedłużenie terminu należy wnieść w ten sam sposób i w tym samym terminie, aby nie ryzykować prekluzji tego roszczenia.
Szkoda zostaje pokryta przez firmę ubezpieczeniową wykonawcy, ale ponieważ szkoda powstała w wyniku pomocników kontraktowych wykonawcy, zleceniodawca ponowi odpowiedzialność za pokrycie udziału własnego wykonawcy. Udział własny może być jednak wymagany również od pomocników w ramach kontraktu, którzy doprowadzili do powstania szkody, ale wykonawca może wymagać oczywiście pokrycia straty tylko jeden raz.
Wiedza na temat sprawcy szkody nie stanowi warunku wniesienia roszczenia udziału własnego wobec zleceniodawcy. Wystarczy, że jeden z wielu pomocników kontraktowych jest zaangażowany przez zleceniodawcę, który wyrządził szkodę. W sytuacjach, gdzie sprawca szkody nie jest znany, wykonawca może niezależnie wnieść roszczenie przeciwko zleceniodawcy pod warunkiem, że to jeden z pomocników ze strony zleceniodawcy spowodował szkodę.
Jeżeli szkoda wynika jednak z winy podmiotu, który nie jest pomocnikiem kontraktowym ze strony zleceniodawcy – na przykład samochód firmy kurierskiej – nie jest on „pomocnikiem kontraktowym” i wtedy pełną odpowiedzialność za szkodę ponosi wykonawca.
Nie istnieją żadne ograniczenia w zakresie wartości roszczenia, które można wnieść wobec pomocnika kontraktowego w tym kontekście, ale zleceniodawca nie może zażądać kwoty wyższej niż 1 G (kwota zasadnicza Systemu zabezpieczeń społecznych), 90.068,- koron na dzień 1.5.2015.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli szkoda wynika z winy innych pomocników kontraktowych niż tych ze strony zleceniodawcy – nawet jeżeli nie jest wiadome, który z tych pomocników spowodował szkodę – firma ubezpieczeniowa opłaca szkodę, ale wnosi o roszczenie zwrotne ze strony zleceniodawcy lub sprawcy szkody, jeżeli ten jest znany
• W takiej sytuacji wykonawca ma prawo do przedłużenia terminu z powodu szkody

6.10.3 Usterki w realizacji wykonawcy
Usterka w sensie kontraktu występuje, jeżeli prace w ramach kontraktu nie są w takim stanie, w jakim powinny się znajdować w momencie odbioru (pkt. 36.1). Usterki przy odbiorze powinny wynikać z protokołu odbiorczego. Warunki, które zleceniodawca odkryje, lub powinien był odkryć przy odbiorze, wykonawca może uznać za zatwierdzone. Usterka, która zostanie później zgłoszona – nawet jeżeli okaże się prawidłowa – może być nadal odrzucona na podstawie tego, że powinna zostać wskazana przy odbiorze. Norma określa, że prawo do dokonania naprawy w tej sytuacji zostaje utracone (pkt. 36.6).
Reklamacje dotyczące warunków, które zostają odkryte po odbiorze, można reklamować do pięciu lat po odbiorze. Każda odkryta wada i usterka musi być jednak zareklamowana na bieżąco „bez zbędnej zwłoki” (pkt. 36.7, ustęp 1). W umowach konsumenckich wystarczą dwa miesiące od odkrycia danej kwestii do jej zareklamowania. Wymogi dotyczące reakcji są znacznie krótsze zgodnie z normą NS 8405 – jednak nie istnieją żadne wyraźnie określone przepisy prawne dotyczące wystarczającego okresu.
Rozsądnie jest przyjąć, że reklamacje późniejsze niż 14 dni po odkryciu danej usterki mogą być prekluzyjne, ponieważ zostały zgłoszone zbyt późno. Jest to sytuacja odwrotna do normy NS 8407, która określa termin na zgłoszenie reklamacji „w rozsądnym czasie”. Wykonawca musi zwrócić uwagę na to, że jest zobowiązany tymi samymi terminami dotyczącymi reklamacji wobec swoich podwykonawców jak zleceniodawca jest zobowiązany wobec niego. Oznacza to, że generalny wykonawca musi być zawsze czujny, aby zgłaszać reklamacje „bez zbędnej zwłoki” do swojego podwykonawcy – również w sytuacjach, w których uważa, że reklamacja nie jest uzasadniona.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Reklamacje dotyczące warunków, które nie mogły być odkryte przy odbiorze, powinny być zgłoszone w ciągu 14 dni od momentu, w którym było możliwe takie zgłoszenie. Reklamacja wniesiona po miesiącu będzie w normalnych warunkach uznana za zbyt późno zgłoszoną

6.10.4 Prawo do dokonywania napraw po odbiorze

6.10.4.1 Prawo i obowiązek wykonawcy do napraw
Wykonawca ma prawo i obowiązek wykonać naprawę wad i usterek, które wynikają z protokołu odbiorczego. Obowiązek naprawy obejmuje również przytoczone wady i usterki, które wykonawca odrzuca jako nieuzasadnione (pkt. 36.2, ustęp 3). Naprawa nieuzasadnionej reklamacji daje jednak wykonawcy prawo do żądania dodatkowej zapłaty.
Naprawa uzasadnionych reklamacji musi być przeprowadzona bez ponoszenia kosztów przez zleceniodawcę. Wykonawca powinien – poza samą pracą naprawczą – zadbać o i pokryć następujące koszty:
• koszty dostępu do miejsca budowy
• wydatki związane ze stwierdzeniem usterki
• bezpośrednie i niezbędne koszty wynikające z naprawy usterki

Zleceniodawca ma prawo do wyznaczenia „rozsądnego terminu” na przeprowadzenie naprawy (pkt. 36.2, ustęp 4). Poza tym zleceniodawca jest zobowiązany do zorganizowania warunków dla naprawy wykonanej przez wykonawcę.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca zobowiązuje się do naprawy zarówno bezspornych jak i spornych reklamacji. W przypadku spornych reklamacji wykonawca może zażądać dodatkowej płatności
• Koszty związane z dostępem itp. pokrywa wykonawca, ale nie dotyczy to szkód następczych, chyba że miało miejsce zaniedbanie lub rażące zaniedbanie

6.10.4.2 Środki dotyczące pilnej szkody
Prawo wykonawcy do naprawy nie obowiązuje jednak w przypadku pilnych napraw. Wtedy zleceniodawca może – jeżeli jest to konieczne, aby zapobiec szkodzie – zaangażować innego wykonawcę (pkt. 32.2, ustęp 7). Za koszt związany z pilną naprawą odpowiedzialny jest nadal wykonawca, jeżeli pozostałe warunki są spełnione. Typową sytuacją pilną jest przeciek wody, gdzie wykonawca nie ma gotowości reagowania na awarie.

6.10.4.3 Szkoda na własności zleceniodawcy poza kontraktem
W przypadku szkody na innej nieruchomości niż ta objęta kontraktem, wykonawca nie posiada prawa do naprawy. Na przykład szkoda wyrządzona na sąsiednim budynku, który nie był objęty kontraktem a gdzie zleceniodawca posiada ubezpieczenie na wypadek wystąpienia szkody. W takiej sytuacji to firma ubezpieczeniowa zleceniodawcy będzie ponosiła odpowiedzialność za naprawę usterki. Obejmuje to również usterkę, za którą odpowiedzialny jest zleceniodawca, która będzie wtedy finansowo uregulowana w roszczeniu regresowym.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca nie ma prawa do naprawy w przypadku szkody wyrządzonej na obiekcie wykraczającym poza zakres kontraktu

6.10.4.4 Odszkodowanie za niewykonanie naprawy
Zleceniodawca zobowiązuje się zapewnić wykonawcy dostęp lub w inny sposób ułatwić wykonawcy wykonanie naprawy. Jeżeli zleceniodawca nie przyczyni się w inny sposób, aby umożliwić wykonawcy wykonanie naprawy, zleceniodawca nie będzie mógł żądać odszkodowania w celu naprawy usterki za pomocą innych podmiotów.
Z drugiej strony, zleceniodawca może zażądać odszkodowania za swoje udokumentowane koszty poniesione w związku z naprawą wykonaną przez inne podmioty, jeżeli wykonawca nie dotrzyma swojego obowiązku wykonania naprawy. Niemniej jednak istnieje warunek absolutny, aby zleceniodawca zawiadomił pisemnie, że naprawa będzie wykonana na koszt wykonawcy, jeżeli naprawa nie zostanie wykonana w rozsądnym terminie. Jedynym wyjątkiem od takiego zawiadomienia jest powyższy zapis dotyczący pilnej naprawy w celu zapobiegnięcia dalszym szkodom.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Naprawę należy wykonać „w rozsądnym czasie”, ale zleceniodawca musi wyznaczyć wykonawcy termin dodatkowy zanim będzie mógł zlecić naprawę innym podmiotom

6.10.4.5 Prawo do stałych napraw
Wykonawca ma prawo do naprawy usterek reklamowanych po odbiorze w ciągu roku po odbiorze (pkt. 36.2, ustęp 6) pod warunkiem, że potrzeba naprawy nie jest pilna. Nie wyklucza to jednak tego, że każda usterka musi być reklamowana osobno i „bez zbędnej zwłoki” aby nie ulec prekluzji. Tylko naprawy wykonawcy mogą być traktowane zbiorczo.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W przypadku kilku reklamacji, które nie wymagają pilnej naprawy, wykonawca może zażądać łącznego wykonania napraw
• W przypadku mniejszych reklamacji od momentu odbioru do rocznej kontroli, wykonawca może zażądać wykonania napraw zbiorczo w związku z roczną kontrolą

6.11 Odpowiedzialność odszkodowawcza wykonawcy
W przypadku usterek, wykonawca ma obowiązek naprawić je bezpłatnie, obowiązek zapewnienia dostępu (na przykład usunąć i odbudować ścianę w celu naprawy wady wewnątrz konstrukcji) oraz obowiązek pokrycia kosztów w celu sprawdzenia usterki (na przykład koszty badania termograficznego). W tym momencie wykonawca przestaje ponosić odpowiedzialność wobec zleceniodawcy, chyba że zaistniało zaniedbanie ze strony wykonawcy.
Wykonawca w ramach kontraktu na podstawie normy NS 8405 nie ponosi odpowiedzialności za szkody powstałe na innych pracach wykonawcy lub pozostałych budowach, jeżeli szkoda jest przypadkowa. Jeżeli wykonawca zaakceptuje klauzulę w umowie, która stanowi na przykład, że „Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone na innych pracach wykonawcy”, przyjmuje na siebie większą odpowiedzialność niż miałoby to miejsce na podstawie kontraktu wg normy NS 8405 bez zmian. Jeżeli wykonawca przyjmie na siebie taką odpowiedzialność dodatkową, zazwyczaj nie będzie miał ubezpieczenia na tę odpowiedzialność, ponieważ ubezpieczenie normalnie pokrywa odpowiedzialność, którą wykonawca posiada na podstawie kontraktu wg normy NS.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca nie powinien akceptować szczególnych postanowień, które stanowią, że ponosi on odpowiedzialność za szkody wyrządzone na pracach innych wykonawców, ponieważ wykonawca zazwyczaj nie będzie posiadał odszkodowania na pokrycie takiej odpowiedzialności dodatkowej

6.11.1 Szkoda musi wynikać z zaniedbania ze strony wykonawcy
Nawet jeżeli sprawcą szkody jest wykonawca, nie jest powiedziane, że to wykonawca jest finansowo odpowiedzialny za szkodę. Oprócz związku przyczynowo-skutkowego musi zaistnieć zaniedbanie ze strony wykonawcy (pkt. 36.5, ustęp 1).
Jeżeli ślady palców wykonawcy wentylacji na blachodachówce są spowodowane tym, że deweloper zorganizował projekt niewłaściwie montując blachodachówkę zbyt wcześnie, takie uszkodzenia zazwyczaj nie będą obciążały wykonawcy wentylacji z tytułu zaniedbania. Szkody byłyby praktycznie nieuniknione w wyniku niewłaściwej organizacji projektu przez kierownika projektu ze strony zleceniodawcy. Z drugiej strony jeżeli można udowodnić, że szkoda powstała w wyniku niewłaściwego działania wykonawcy i to stanowi przyczynę szkody, to wykonawca zazwyczaj będzie odpowiedzialny.
Jeżeli szkoda została wyrządzona z powodu zaniedbania ze strony wykonawcy, ponosi on odpowiedzialność za wszystkie bezpośrednie szkody. W przypadku zaniedbania, wykonawca nie jest jednak odpowiedzialny za szkody następcze takie jak straty produkcyjne lub tym podobne.
Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nawet jeżeli wykonawca spowodował szkodę, nie jest on za nią odpowiedzialny, chyba że zleceniodawca potrafi udowodnić, że szkoda mogła powstać w wyniku zaniedbania ze strony wykonawcy. Zazwyczaj mowa jest wtedy o ocenie zaniedbania zawodowego

6.11.2 Odpowiedzialność za szkody następcze
Szkody następcze mogą polegać na przykład na tym, że zleceniodawca nie może dostać się do budynku z powodu szkody. W związku z tym zleceniodawca ponosi stratę operacyjną. Nawet jeżeli wykonawca popełnił zaniedbanie, jego odpowiedzialność jest ograniczona do naprawy szkody i wynagrodzenia szkód, które z powodu zaniedbania z jego strony poniósł zleceniodawca.
Takie szkody mogą stanowić szkody innych części budowy spowodowane uszkodzeniem przez wodę z powodu zaniedbania wykonawcy. Wykonawca nie jest jednak odpowiedzialny za szkody następcze takie jak strata produkcyjna lub inne pośrednie straty.
Jeżeli zleceniodawca poniósł szkody następcze, musi zaistnieć „rażące zaniedbanie” ze strony wykonawcy, aby poniósł on odpowiedzialność za tą stratę (pkt. 36.5, ustęp 5). „Rażące zaniedbanie” jest zastrzeżone dla sytuacji, w których działanie ze strony wykonawcy jest wysoce naganne. Ta zasada jest stosowana tylko wyjątkowo. Nie ma ubezpieczenia za szkody spowodowane przez rażące niedbalstwo.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jedynie w bardzo rzadkich przypadkach to wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody następcze (strata produkcyjna itp.). Taka sytuacja zakłada, że zleceniodawca może udowodnić, że szkoda jest spowodowana rażącym zaniedbaniem ze strony wykonawcy

6.12 Reklamacje i spory
Z pkt. 36.7 wynika, że zleceniodawca może zgłosić reklamację do 5 lat po odbiorze. Jeżeli nie zawarto żadnego kontraktu między stronami, zleceniodawca może zgłosić reklamację również po upływie tego terminu 5 lat. Należy zwrócić uwagę, że roszczenie może być przedawnione nawet jeżeli reklamacja została zgłoszona w terminie 5 lat. Niemniej jednak istnieje szereg roszczeń dodatkowych związanych z reklamacją, które umożliwiają dochodzenie tego roszczenia wobec wykonawcy.

6.12.1 Reklamacja musi być zgłoszona „bez zbędnej zwłoki”
Podobnie jak zgłoszenia dotyczące prac dodatkowych itp. w trakcie okresu budowy, wszystkie reklamacje muszą zostać zgłoszone „bez zbędnej zwłoki” aby nie mogły zostać odrzucone z tytułu zbyt późnego zgłoszenia w okresie reklamacji. Celem takiego działania jest uniemożliwienie zleceniodawcy „gromadzenia” swoich reklamacji do taktycznie odpowiedniego momentu. Zazwyczaj uzasadniona reklamacja dotycząca wady lub usterki może innymi słowy zostać odrzucona przez wykonawcę na podstawie argumentu zbyt późnego zgłoszenia (pkt. 36.7, ustęp 1) nawet jeżeli dana usterka jest bezsporna.
W umowach konsumenckich to konsument musi zgłosić reklamację w ciągu dwóch miesięcy od momentu odkrycia wady lub usterki, aby reklamacja nie mogła zostać odrzucona jako spóźniona. Norma NS 8405 przewiduje jeszcze bardziej restrykcyjny termin na zgłoszenie reklamacji. Każda reklamacja musi zostać poddana ocenie, ale jeżeli minęło więcej niż 14 dni zaleca się aby wykonawca zastrzegł sobie prawo do odrzucenia reklamacji z powodu zbyt późnego zgłoszenia. Reklamacja zgłoszona miesiąc po tym jak mogła zostać zgłoszona będzie zazwyczaj uznana za spóźnioną.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Reklamacja po odbiorze musi być zgłoszona „bez zbędnej zwłoki” – najlepiej w ciągu 14 dni. Jeżeli zleceniodawca zwlekał miesiąc z takim zgłoszeniem, zazwyczaj reklamacja będzie odrzucona jako zbyt późno zgłoszona

6.12.2 Wykonawca musi zażądać odrzucenia reklamacji
Jeżeli wykonawca nie odrzuci reklamacji „bez zbędnej zwłoki” uzasadniając to zbyt późnym zgłoszeniem, zakłada się, że wykonawca uznaje reklamację jako zgłoszoną w odpowiednim terminie. Jeżeli wykonawca uważa, że reklamacja jest zarówno nieprawidłowa i zgłoszona zbyt późno, musi przytoczyć obydwa argumenty. Jeżeli wykonawca poda tylko, że nie zgadza się z reklamacją, utraci prawo do późniejszego powoływania się na argument zbyt późnego zgłoszenia reklamacji (pkt. 8, ustęp 3).
Nie istnieją żadne inne wymogi formalne dotyczące reklamacji ze strony zleceniodawcy, poza tym, że musi być ona w formie pisemnej. Ustna reklamacja zazwyczaj anuluje termin, jeżeli będzie następnie potwierdzona na piśmie. Jeżeli będzie miała miejsce jedynie ustna reklamacja – a strony będą zgodne w jej kwestii – nie jest wykluczona możliwość, że sąd uzna to za wystarczające do anulowania terminu na zgłoszenie reklamacji. Norma NS 8405 określa wymogi dotyczące pisemnej formy, ponieważ ustna reklamacja jest często kwestionowana. W przypadku sporu w kwestii ustnie zgłoszonej reklamacji wystarczy, że sąd powoła się po prostu na wymóg formalny – warunek nie został zareklamowany pisemnie i w związku z tym nie musi być brany pod uwagę.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Reklamację należy złożyć pisemnie, ale może być też zgłoszona ustnie jeżeli następnie w rozsądnym czasie reklamacja zostanie potwierdzona w formie ustnej

6.12.3 Brak odpowiedzi ze strony wykonawcy
Brak odpowiedzi na reklamację ze strony wykonawcy nie jest związane z żadnymi skutkami prawnymi. Jedyną konsekwencją jest to, że wykonawca traci prawo do powoływania się na zbyt późne zgłoszenie reklamacji (pkt. 8, ustęp 3).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli wykonawca nie wniesie sprzeciwu wobec reklamacji, oznacza to że zaakceptował ją jako uzasadnioną

6.12.4 Kwestie specjalne przy rocznej inspekcji
Nie jest niczym niezwykłym, że zleceniodawca może przytoczyć swoje zebrane roszczenia dotyczące wad i usterek podczas rocznej inspekcji. Niemniej jednak zleceniodawca może wtedy ryzykować, że niektóre z jego reklamacji mogą zostać odrzucone jako zbyt późno zgłoszone (pkt. 36.7, ustęp 1). Wykonawca powinien w związku z tym zapytać zleceniodawcę podczas rocznej inspekcji, kiedy poszczególne wady i usterki zostały odkryte. Jeżeli zleceniodawca wyjaśni na przykład, że odkrył usterkę zaraz po odbiorze, wykonawca powinien zażądać zapisania w protokole, że zastrzega sobie prawo do powołania się na spóźnione zgłoszenie reklamacji.
Nie należy mylić obowiązku zleceniodawcy dotyczącego zgłaszania reklamacji na bieżąco z prawem wykonawcy do łącznej naprawy uzasadnionych reklamacji (pkt. 36.2, ustęp 6). W pierwszym roku po odbiorze można żądać naprawy tylko tych wad i usterek, które uniemożliwiają normalne korzystanie.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wykonawca ma prawo do dokonania napraw łącznie przy rocznej inspekcji, ale zleceniodawca nie może gromadzić reklamacji do czasu rocznej inspekcji bez ryzyka odrzucenia reklamacji

6.12.5 Zastrzeżenia i negocjacje wokół meritum
Nie ma konieczności bezwarunkowego odrzucenia przez wykonawcę reklamacji zgłoszonej zbyt późno. Wystarczy, że udzieli odpowiedzi na reklamację – lub w protokole rocznej inspekcji zostanie zapisane, że zastrzega sobie prawo zażądania odrzucenia reklamacji z powodu zbyt późnego jej zgłoszenia.
Za pomocą zastrzeżenia jako alternatywy dla wyraźnego odrzucenia, wykonawca może uniknąć niepotrzebnego zaostrzenia sytuacji. Wykonawca może jednak zdecydować się na naprawę usterki, ponieważ strony zgadzają się we wszystkich pozostałych kwestiach lub może się zgodzić na zlikwidowanie wady, która została zgłoszona zbyt późno ze względów czysto rynkowych. Niemniej jednak warto mieć takie zastrzeżenie pod ręką jeżeli jednak dojdzie do sporu ze zleceniodawcą.
Jeżeli wykonawca wejdzie w negocjacje ze zleceniodawcą na temat naprawy wady lub usterki bez zastrzeżenia, może zostać uznane, że wykonawca przyjmuje na siebie odpowiedzialność za usterkę poprzez negocjacje wokół meritum. Prawnicy podają często, że bezwarunkowa negocjacja wokół meritum jest uznawana za potwierdzenie.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Wystarczy, że wykonawca zgłosi zastrzeżenie zażądania odrzucenia reklamacji z powodu zbyt późnego jej zgłoszenia, aby niepotrzebnie nie zaostrzać sytuacji

6.12.6 „Rażące zaniedbanie”
Jeżeli jednak wada lub usterka jest spowodowana „rażącym zaniedbaniem” ze strony wykonawcy, nie obowiązują żadne ograniczenia dotyczące reklamacji, które są tutaj przytaczane. Można zażądać naprawy nawet jeżeli zleceniodawca zwlekał z reklamacją a wszystkie terminy na zgłoszenie reklamacji upłynęły, pod warunkiem, że roszczenie nie jest przedawnione.
Typowym przykładem rażącego zaniedbania jest sytuacja, w której generalny wykonawca umieścił części systemu drenażowego w gruncie. W tym przypadku szkoda pojawia się długo po odbiorze. Jeżeli usterka wynika z „rażącego zaniedbania” ze strony wykonawcy, nie obowiązują żadne terminy na zgłoszenie reklamacji. Usterkę można zgłosić pod warunkiem, że nie jest ona przedawniona. Ostatecznie, na usterkę można powołać się aż do 13 lat po odbiorze, ale należy zawsze podjąć kroki prawne w ciągu 12 miesięcy po odkryciu usterki, jeżeli od momentu odbioru minęło więcej niż dwa lata. W przeciwnym razie roszczenie jest przedawnione:

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Ograniczenia dotyczące zasad reklamacji nie obowiązują, jeżeli wada lub usterka wynikają z rażącego zaniedbania, pod warunkiem, że roszczenie nie jest przedawnione.

6.13 Przedawnienie
Nie wystarczy, że reklamacja jest zgłoszona w ciągu 5 lat a zleceniodawca zgłosił ją „bez zbędnej zwłoki”. Ponadto roszczenie nie może utracić ważności z powodu przedawnienia. W Norwegii obowiązuje powszechna zasada, że uzasadnione roszczenia są unieważnione przez przedawnienie po 3 latach od momentu, w którym po raz pierwszy można było dochodzić danego roszczenia (foreldelsesloven [przyp. tłum. Ustawa o przedawnieniu roszczeń] § 2). Ustawa o przedawnieniu roszczeń obowiązuje również w przypadku kontraktów na podstawie normy NS 8405.
Należy zauważyć, że termin przedawnienia dla każdej pojedynczej faktury biegnie od momentu, w którym roszczenie mogło być dochodzone po raz pierwszy. Oznacza to, że nieopłacona faktura ratalna może być przedawniona nawet jeżeli od momentu odbioru upłynęło mniej niż trzy.
Sporne wady i usterki przytoczone w protokole odbiorczym stają się w związku z tym nieważne i nie można żądać ich naprawy przez wykonawcę, jeżeli nie wniesiono wezwania do ugody lub pozwu przed upływem 3 lat od odbioru. Przedawnienia spornych roszczeń nie można anulować w inny sposób niż za pomocą wezwania do ugody lub pozwu. Przypomnienie lub przesyłka polecona nie mają znaczenia w tej sytuacji.
Niemniej jednak istnieje termin dodatkowy obowiązujący w przypadku ukrytych wad i usterek. Przy takich reklamacjach zleceniodawca ma dodatkowy termin 12 miesięcy do wystosowania wezwania do ugody lub pozwu od momentu, w którym odkryto wadę lub usterkę (Ustawa o przedawnieniu roszczeń § 10). Oznacza to na przykład, że wada odkryta po 2 ½ roku jest przedawniona i nie można jej dochodzić, jeżeli wezwanie do ugody lub pozew nie zostały wniesione w ciągu 3 ½ roku od odbioru. Obowiązuje to pomimo tego, że termin na zgłoszenie reklamacji wynosi 5 lat.
Można to podsumować w następujący sposób: W przypadku ukrytych wad lub usterek odkrytych później niż 2 lata po odbiorze, zleceniodawca musi anulować termin przedawnienia wnosząc wezwanie do ugody lub pozew w ciągu 12 miesięcy od odkrycia usterki, aby roszczenie nie zostało przedawnione. Termin na wniesienie wezwania do ugody lub pozwu w ciągu 12 miesięcy od momentu odkrycia usterki obowiązuje również w sytuacji, gdzie wada wynika z rażącego zaniedbania. Nie biegnie wtedy termin na zgłoszenie reklamacji, ale zakłada się działanie ze strony zleceniodawcy w celu uniknięcia przedawnienia.
Niemniej jednak warto zauważyć, że jeżeli wykonawca „— wyraźnie lub poprzez swoje działanie uznaje zobowiązanie —”, biegnie nowy 3-letni termin przedawnienia od momentu tego uznania (Ustawa o przedawnieniu roszczeń § 14).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Reklamacja może być przedawniona przed upływem 5 lat od odbioru. Jeżeli minęło więcej niż 3 lata od odbioru, zleceniodawca musi wnieść wezwanie do ugody najpóźniej 12 miesięcy po odkryciu usterki
• Jeżeli uznano odpowiedzialność, biegnie nowy 3-letni termin zanim roszczenie zostanie przedawnione

6.14 Termin 8 miesięcy na podjęcie kroków prawnych w kwestii spornych prac dodatkowych
Roszczenie dotyczące płatności pozostałej zaległej kwoty kontraktu ulega przedawnieniu na podstawie zwykłych przepisów. Oznacza to, że wezwanie do ugody lub pozew muszą być wniesione w ciągu 3 lat od odbioru. Niemniej jednak wykonawcę obowiązuje osobny termin na wszczęcie kroków prawnych w kwestii spornych roszczeń dodatkowych. Celem takiego działania jest to, że roszczenia dodatkowe albo powinny być wniesione do sądu odpowiednio szybko lub zostać pominięte, ponieważ niewyjaśniona sytuacja nie powinna trwać przez dłuższy czas.
Termin obowiązujący wykonawcę do wniesienia wezwania do ugody lub pozwu wynosi 8 miesięcy od odbioru. Jeżeli pozew zostanie wniesiony do sądu po tym terminie, roszczenie zostanie odrzucone przez sąd bez brania pod uwagę czy roszczenie to jest uzasadnione czy też nie (pkt. 26.3, b). Należy sprecyzować, że ten 8-miesięczny termin obowiązuje wyłącznie w przypadku spornych roszczeń dodatkowych – nie roszczeń dotyczących zaległych faktur ratalnych.
Niewiele trzeba, aby wykonawca przekroczył ten 8-miesięczny termin do podjęcia kroków prawnych w związku ze swoimi roszczeniami dodatkowymi. Dzieje się tak, ponieważ wykonawca często potrzebuje dwóch miesięcy, aby przesłać swoje rozliczenie końcowe. Następnie zleceniodawca ma prawo czekać dwa miesiące, aby zgłosić swoje zastrzeżenia do rozliczenia końcowego. Mijają już 4 miesiące. Następnie strony omawiają kwestie sporne, a w końcu angażują adwokata, aby przerwać bieg terminu. Wtedy mijają szybko kolejne 4 miesiące i wtedy łatwo jest przekroczyć 8-miesięczny termin. Norma NS 8405 nie kontynuuje jednak zasady mówiącej, że wezwanie do ugody należy wnieść najpóźniej 6 miesięcy od momentu odrzucenia roszczenia o dodatkową zapłatę, tak jak to było w przypadku poprzednich norm NS 3430 oraz NS 3431.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Istnieje specjalny przepis w normie NS 8405 mówiący, że roszczenie dodatkowe, które nie zostanie wniesione do sądu polubownego lub sądu rejonowego w ciągu 8 miesięcy od odbioru, wygasa z powodu zbyt późnego zgłoszenia

6.15 Termin 3 miesięcy od umorzonego postępowania w sądzie polubownym
Jeżeli wykonawca wniósł roszczenie o dodatkową zapłatę do sądu polubownego/komisji rozjemczej w ciągu 9-miesięcznego terminu wspomnianego powyżej, sąd polubowny w większości przypadków „umarza” sprawę bez orzekania co do jej istoty, ponieważ sąd ten uznaje sprawę za nieodpowiednią dla postępowania polubownego.
Podobnie jest, jeżeli sprawa dotyczy roszczenia na kwotę powyżej 125.000 koron. Wtedy sąd polubowny nie posiada formalnych kompetencji do orzekania wyroku, chyba że obydwie strony chcą polubownego wyroku. W większości przypadków strony nie chcą, aby to sąd polubowny orzekał wyrok w sprawie, ponieważ takie sprawy są tak obszerne, że nie można mieć pewności, że sąd polubowny będzie mógł uzyskać przegląd właściwych faktów. W takich sytuacjach sprawa będzie również zawieszona w sądzie polubownym bez oceny warunków prawnych.
W takich sytuacjach wykonawca będzie miał termin 3 miesięcy na wniesienie pozwu od momentu zawieszenia sprawy przez sąd polubowny. Wynika to z orzeczenia Sądu Najwyższego w postępowaniu odwoławczym w dniu 18 października 2013. Sąd Najwyższy określił wtedy, że termin na wniesienie pozwu w ciągu 12 miesięcy dotyczył wyłącznie przedawnienia, ale nie „— ustalonych terminów na wniesienie pozwu”. Norma NS 8405 pkt. 26.3, b zawiera właśnie taki ustalony termin na wniesienie pozwu. W takim przypadku stosuje się § 18-3, ustęp 3 tvisteloven [przyp. tłum. Kodeksu postępowania cywilnego]. Wtedy termin na wniesienie pozwu przez wykonawcę w zakresie warunków objętych normą NS 8405 pkt. 26.3, b wynosi 3 miesiące od umorzenia sprawy przez sąd polubowny.
Jeżeli sąd polubowny wyda wyrok, sprawę należy zaskarżyć do sądu rejonowego w ciągu miesiąca od doręczenia wyroku sądu polubownego.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli spór na podstawie normy NS 8405 zostanie wniesiony do sądu polubownego w terminie (w ciągu 8 miesięcy od odbioru) bez końcowego orzeczenia wyroku przez ten sąd, wykonawca musi wnieść pozew do sądu rejonowego w ciągu trzech miesięcy od momentu rozpatrywania sprawy przez sąd polubowny, aby nie utracić prawa do swojego roszczenia

6.16 Tymczasowe rozwiązanie sporu
Jeżeli tymczasowe orzeczenia podczas procesu budowy są konieczne, istnieją osobne przepisy dotyczące tymczasowych decyzji polubownych. Aby móc podjąć takie tymczasowe decyzje polubowne, strony muszą powiadomić siebie nawzajem w ciągu miesiąca o tym, że dana strona nie akceptuje wyniku (pkt. 43.2). Następnie ta strona, która jest niezadowolona z decyzji, musi wnieść sprawę do sądu w ciągu 6 miesięcy od polubownej decyzji. Jeżeli którykolwiek z tych terminów zostanie przekroczony, decyzja polubowna staje się ostateczną decyzją i ma taki sam skutek jak prawomocny wyrok.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli strony skorzystały z przepisów dotyczących tymczasowego rozwiązania sporu (decyzji polubownej), może się stać ono ostateczną decyzją, jeżeli strona niezadowolona z decyzji nie wniesie sprawy do sądu rejonowego w ciągu 6 miesięcy

7 NS 8415: 2008. Kontrakt wykonawczy na określone prace – podwykonawstwo

Norma NS 8405 została opracowana, aby stanowić zrównoważony kontrakt między zleceniodawcą i generalnym wykonawcą. Norma 8415 została stworzona, aby zapewnić zrównoważony kontrakt między generalnym wykonawcą i jego podwykonawcami.
Niektórzy generalni wykonawcy nalegają na to, aby zabezpieczyć się wobec swoich podwykonawców tworząc tak zwane kontrakty „Back to back”. Strony rozumieją to w ten sposób, że podwykonawca otrzymuje swoje wynagrodzenie w takim samym stopniu jak zleceniodawca otrzymuje odpowiednie wynagrodzenie od swojego zleceniodawcy.
Odradzam takie umowy, ponieważ nie są one dość zrównoważone i zawierają ryzyko dla podwykonawcy, którego żaden wykonawca nie powinien się podejmować. Na przykład wykonawca generalny w swoich dyskusjach dotyczących rozliczenia końcowego ze swoim zleceniodawcą może rozwiązać spór odstępując od uzasadnionych roszczeń dodatkowych podwykonawcy, aby rozliczyć swoje własne roszczenia dodatkowe.
Norma NS 8415 jest zrównoważona i wskazana. Umowa ta jest praktycznie taka sama jaką generalny wykonawca zawiera ze swoim zleceniodawcą, istnieją jednak pewne znaczne różnice. Są to różnice, które omówię dalej.
Tak samo jak generalny wykonawca zobowiązuje się do wykonywania prac dodatkowych i modyfikacyjnych w ramach „niestandardowego zamówienia na prace dodatkowe” zgodnie z pkt. 23, podwykonawca również zobowiązuje się niezwłocznie do realizacji modyfikacji jak tylko będzie to wskazane. Uwzględniono to w postanowieniu dodatkowym w pkt. 6.2, ustęp 3, który stanowi, że podwykonawca zobowiązuje się wtedy jednocześnie do zawiadomienia generalnego wykonawcy o tym zamówieniu na prace dodatkowe. A to dlatego, że generalny wykonawca jest również zobowiązany do powiadomienia swojego zleceniodawcy, jeżeli modyfikacja oznacza roszczenie o dodatkowy czas lub wynagrodzenie. „Niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne” będzie często wnoszone przez architektów lub konsultantów ze strony dewelopera, a generalny wykonawca nie musi o nich wiedzieć.
W ubezpieczeniu podwykonawcy na roboty kontraktowe nie tylko główny wykonawca powinien widnieć jako współubezpieczony, ale również jego zleceniodawca (zazwyczaj deweloper) (pkt. 10.1, ustęp 4, zdanie 1). Przy rozliczaniu ubezpieczenia generalny wykonawca powinien móc uczestniczyć w dyskusji na temat rozliczenia ubezpieczenia między firmą ubezpieczeniową i podwykonawcą, chyba że ustalono inaczej (pkt. 10.1., ustęp 5).
Ponadto generalny wykonawca ma prawo nałożyć na podwykonawcę prace dodatkowe w wysokości do 20% kwoty kontraktu (pkt. 22.1, ustęp) w przeciwieństwie do zasady wynikającej z normy NS 8405 pkt. 22.1, ustęp 3, gdzie ustalenie to wynosi 15%.
Najważniejsza motywacja do skorzystania z normy NS 8415 dla generalnego wykonawcy znajduje się w pkt. 18.4, por. pkt. 39.8. Postanowienie to nie jest zawarte w normie NS 8405 i daje generalnemu wykonawcy bezwarunkowe prawo – w przypadku znacznego opóźnienia ze strony wykonawcy – do przejęcia realizacji końcowej całości lub części prac podwykonawcy na jego koszt. W ten sposób generalny wykonawca chroni siebie przed tym, że jakiś podwykonawca – prawdopodobnie niewielki – przeszkodzi w ukończeniu projektu na czas. Generalny wykonawca może ryzykować karę umowną za opóźnienie od całej kwoty kontraktu, podczas gdy mały podwykonawca otrzymuje karę umowną za opóźnienie jedynie na znacznie mniejszą kwotę kontraktu. Zazwyczaj nie można nałożyć na podwykonawcę odpowiedzialności generalnego wykonawcy w postaci kar umownych, nawet jeżeli to podwykonawca stanowi główny powód opóźnienia.
Niektórzy stosują również normę NS 8405 między generalnym wykonawcą i podwykonawcą. W takich sytuacjach generalny wykonawca znajduje się na znacznie słabszej pozycji.
Z punktu widzenia podwykonawcy istnieje inne postanowienie, które powinno go zainteresować, aby zastosować normę NS 8415 zamiast NS 8405 w relacji ze swoim zleceniodawcą.
Zazwyczaj prace realizowane przez podwykonawcę są przejmowane przez generalnego wykonawcę jednocześnie z przejęciem dewelopera od generalnego wykonawcy. Dość często jednak prace realizowane przez wykonawcę muszą być zakończone na długo przed formalnym przejęciem między generalnym wykonawcą i deweloperem.
W okresie od ukończenia prac przez podwykonawcę do momentu przeprowadzenia odbioru między generalnym wykonawcą a jego zleceniodawcą, podwykonawca ponosi odpowiedzialność za wszystkie powstałe szkody. Mogą to być przypadkowe szkody (pogoda i wiatr itp.) lub szkody spowodowane przez niezależnych pomocników kontraktowych ze strony generalnego wykonawcy. W tym ostatnim przypadku koszty szkody powinny zostać pokryte przez firmę ubezpieczeniową podwykonawcy, ale wkład własny podwykonawcy będzie pokryty przez generalnego wykonawcę.
Przy zgłoszeniu ukończenia prac zgodnie z pkt. 32.2, podwykonawca zrzeka się tego dodatkowego ryzyka.
Norma NS 8415 uwzględnia to, że podwykonawca może zgłosić zakończoną pracę bez odbioru (pkt. 32.2). Wtedy można – i należy – wezwać do „rejestracji”, która w dużej mierze ma takie samo znaczenie jak odbiór. Należy sporządzić protokół z takiej rejestracji tak samo jak w przypadku protokołu odbiorczego (pkt. 32.3).
W przypadku dokonania rejestracji w życie wchodzą następujące postanowienia:
• Kara umowna za opóźnienie przestaje być naliczana (pkt. 32.3, ustęp 3)
• Ryzyko za prace realizowane w ramach kontraktu przechodzą na generalnego wykonawcę, por. pkt. 17 (pkt. 32.4)
• Podwykonawca może przesłać fakturę końcową i rozliczyć należność, por. pkt. 33 (pkt. 32.4)

Gwarancja bankowa może pozostać jednak niespłacona zanim generalny wykonawca przeprowadzi swój odbiór z inwestorem (pkt. 9.4, ustęp 1). Generalny wykonawca jest zobowiązany 5-letnim terminem na zareklamowanie prac zrealizowanych przed podwykonawcę w ramach kontraktu, który biegnie również od odbioru inwestora od generalnego wykonawcy a nie od momentu zgłoszenia przez podwykonawcę ukończenia swoich prac zgodnie z pkt. 32.2.
W przypadku reklamacji otrzymywanych od swojego zleceniodawcy, generalny wykonawca musi zwrócić uwagę na to, że jego obowiązek kontynuowania uzasadnionej reklamacji od dewelopera jest tak samo rygorystyczny jak obowiązek dewelopera do reklamowania „bez zbędnej zwłoki”.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Norma NS 8415 jest dostosowana do sytuacji, w której zleceniodawca podpisał kontrakt z deweloperem w oparciu o normę NS 8405
• Kontrakty Back-to-back nie są polecane podwykonawcom. Zaburzają one równowagę między stronami na niekorzyść podwykonawcy
• Ubezpieczenie podwykonawcy musi obejmować zarówno zleceniodawcę oraz dewelopera jako współubezpieczonych
• Obowiązek wykonania wynosi 20 % w przeciwieństwie do normy NS 8405, gdzie obowiązuje 15 %
• Głównym powodem generalnego wykonawcy do zastosowania kontraktu w oparciu o normę NS 8415 jest to, że generalny wykonawca ma prawo do przejęcia części robót podwykonawcy, jeżeli ten nie skończył prac w terminie
• Podwykonawca powinien uznać zastosowanie normy NS 8415 jako korzystne dla niego, ponieważ daje mu to prawo do zgłoszenia zakończenia swoich prac, wykonania odbioru, wystawienia faktury końcowej, w tym pozostałej kwoty, z dwumiesięcznym terminem płatności nawet jeżeli generalny wykonawca nie przeprowadził odbioru z deweloperem

8 NS 8406. Kontrakt wykonawczy mniejsze prace

8.1 Zakres stosowania kontraktu
Poprzednikiem normy NS 8406 jest norma NS 3408. Ta norma była jednak stosowana w praktyce w niewielkim stopniu. Norma NS 8406 cieszy się sporym zastosowaniem, jednak jest często stosowana bez świadomości lub wiedzy stron na temat podstawowej różnicy między normą NS 8405 oraz NS 8406. Obydwa kontrakty w pkt. 1, ustęp 2 definiują zakres stosowania. Norma NS 8405 pkt. 1, ustęp 2 definiuje zakres stosowania w następujący sposób:

„Norma jest odpowiednia dla kontraktów, w których zakres lub organizacja projektu wskazuje na potrzebę sformalizowanych zasad powiadamiania z surowymi konsekwencjami (prekluzja) w przypadku braku zawiadomienia lub rozległy obowiązek koordynowania działań wszystkich uczestników projektu. W przypadku kontraktów, w których z powodu organizacji lub zakresu projektu nie ma takiej potrzeby, bardziej właściwa jest norma NS 8406 Uproszczony norweski kontrakt budowlano-inżynieryjny.”

Podobne postanowienie w normie NS 8406 pkt. 1, ustęp 2 definiuje zakres stosowania w następujący sposób:

„Norma nie powinna być stosowana w przypadkach, gdzie wielu wykonawców pracuje razem w miejscu budowy. Norma jest przeznaczona dla kontraktów, gdzie warunki pozwalają na to, aby kontrola i przegląd dewelopera w zakresie finansów, przebiegu prac i jakości mogły być przeprowadzane bez sformalizowanych procedur dotyczących zawiadamiania. W przypadku kontraktów, w których z powodu organizacji lub zakresu projektu istnieje potrzeba zastosowania bardziej obszernych zobowiązań związanych z zawiadamianiem i koordynacją, norma NS 8405 Norweski kontrakt budowalno-inżynieryjny jest bardziej odpowiedni.”

Jeżeli uprościmy nieco treści, największą różnicę między zakresami zastosowania można podsumować następująco:

• Norma NS 8405 jest właściwa dla dużych projektów z wieloma uczestnikami, gdzie ważna jest kontrola kosztów dewelopera w trakcie realizacji projektu.
• Norma NS 8406 jest najbardziej odpowiednia dla mniejszych projektów bez wielu uczestników, gdzie nie jest tak istotne, aby deweloper miał całkowitą lub częściową kontrolę kosztów w trakcie realizacji projektu.

Jednocześnie należy wskazać, że Statens Vegvesen [przyp. tłum. Państwowy Zarząd Dróg] w znacznym zakresie stosuje normę NS 8406 zamiast NS 8405 lub NS 8407. Te projekty nie są ani mniejsze, nie obejmują mniejszej liczby uczestników a kontrola kosztów zasługuje, moim zdaniem, na szczególną uwagę. Niemniej jednak jest ona często stosowana przy projektach drogowych. Gmina Oslo stosuje również w znacznym zakresie normę NS 8406.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Norma NS 8406 jest właściwa w sytuacjach, gdzie kontrola zleceniodawcy nad końcowymi kosztami nie jest tak ważna.
• Nawet jeżeli termin na zgłoszenie prac dodatkowych jest określony jako „w rozsądnym czasie” w przeciwieństwie do „bez zbędnej zwłoki”, norma NS 8406 nie zawiera zasady dotyczącej prekluzji. Oznacza to, że niezgłoszone prace dodatkowe nie zostaną anulowane, chyba że zostaną uznane za wygasłe przez bezczynność.

8.2 Ogólne informacje dotyczące normy NS 8406
Kontrakt jest oparty na tej samej formie co norma NS 8405. Zawiera krótsze sformułowania, posiada mniej uzupełniających informacji i jest mniej precyzyjna. Zawiera mniej postanowień dotyczących takiego koordynowania, które są niezbędne w przypadku wielu uczestników jednocześnie i nie określa takich samych wymogów dotyczących zawiadamiania przez wykonawcę o zakłóceniach i modyfikacjach, które uprawniają go do roszczenia dodatkowego wobec swojego zleceniodawcy. Kontrakt obejmuje 17 stron, podczas gdy norma NS 8405 odpowiednio 34 strony.
Krótko mówiąc, można powiedzieć, że wykonawca będzie realizował projekt i wysyłał zawiadomienia o swoich roszczeniach dodatkowych w trakcie realizacji, pod warunkiem że będzie traktował priorytetowo takie zawiadomienia. Zazwyczaj uzasadnione roszczenie dodatkowe, które jest przedstawione po raz pierwszy przy rozliczeniu końcowym, nie może zostać odrzucone.
Jednocześnie, tekst skrócony w normie NS 8406 musi być często uzupełniony dla celów interpretacji „kompletnym” odpowiadającym mu sformułowaniem zawartym w normie NS 8405. Dlatego też znajomość normy NS 8405 jest niezbędna dla rozumienia normy NS 8406.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Kontrakt jest krótszy (o około połowę stron), nie zawiera tak surowych zasad dotyczących zawiadamiania, ale przepisy dotyczące odbioru i rozliczenia końcowego są równie rygorystyczne jak w przypadku normy NS 8405

8.3 Niektóre różnice w porównaniu do normy NS 8405
Istnieją pewne przepisy, które różnią się od normy NS 8405, jednak nie są to znaczne odstępstwa. Tak jest na przykład w przypadku przeniesienia zobowiązań między wykonawcami, którzy są traktowani równo. Nie ma takich przepisów w normie NS 8406.
Zgodnie z normą NS 8405 zleceniodawca zobowiązuje się do przedłożenia swojego planu koordynacji prac uczestników w miejscu budowy w ciągu 4 tygodni od podpisania kontraktu (NS 8405 pkt. 19.7) a wykonawca zobowiązuje się do przedłożenia w ciągu 6 tygodni harmonogramu prac w oparciu o plan koordynacji prac ze strony zleceniodawcy (NS 8405 pkt. 18.1).
Zgodnie z normą NS 8406 zleceniodawca nie jest zobowiązany do opracowania planu koordynacji prac, a wykonawca nie ma obowiązku przedłożenia harmonogramu prac dla zleceniodawcy.
Na podstawie normy NS 8406 pkt. 17 zleceniodawca może zażądać od wykonawcy opracowania takiego harmonogramu, ale nie istnieje taki obowiązek.
Natomiast nieprzedłożenie przez wykonawcę harmonogramu swoich prac jest niekorzystne, jeżeli warunki ze strony zleceniodawcy będą skutkowały na przykład brakiem dostępu do budowy. W takim przypadku wykonawca będzie miał ograniczoną możliwość wniesienia roszczenia o dodatkowy czas i pokrycie dodatkowych kosztów związanych z niekorzystnymi warunkami pracy, jeżeli zaplanowane prace muszą zostać przeorganizowane, ponieważ wykonawca nie otrzymał niezbędnego dostępu do budowy. Wykonawca nie ma żadnego harmonogramu, aby złożyć sprzeciw z powodu opóźnionego dostępu.
Spotkania dotyczące budowy są omówione w pkt. 8 normy NS 8406. Spotkanie inauguracyjne nie jest omówione. Co gorsza, nie są regulowane żadne następstwa braku sprzeciwu wobec protokołu ze spotkania dotyczącego budowy. Według normy NS 8405 kwestie zapisane w protokole z zebrania budowlanego uznaje się za „ustalone” jeżeli nie zostanie wniesiony żaden sprzeciw do tego protokołu najpóźniej w trakcie kolejnego zebrania budowlanego (NS 8405 pkt. 7.1). Norma NS 8406 przewiduje możliwość powołania się na błąd w treści protokołu z zebrania budowlanego. Ostatecznie w rozliczeniu końcowym można powołać się na to, że treść protokołu z zebrania budowlanego jest inna niż ustalono oraz ewentualnie na konieczność przeprowadzenia dowodu w zakresie tego, co faktycznie zostało ustalone.
Norma NS 8406 nie przewiduje żadnych przepisów dotyczących rocznej inspekcji jeżeli nie jest to uznane za konieczne. Ważniejsze jest to, że wykonawca nie jest zobowiązany takim samym terminem 8 miesięcy od odbioru na wniesienie wezwania do ugody lub pozwu przeciwko spornego roszczenia dodatkowego, tak jak określa to norma NS 8405. Zgodnie z normą NS 8406 sporne roszczenia dodatkowe mogą zatem być zgłaszane do sądu do 3 lat po odbiorze.
Jednocześnie ważne jest, aby zwrócić uwagę na to, że wiele z przepisów jest bardziej rygorystyczna pod względem formalnym w przypadku normy NS 8406 w porównaniu do NS 8405. Dotyczy to między innymi przepisów regulujących prace rozliczane na podstawie rachunków, odbiór, rozliczenie końcowe i reklamacje wniesione po odbiorze. Można łatwo stwierdzić, że norma NS 8406 nie jest tak formalna, ale jest to poprawne stwierdzenie jedynie w pewnym zakresie.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nie istnieją żadne przepisy określające, że wykonawca musi opracować harmonogram prac
• Protokoły z zebrań budowlanych nie są wiążące w taki sam sposób jak w przypadku normy NS 8405
• Nie obowiązują żadne przepisy dotyczące rocznej inspekcji
• Wykonawca nie jest zobowiązany 8-miesięcznym terminem na wniesienie pozwu przeciwko spornym kwestiom – zastosowanie mają jedynie przepisy o przedawnieniu

8.4 Szczegółowe informacje dotyczące prac dodatkowych i modyfikacyjnych na podstawie normy NS 8406
Najczęściej podawanym argumentem przemawiającym za zastosowaniem normy NS 8406 zamiast NS 8405 jest to, że wymaga ona mniej roboty papierkowej zarówno od zleceniodawcy i wykonawcy. Jest to prawidłowe stwierdzenie.
Jeżeli wykonawca uważa, że to jest w porządku, że wykonawca tylko buduje, a następnie stopniowo zgłasza swoje roszczenia dodatkowe przy odpowiedniej okazji, norma NS 8406 jest wskazana. Jednak wtedy zleceniodawca traci jakąkolwiek kontrolę nad rozwojem kosztów w projekcie. Powiedziałbym, że dla większości zleceniodawców cena jest ważna, a wtedy należy ocenić czy norma NS 8406 jest właściwa do zastosowania.
Największa różnica między normą NS 8406 i NS 8405 znajduje się w pkt. 91.3, ustęp 3, zdanie 1, który brzmi następująco:

„Jeżeli wykonawca uważa, że powyższy zapis zawiera modyfikację, musi w rozsądnym czasie zawiadomić inwestora, jeżeli będzie się na to powoływał.”

Należy to interpretować w kontekście normy NS 8406 pkt. 3, który brzmi następująco:

„3. Bezczynność
Strona, która nie złoży zawiadomienia lub odpowiedzi na nie w terminach przewidzianych w kontrakcie, może stracić prawa i możliwość wniesienia zastrzeżeń zgodnie z ogólnymi przepisami prawa norweskiego.”

W przeciwieństwie do normy NS 8405 istnieje zasada „powinności” zgłoszenia roszczeń dodatkowych – i nie „bez zbędnej zwłoki” jak w przypadku NS 8405, ale „w rozsądnym czasie”.
Innymi słowy, jest to wyłącznie rozporządzenie bez takiej konsekwencji, że roszczenie o kwestie dodatkowe należy zgłosić. Brak zgłoszenia przez wykonawcę roszczenia dodatkowego w postaci czasu lub finansów prowadzi do jego utraty jedynie w przypadku, jeżeli sąd uzna je za wygasłe przez „bezczynność”.
Zgodnie z norweskim prawem roszczenie, które nie jest przedawnione, może wygasnąć z powodu bezczynności, jeżeli dłużnik miał podstawę do uznania możliwego roszczenia jako wygasłego. Oznacza to między innymi, że musi zaistnieć takie czy inne uzasadnienie dla tego, że zleceniodawca miał powód uznać, że uzasadnione roszczenie dodatkowe wygasło.
W związku z tym należy przyjąć za podstawę w normie NS 8406, że wszystkie roszczenia, które są zgłaszane jako roszczenia dodatkowe najpóźniej przy rozliczeniu końcowym, można nadal zgłaszać, chyba że zachodzą specjalne okoliczności, które wskazują na sytuację przeciwną.
Zasady dotyczące zgłaszania roszczeń dodatkowych obowiązują również zawiadamianie o konsekwencjach takich roszczeń.
Nie istnieje wymóg wysyłania zawiadomienia o zmianie cen jednostkowych spowodawanej pracami modyfikacyjnymi lub dodatkowymi tak jak ma to miejsce w normie NS 8405; nie ma również żądnych wymogów dotyczących zgłoszenia zmniejszonej wydajności itp, w przeciwieństwie do normy NS 8405.
Z drugiej strony według normy NS 8406 nie ma możliwości fakturowania prac dodatkowych przed ich zakończeniem. Jest to sytuacja przeciwna do normy NS 8405, gdzie prace dodatkowe można rozliczyć zaliczkowo, ale nie częściej niż raz w miesiącu. Na podstawie normy NS 8406 prace dodatkowe i modyfikacyjne mogą być rozliczane wyłącznie po ich zakończeniu (pkt. 23.3, ustęp 6). Poza tym odwołuje się do formularzy dotyczących prac dodatkowych i modyfikacyjnych opracowanych dla normy NS 8406, które można podebrać ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter/

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jedynie w wyjątkowych przypadkach (bezczynność) roszczenie wygasa, nawet jeżeli nie zostało wniesione wobec zleceniodawcy w rozsądnym terminie
• Nie istnieje żaden wymóg dotyczący zawiadomienia o pracy w niekorzystnych warunkach, zwiększonych kosztach administracyjnych w przypadku przedłużenia terminu itd., tak jak ma to miejsce w przypadku normy NS 8405. Wystarczy, że takie roszczenie jest zgłoszone w rozliczeniu końcowym

8.5 Podsumowanie podobieństw i różnic między normą NS 8405 i NS 8406
Podsumowując, nietrudno jest stwierdzić, że norma NS 8406 nie stanowi kontraktu formalnego zawierającego restrykcyjne przepisy dotyczące prekluzji. Nie jest to właściwe stwierdzenie. Zawiera ona wiele tak samo restrykcyjnych przepisów prekluzyjnych jak norma NS 8405.
Najważniejszą różnicą między kontraktami jest rozdział dotyczący modyfikacji, ponieważ nie istnieją rygorystyczne przepisy dotyczące prekluzji roszczeń dodatkowych w trakcie realizacji projektu. W związku z tym zleceniodawca może być zaskoczony otrzymując uzasadnione roszczenie dodatkowe, którego nie był świadomy aż do końcowego zestawienia i faktury końcowej.

9 NS 8416:2009. Kontrakt wykonawczy – mniejsze prace w ramach podwykonawstwa

Norma NS 8416 jest opracowana dla sytuacji, w których generalny wykonawca zawarł kontrakt na podstawie normy NS 8406 ze swoim generalnym wykonawcą.
Jeżeli generalny wykonawca podpisał ze swoim zleceniodawcą kontrakt oparty na normie NS 8405, nic nie stoi na przeszkodzie, aby zastosował kontrakt oparty na NS 8416 ze swoim podwykonawcą. Niemniej jednak nie jest to zalecane. W takim przypadku generalny wykonawca może stracić swoją możliwość zgłoszenia roszczenia dodatkowego wobec dewelopera, ponieważ norma NS 8416 nie przewiduje żadnego restrykcyjnego obowiązku zgłaszania. Generalny wykonawca może być wtedy odpowiedzialny za zapłacenie wykonawcy roszczenia dodatkowego, które może zostać odrzucone ze strony dewelopera, ponieważ roszczenie dodatkowe na podstawie normy NS 8405 zostało zgłoszone zbyt późno.
Jeżeli generalny wykonawca podpisał kontrakt oparty o normę NS 8407, zastosowanie mają takie same względy, jak gdyby generalny wykonawca zawarł ze swoim zleceniodawcą kontrakt wg normy NS 8405.
Różnice między normą NS 8406 oraz NS 8416 są takie same jak między NS 8405 oraz NS 8415, które zostały omówione powyżej. W zawiązku z tym odwołujemy do powyższego zestawienia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Norma NS 8416 jest niewskazana, jeżeli zleceniodawca zawarł z deweloperem kontrakt w oparciu o normę NS 8405 lub NS 8407
• W pozostałych kwestiach obowiązują te same przepisy dla normy NS 8416 jak dla NS 8415

10 NS 8407:2011. Generalne wykonawstwo

10.1 Informacje ogólne dotyczące normy NS 8407
Norma 8407 stanowi kontrakt na generalne wykonawstwo robót budowlanych, która od 1 lipca 2011 zastąpiła normę NS 3431 jako zalecana norma. Dzięki tej ostatniej normie w serii NS 84xx, generalne wykonawstwo robót budowlanych również są oparte na tych samych zasadach, które stanowią podstawę dla pozostałych norm w serii.
Tak jak norma NS 3431 została zastąpiona przez NS 8407, również norma NS 3406 (roboty budowlane pod klucz) została zastąpiona przez zaktualizowaną normę NS 8417. W omówieniu normy NS 8407 będę kładł nacisk na warunki, które odbiegają od normy NS 8405. Podstawowe zasady normy NS 8407 pokrywają się zasadniczo z podstawowymi zasadami normy NS 8405.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Podstawowe zasady normy NS 8405 obowiązują również dla NS 8407 z wyjątkami, które omówię dalej

10.2 Stosunek do zawartych kontraktów
Chociaż normy NS 8407 i NS 8417 zostały teraz zatwierdzone, zawarte kontrakty w oparciu o normę NS 3431 lub NS 3406 będą nadal obowiązywały w stanie niezmienionym jak poprzednio. Stare kontrakty nie będą w związku z tym bezpośrednio dotknięte zmianą. Ponadto, po 1 lipca 2011 będzie nadal możliwość zawierania umów w oparciu o normę NS 3431. Nie jest to zalecane, ale doświadczenie wskazuje, że niektórzy nadal wolą stosować dawne kontrakty, ponieważ nowe normy nie są wystarczająco znane i wygodne.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nie jest błędem stosowanie poprzednich kontraktów w oparciu o normę NS 3431, ale nie jest to zalecane i odradza się ich stosowania

10.3 Niektóre kluczowe cechy normy NS 8407
Główną różnicą określonego kontraktu na roboty budowlane wg normy NS 8405 oraz kontraktem na generalne wykonawstwo o normę NS 8407 jest przede wszystkim to, że wykonawca w przypadku generalnego wykonawstwa jest odpowiedzialny za to, aby rezultat odpowiadał opisowi założeń kontraktu. Ma on prawo do wyboru alternatywnych rozwiązań, ale jednocześnie ponosi odpowiedzialność za zgodność rezultatu z opisem funkcji, który wynika z kontraktu.
Zgodnie z normą NS 8405 wykonawca ponosi odpowiedzialność za wykonanie prac, które są określone, pod warunkiem, że są one wykonane lojalnie. Prace projektowe są z założenia poza zakresem odpowiedzialności wykonawcy. Stosunek między normą NS 8405 oraz NS 8407 jest zatem taki sam jak między poprzednią normą NS 3430 oraz poprzednią NS 3431.
Nowością w normie NS 8407 w porównaniu do NS 3431 jest to, że okres na wniesienie reklamacji jest wydłużony z 3 do 5 lat.
Przepis dotyczący gwarancji bankowej jest również zmieniony. Wg normy NS 8507 generalny wykonawca musi ustanowić gwarancję na ukończenie prac w wysokości 10 % dodatkowo do aktualnej kaucji w wysokości 7,5 %. Tak było wcześniej. Teraz jednak ustanawia się 3 % gwarancji przez 3 lata bez spłaty tak jak to było w przypadku normy NS 3431.
Jeżeli kontrakty na generalne wykonawstwo dotyczy projektu na lokal mieszkalny, postanowienia dotyczące gwarancji bankowej powinny być dostosowane do przepisów Ustawy o umowach budowy nowych lokali mieszkalnych zawieranych z konsumentem. Deweloperzy muszą ustanawiać 5% gwarancji przez 5 lat i nie ma powodu, dla którego generalny wykonawca miałby ustanowić mniejsze zabezpieczenie na wypadek błędów i usterek w swojej pracy niż to, które deweloper musi ustanowić zgodnie z prawem wobec konsumenta.
Nowością jest również to, że teraz e-mail z założenia jest w tej normie definiowany jako forma „pisemna” w przeciwieństwie do zasad wynikających z normy NS 8405.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Według normy NS 8407 wykonawca jest odpowiedzialny za rezultat, ale sposób w jaki osiągnie określony rezultat nie jest objęty tak rygorystycznymi przepisami
• Okres na wniesienie reklamacji jest przedłużony z 3 lat wg normy NS 3431 do 5 lat
• Wykonawca musi ustanowić 3 % gwarancji bankowej przez 3 lata bez redukcji
• E-mail jest uznany za formę pisemną

10.4 Odstępstwa od normy NS
Komisja, która opracowała kontrakt na generalne wykonawstwo, miała silne pragnienie uzyskania efektu końcowego, który sprawi, że więksi zleceniodawcy będą tworzyć swoje warianty w oparciu o tę normę. W związku z tym komisja opracowała do tej normy protokół, w którym ostrzega się przed zmianami, które zaburzają równowagę w kontrakcie, który ma za cel wprowadzenie równowagi między dwiema stronami. Komisja wskazuje, że takie odstępstwa od normy mogą być uznane za brak lojalności. Przez to zakłada się, że zdaniem komisji nielojalne odstępstwa od normy mogą zostać pominięte w przypadku ewentualnego sporu.
Ten sam protokół zaznacza również, że nowa norma przewiduje, że wykonawca nie może być wystawiony na nieuzasadnione ryzyko. Szczególnie zwraca się uwagę na ryzyko, którego wykonawca nie ma możliwości ocenić z góry. Dotyczy to zwłaszcza takich sytuacji, w których wykonawca przejmuje ryzyko za błędy projektowe zleceniodawcy, nieprzewidziane warunki podłożna, odkrycie pamiątek historycznych, odpowiedzialność za wybór rozwiązań projektowych przez zleceniodawcę, brak informacji ze strony zleceniodawcy itd. W takich sytuacjach umowa o przejęciu przez wykonawcę wszelkiego ryzyka może być w znacznym zakresie pominięta.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W protokole do normy zachęca się do rozważenia czy odchylenia od normy należy uznać za nielojalne i zażądać ich pominięcia w tym zakresie, w którym zaburzają równowagę między stronami w ramach kontraktu.
• Nawet jeżeli generalny wykonawca przejął na siebie ryzyko za błędy projektowe zleceniodawcy, nieprzewidziane warunki podłożna, odkrycie pamiątek historycznych itd., norma przewiduje jednak możliwość uchylenia przez sąd, jeżeli taka odpowiedzialność jest nieuzasadniona i stanowi niedopuszczalne ryzyko dla generalnego wykonawcy

10.5 Odpowiedzialność za rezultat projektu
W przypadku generalnego wykonawstwa to wykonawca jest odpowiedzialny za spełnienie wymogów dotyczących funkcji i rozwiązań określonych w dokumentacji ofertowej lub przetargowej. Wykonawca generalny musi przyjąć do wiadomości, że wymóg dotyczący funkcji określony przez normę NS 8407 musi być spełniony nawet jeżeli wykonawca generalny sprecyzował w swojej ofercie które rozwiązanie wybierze. Przedstawienie przez wykonawcę w swojej ofercie rozwiązania, które zamierza zastosować, nie zwalnia go z wymogu funkcjonalnego, nawet jeżeli dokumentacja ofertowa ma niższą rangę zgodnie z pkt. 2.
Z pkt. 2.1 wynika, że dokumentacja ofertowa i przetargowa ma niższy priorytet niż oferta wykonawcy. Opis generalnego wykonawcy w ofercie nie zwalnia jednak z obowiązku przestrzegania opisu funkcji, por. pkt. 2.2, ustęp 1 normy. Jeżeli wykonawca opisuje w swojej ofercie rozwiązanie, które prawdopodobnie spełnia jedynie częściowo wymogi funkcjonalne, musi wyraźnie zastrzec warunek spełnienia konkretnej funkcji w swojej ofercie, aby to zastrzeżenie miało zastosowanie. Jednocześnie wykonawca musi być świadomy, że w przypadku istotnego zastrzeżenia, ryzykuje odrzucenie całej oferty.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nawet jeżeli wykonawca generalny określił zakres swoich prac w ofercie, ponosi jednak odpowiedzialność za wymogi funkcjonalne. Jeżeli nie będzie wykonywał prac w celu spełnienia wymogu funkcjonalnego musi dokładnie określić, że nie będzie tego wykonywał lub że nie będzie spełniał wymogu funkcjonalnego w swojej ofercie pod warunkiem podobnego ryzyka, że jego oferta może zostać odrzucona z powodu braku spełnienia warunków zapytania ofertowego

10.5.1 11.5.1 Cel zleceniodawcy w związku z przedmiotem projektu
Pkt. 14.3 określa, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za wykonanie prac zgodnie z celem przedmiotu kontraktu. Oznacza to, że zleceniodawca musi uważnie określić ten cel. Wykonawca musi ze swojej strony być świadomy, że cel zleceniodawcy będzie nadrzędny w razie powstania sporu, ale tylko wtedy, jeżeli cel ten jest ewidentnie znany dla generalnego wykonawcy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Określenie celu przez zleceniodawcę może być kluczowe w przypadku sporu dotyczącego interpretacji kontraktu – w związku z tym obydwie strony powinny wyraźnie zdefiniować cel

10.5.2 11.5.2 Korzystanie z projektów referencyjnych
Projekty referencyjne są często stosowane jako podstawa do zdefiniowania funkcji, realizacji i jakości. Z pkt. 14.1 wynika, że realizacja powinna być zgodna z opisem oraz z przedmiotem odniesienia w takim zakresie, w jakim się znajduje. W takim przypadku komisja zaleca, aby strony przeprowadziły wspólną inspekcję, podczas krótej zostanie sporządzony protokół podpisany przez obydwie strony, który określa co w projekcie referencyjnym będzie miało charakter normatywny.
Norma nie stanowi jednak o tym, co będzie obowiązywało w przypadku zaistnienia sprzeczności między dokumentacją kontraktową a projektem referencyjnym. Moim zdaniem należałoby określić, że projekt referencyjny powinien mieć wyłącznie uzupełniający charakter w stosunku do rysunków kontraktowych, opisów i rysunków. W razie sprzeczności, dokumentacja kontraktowa musi mieć wyższą rangę niż projekt referencyjny w przypadku braku innego ustalenia.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Projekty referencyjne i protokół z inspekcji referencyjnej mogą być przydatne w przypadku wątpliwości dotyczących zakresu kontraktu w kwestii jakości i estetyki

10.5.3 11.5.3 Wybór rozwiązań przez inwestora
Jeżeli zleceniodawca opcjonalnie zostawił wykonawcy wybór rozwiązania lub wybór materiałów, generalny wykonawca musi poinformować, jeżeli uważa że ten wybór nie spełnia wymogów funkcjonalnych kontraktu lub innych części zobowiązań kontraktowych. Takie zawiadomienie musi mieć miejsce „bez zbędnej zwłoki”. Późniejsze zawiadomienie może zostać odrzucone jako zbyt późno wniesione i można zażądać jego prekluzji. Dzieje się tak w przeciwieństwie do normy NS 3431, gdzie generalny wykonawca nie ponosi takiej samej odpowiedzialności za rozwiązania, które zleceniodawca zlecił generalnemu wykonawcy. Więcej informacji znajdziesz w pkt. 25 poniżej o odpowiedzialności generalnego wykonawcy za kontrolę.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jako wyraz odpowiedzialności wykonawcy za doradztwo i poradnictwo w przypadku wykonawstwa generalnego, musi poinformować o tym, że rozwiązanie zażądane przez zleceniodawcę nie spełnia wymogów funkcjonalnych kontraktu

10.6 Prawa do materiałów projektowych
Wykonawca nie ma prawa do wykorzystywania materiałów projektowych do innych projektów bez zgody zleceniodawcy (pkt. 47.1). Jednocześnie zleceniodawca ma prawo do wykorzystania materiałów, ograniczone do korzystania z materiałów projektowych do realizacji, konserwacji, dobudowy itp. w ramach danego projektu. Oznacza to, że ani zleceniodawca, ani wykonawca nie są upoważnieni do wykorzystywania materiałów projektowych do innych projektów.
Poza tym znajduje się osoba – przeważnie architekt – która posiada wszelkie prawa do materiałów projektowych. Projektant może w związku z tym korzystać z części projektu również przy innych projektach pod warunkiem, że strony nie ustaliły inaczej.
Wykonawca ma obowiązek przechowywania – a zleceniodawca prawo do uzyskania – materiałów projektowych do pięciu lat po odbiorze (pkt. 47.2.1). Ewentualne przekazanie materiałów ma miejsce pod warunkiem pokrycia kosztów kopiowania i udostępnienia materiałów projektowych dla zleceniodawcy.
Przepis ten różni się od odpowiadającemu mu postanowieniu w normie NS 8401, który stanowi, że obowiązek przechowywania wynosi 10 lat, z tym że projektant może zostać zwolniony z tego obowiązku za pomocą pisemnego wniosku do zleceniodawcy o odbiór materiałów.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Deweloper ma prawo skorzystać z materiałów projektowych w celu niezbędnej konserwacji
• Materiały projektowe stanowią własność projektanta i nie mogą być wykorzystywane w innych projektach bez zgody projektanta

10.7 Realizacja robót budowlanych na podstawie normy NS 8407
Główne zasady dotyczące realizacji kontraktu na generalne wykonawstwo odpowiadają w dużym stopniu tym, które określa norma NS 8405. W związku z tym ma ona na celu przede wszystkim pokazać różnice między normą NS 8407 a NIS 8405. W pozostałych kwestiach odwołuje się do omówienia normy NS 8405.

10.7.1 Spotkania z deweloperem itp. (pkt. 4)
Większość postanowień zawartych w normie NS 8405 pkt. 7 dotyczących spotkań w sprawie budowy pokrywa się z aktualną treścią normy NS 8407 o spotkaniach z deweloperem w pkt.4. Są one nazywane spotkaniami z deweloperem, a nie spotkaniami w sprawie budowy, co ilustruje różnicę między kontraktami.
Różnica dotycząca rodzaju kontraktu i odpowiedzialności jest widoczna w przepisie, który stanowi, że to generalny wykonawca musi dopilnować zwoływania spotkań z deweloperem, o ile nie ustalono inaczej. Według normy NS 8405 to zleceniodawca był odpowiedzialny za wzywanie i przeprowadzanie spotkań w sprawie budowy. Tak samo generalny wykonawca powinien sporządzić protokół ze spotkania z deweloperem, w przeciwieństwie do normy NS 8405.
Norma NS 8405 nie zawiera przepisów dotyczących odpowiedzialności generalnego wykonawcy prowadzenia własnych spotkań w sprawie budowy ze swoimi podwykonawcami. Norma NS 8407 pkt. 4.3 zawiera postanowienie, że wykonawca może zwołać własne spotkania w sprawie budowy ze swoimi podwykonawcami. Wydaje się to oczywiste, ale istotne jest to, że zleceniodawca nie ma prawa uczestniczyć w tych spotkaniach, chyba że generalny wykonawca akceptuje jego uczestnictwo.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Spotkania z deweloperem są zwoływane i przeprowadzana przez dewelopera, a nie przez generalnego wykonawcę. Deweloper prowadzi protokół z tych spotkań
• Deweloper nie ma prawa uczestniczyć w spotkaniach dotyczących budowy, które wykonawca odbywa ze swoimi podwykonawcami

10.7.2 Prawo generalnego wykonawcy do wyboru rozwiązań (pkt. 14.6, ustęp 1)
Przywilejem generalnego wykonawcy jest wybór materiałów, sposobu realizacji i rozwiązań w ramach określonego opisu funkcjonalności, ograniczony do specyfikacji zdefiniowanych przez zleceniodawcę w jego opisie. Generalny wykonawca nie jest zobowiązany wizją zleceniodawcy w ramach projektu bez określenia tego w zapytaniu ofertowym lub kontrakcie, a co nie wynika z projektów referencyjnych.
Jeżeli wykonawca w ramach generalnego wykonawstwa buduje szkołę, może wybrać rodzaj drzwi do poszczególnych pomieszczeń pod warunkiem, że dostarczone drzwi są zgodne ze specyfikacją kontraktu i obowiązującymi prawami i postanowieniami. Pkt. 14.6 posiada zatem przeciwny punkt wyjścia niż norma NS 8405, ale odpowiada zapisowi pkt. 11 normy NS 3431.
Wolność wyboru w zakresie nieokreślonych części, aby spełniały one wymogi funkcyjne muszą ponadto „posiadać taki sam standard jak określone części, z którymi można je porównać” (pkt. 14.2). Taka specyfikacja stanowi nowość w normie NS 8407, jednak nie uznaje się, że jest ona inna od interpretacji, która stanowi podstawę wg poprzedniej normy NS 3431. To samo dotyczy kwestii, że dostawa musi być zgodna z „ogólnymi normami” (pkt. 14.5). Założono tak również w normie NS 3431 bez konkretnego takiego zapisu w treści normy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Przywilejem generalnego wykonawcy jest wybór materiałów i rozwiązań, pod warunkiem, że są one zgodne ze specyfikacją kontraktu

10.7.3 Prawo zleceniodawcy do wyboru rozwiązań (pkt. 14.6, ustęp 2)
Nie jest niczym niezwykłym, że zleceniodawca ma oczekiwania – na przykład w kwestii estetyki – które nie wynikają z kontraktu lub jasno wynikają ze zobowiązań, których podjął się generalny wykonawca. Można sobie wyobrazić, że zleceniodawca zamówił czarny sufit w budynku z widocznymi urządzeniami technicznymi takimi jak wentylacja i instalacja elektryczna. Generalny wykonawca ma wtedy całkowite prawo wybrać błyszczące rury wentylacyjne i białe kable elektryczne pod warunkiem, że kolor urządzeń technicznych nie wynika z dokumentacji kontraktowej. Powyższe obowiązuje nawet jeżeli zleceniodawca prawdopodobnie chciał uzyskać inny efekt niż białe kable elektryczne i gniazdka elektryczne na czarnym suficie.
Jeżeli zleceniodawca podczas realizacji postanowi, że chce mieć czarne kable elektryczne i sprzęt, musi zgłosić to w formie „zlecenia na prace modyfikacyjne” lub „niestandardowego zlecenia na prace modyfikacyjne”. Dzięki takiej interwencji ze strony zleceniodawcy, generalny wykonawca będzie miał zazwyczaj prawo zarówno do dodatkowego wynagrodzenia i przedłużenia terminu. Generalny wykonawca musi traktować interwencję zleceniodawcy w tym przypadku jako modyfikację kontraktu, którą należy zgłaszać jak każde inne standardowe zlecenie na prace modyfikacyjne (pkt. 31.1, a) lub niestandardowe zlecenie na prace modyfikacyjne (pkt. 31, 1. b lub c).
Jeżeli generalny wykonawca nie zgłosi tego jako modyfikacji i nie będzie wnosił o dodatkowe kwestie, roszczenie dodatkowe może ulec prekluzji tak samo jak inne roszczenia dodatkowe, które nie zostaną zgłoszone w terminie.
Jeżeli zleceniodawca skorzystał ze swojego prawa do udzielenia instrukcji, aby interweniować w prawo generalnego wykonawcy do wyboru materiałów lub rozwiązań zgodnie z pkt. 14.6, przejmuje również odpowiedzialność za to, że dane rozwiązanie będzie spełniało wymogi kontraktu, por. pkt. 14.1. To założenie zmienia jednak obowiązek doradzania przez generalnego wykonawcę oraz jego odpowiedzialność za kontrolę na podstawie pkt. 25, do których wrócę poniżej.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca ma prawo do dostawy tego, co jest w ramach specyfikacji, nawet jeżeli zleceniodawca zaplanował inną dostawę

10.7.4 Ogólny obowiązek kontroli przez generalnego wykonawcę
Generalny wykonawca ma ogólny obowiązek kontroli wszystkich prac wykonywanych przez zleceniodawcę lub pozostałych kwestii, za które zleceniodawca jest odpowiedzialny (pkt. 25.1.1). Jako część planowania produkcyjnego, generalny wykonawca zobowiązuje się do kontroli prac projektowych zleceniodawcy, oceny zapotrzebowania na badania podłoża, błędów i usterek w zakresie materiałów i realizacji ze strony zleceniodawcy, oraz tego, czy podstawa prac jest zgodna z oczekiwaniami.
Jeżeli zaistnieją takie błędy, należy je zgłosić „bez zbędnej zwłoki” (pkt. 25.1.2). Jeżeli zgłoszenie nie zostanie wysłane w terminie, generalny wykonawca może stracić prawo powoływania się na takie warunki jako podstawę do dodatkowego wynagrodzenia lub czasu. Ogólnie norma NS 8407 zakłada, że generalny wykonawca powinien mieć odpowiedzialność za ścisły nadzór w przeciwieństwie do zasad, które wynikają z normy NS 3431. Jednocześnie ogranicza to odpowiedzialność za kontrolę w zakresie warunków, których generalny wykonawca nie był w stanie przewidzieć.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca ma obowiązek kontroli i zawiadomienia o warunkach, za które zleceniodawca jest odpowiedzialny, a które mają znaczenie dla realizacji projektu

10.7.5 Obowiązek generalnego wykonawcy do doradzania zleceniodawcy (pkt. 25.1 oraz 25.2)
Punktem wyjścia jest to, że zleceniodawca sam ponosi odpowiedzialność za błędy i usterki, które wynikają z prac projektowych zleceniodawcy lub modyfikacji i zleceń z jego strony w trakcie realizacji projektu. Wynika to z pkt. 24.1, ustęp 1 normy. Wydaje się to oczywiste i wynika również z poprzedniej normy NS 3431.
To założenie jest jednak modyfikowane przez pkt. 24.1, ustęp 2 normy, która nawiązuje do odpowiedzialności generalnego wykonawcy za kontrolę. Według pkt. 25.1.1 normy generalny wykonawca ma obowiązek kontroli prac projektowych wykonanych przez zleceniodawcę oraz dodatkowych opcji, o których musi ewentualnie zdecydować przed podpisaniem kontraktu.
Generalny wykonawca ma obowiązek poinformowania swojego zleceniodawcy, jeżeli ten uważa, że dane rozwiązanie nie jest wskazane, nie spełnia zamierzonej funkcji lub nie jest zalecane w inny sposób. Zasada ta nie różni się niczym od „obowiązku odradzenia”, który znajduje się w Ustawie o umowach budowy nowych lokali mieszkalnych zawieranych z konsumentem § 8.
Postanowienie kontraktowe opiera się na tym, że generalny wykonawca zazwyczaj ma większe kompetencje zawodowe niż zwykły zleceniodawca i w związku z tym ponosi pewną „odpowiedzialność doradczą” wobec swojego zleceniodawcy. Postanowienie to oznacza, że niedopełnienie przez generalnego wykonawcę obowiązku doradzania (na przykład w kwestii tego, że modyfikacja wykonawcy nie będzie spełniała wymogów funkcyjnych kontraktu) może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej. To postanowienie jest jednak nowe i w związku z tym zakres tej odpowiedzialności nie był jeszcze szeroko praktykowany.
Naruszenie tego postanowienia może prowadzić wyłącznie do możliwej odpowiedzialności odszkodowawczej za koszty dodatkowe, które poniósł zleceniodawca w związku z brakiem doradztwa. Innymi słowy, nie ma tutaj mowy o odpowiedzialności za usterki w taki sam sposób jak naruszenie specyfikacji funkcjonalności kontraktu lub innych usterek.
W tym kontekście warto przypomnieć, że nie wystarczy ustnie odradzić rozwiązania, które nie są wskazane, a które zażyczył sobie zleceniodawca. Generalny wykonawca musi potrafić udokumentować to, że pisemnie odradził dane rozwiązanie. Nie wystarczy, że kierownik projektu ze strony generalnego wykonawcy mógł powiedzieć, że dane rozwiązanie jest niewłaściwe. Jest tak ponieważ wszystkie zawiadomienia muszą być w wersji „pisemnej”.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca ma szeroki obowiązek doradzania przy pracach projektowych i opcjach dodatkowych, które zleceniodawca wybierze i może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą, jeżeli nie będzie przestrzegał tego obowiązku.

10.7.6 Generalny wykonawca przejmuje odpowiedzialność za prace projektowe zleceniodawcy (pkt. 24)
Założeniem normy NS 8407 jest wykonanie prac projektowych przez generalnego wykonawcę lub przynajmniej najważniejsze części projektu. Protokół normy wskazuje, że opracowanie projektu pilotażowego przez zleceniodawcę jest możliwe do przewidzenia – ewentualnie opracowanie minimum niezbędnego do uzyskania pozwolenia ramowego – ale reszta prac projektowych będzie realizowana przez generalnego wykonawcę. Jeżeli to zleceniodawca jest odpowiedzialny za większość prac projektowych, często będzie bardziej odpowiednie, żeby zastosować inny kontrakt niż ten w oparciu o normę NS 8407.
Prace projektowe wykonywane do momentu przejęcia przez generalnego wykonawcę stanowią odpowiedzialność i ryzyko zleceniodawcy (pkt. 24.1) w zakresie, który nie podlega kontroli generalnego wykonawcy zgodnie z pkt. 25 normy. Niemniej jednak często dzieje się tak, że generalny wykonawca w kontrakcie przejmuje odpowiedzialność również za prace projektowe wykonane przez zleceniodawcę z góry przed podpisaniem kontraktu.
Jeżeli generalny wykonawca wziął na siebie odpowiedzialność za prace projektowe zleceniodawcy, to generalny wykonawca ponosi odpowiedzialność za ewentualne błędy w pracach projektowych zleceniodawcy nawet jeżeli błąd ten powstał w wyniku prac projektowych generalnego wykonawcy. Innymi słowy obiektywna odpowiedzialność za błędy, nawet jeżeli to nie generalny wykonawca sam popełnił błąd.
To założenie jest natomiast modyfikowane przez pkt. 24 normy, który daje generalnemu wykonawcy prawo do powoływania się na błędy i usterki w pracach projektowych zleceniodawcy w ciągu 5 tygodni od podpisania kontraktu. Jeżeli generalny wykonawca odkryje i zgłosi błąd w pracach projektowych zleceniodawcy w ciągu tego 5-tygodniowego terminu, generalny wykonawca ma prawo do zrzeczenia się odpowiedzialności za konkretny błąd i roszczenia o pokrycie swoich kosztów dodatkowych oraz ewentualne przedłużenie terminu w wyniku błędu.
Ten termin 5 tygodni wskazuje na to jak ważne jest rozpoczęcie prac projektowych niezwłocznie po podpisaniu kontraktu. Po upływie tego 5-tygodniowego terminu od daty kontraktu generalny wykonawca nie będzie już mógł powoływać się na to, że błąd projektowy wynikł z winy zleceniodawcy.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli generalny wykonawca wziął na siebie odpowiedzialność za prace projektowe, błąd będzie stawiany na równi z tym, jakby to on sam popełnił błąd w projekcie
• Nawet jeżeli generalny wykonawca przejął odpowiedzialność za prace projektowe zleceniodawcy, może powołać się na błąd w projekcie ze strony zleceniodawcy, jeżeli taki błąd zostanie zgłoszony najpóźniej 5 tygodni po podpisaniu kontraktu

10.7.7 Współdziałanie zleceniodawcy (pkt. 22)
Zakres współdziałania zleceniodawcy w ramach realizacji projektu powinien wynikać z umowy między stronami. W przypadku braku innej umowy, to generalny wykonawca ponosi odpowiedzialność za określenie informacji, które zleceniodawca musi przedłożyć, jakie materiały podstawowe oraz inne środki potrzebne generalnemu wykonawcy od zleceniodawcy w celu realizacji projektu (pkt. 22.5, ustęp 2).
Jeżeli termin uzyskania tych materiałów nie zostanie podany, generalny wykonawca musi określić go w swoim harmonogramie prac, który należy złożyć w ciągu 4 tygodni od podpisania kontraktu, por. pkt. 21.2, ustęp 1.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca ponosi odpowiedzialność za to, aby zleceniodawca otrzymał niezbędne zawiadomienie o zakresie współdziałania, które jest konieczne dla zleceniodawcy

10.7.8 Nieprzewidziane warunki podłoża (pkt. 23)
Wyraźnym założeniem jest to, że to zleceniodawca ponosi odpowiedzialność za nieprzewidziane warunki podłoża (pkt. 23.1.). Obowiązuje to pod warunkiem, że generalny wykonawca nie odkrył tych warunków.
Niemniej jednak istnieje możliwość ustalenia, że generalny wykonawca również powinien ponosić odpowiedzialność za nieprzewidziane warunki podłoża, ale wtedy zachodzi ograniczenie w pkt. 23.2. Określa on, że generalny wykonawca, pomimo takiej umowy, nie ponosi odpowiedzialności za nieprzewidziane warunki podłoża, jeżeli „warunki odbiegają znacznie od tego, czego generalny wykonawca miał powód oczekiwać”. Podobnie generalny wykonawca nie jest w żadnym przypadku odpowiedzialny za warunki podlegające ustawie o dziedzictwie kulturowym (pkt. 23.3).
Takie ograniczenia stanowią zupełną nowość w normie NS 8407 w porównaniu do poprzedniej normy. Przepisy te są szczegółowo wymienione w protokole komisji sporządzonym do normy. Podstawą tych przepisów jest założenie, że generalny wykonawca ma być chroniony przed podjęciem na siebie ryzyka, którego nie ma możliwości ocenić z góry. Wykonawca powinien móc wziąć na siebie odpowiedzialność za własną pracę, ale nie powinien odpowiadać za ryzyko, które podchodzi pod ubezpieczenie.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Nawet jeżeli generalny wykonawca wziął na siebie odpowiedzialność za nieprzewidziane warunki podłoża itp., nie ponosi odpowiedzialności za takie nieprzewidziane warunki, których nie mógł oczekiwać.

10.7.9 Harmonogram prac, ustalona data zakończenia i certyfikat zakończenia budowy
Wykonawca musi sporządzić swój harmonogram prac 4 tygodnie po zawarciu kontraktu (pkt. 21.2, ustęp 1). Wykonawca musi przedkładać raport z przebiegu prac co 4 tygodnie, chyba że ustalono inaczej (pkt. 21.3, ustęp 1). Odstępstwa od przebiegu prac należy zgłaszać bez zbędnej zwłoki (pkt. 21.3, ustęp 2).
Z harmonogramem prac są związane różne działania. Tak samo jak w normie NS 8405 należy rozróżnić między datą zakończenia w harmonogramie prac oraz ustaloną datą zakończenia prac. W przypadku generalnego wykonawstwa często data zakończenia prac wymaga również przedłożenia certyfikatu zakończenia budowy. Wynika to z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie, której nie wydaje się teraz „tymczasowego pozwolenia na użytkowanie”. Może to oznaczać, że praca może być zakończona a budowa gotowa do przejęcia w użytkowanie, ale kara umowna za opóźnienie jest nadal naliczana, ponieważ nie wydano pozwolenia na tymczasowe użytkowanie w oczekiwaniu na wystawienie certyfikatu ukończenia budowy. Generalny wykonawca musi wziąć to pod uwagę podczas ustalania daty zakończenia prac.
Jednocześnie generalny wykonawca musi zwrócić uwagę, że zgodne przesunięcie daty końcowej w harmonogramie prac nie musi oznaczać, że data rozpoczęcia naliczania kary umownej za opóźnienie będzie odpowiednio przesunięta.
Harmonogram prac stanowi tylko koordynację prac – również opóźnione prace należy koordynować.
W związku z tym przy wprowadzaniu zmian w harmonogramie prac należy zdecydować o tym, czy ustalona data zakończenia prac będzie również odpowiednio przesunięta. Powinno to wynikać albo z referatu ze spotkania z inwestorem, ewentualnie zostać zatwierdzone osobno na poprawionym harmonogramie prac.
Jeżeli ze zmienionego harmonogramu prac nie wynika jasno, że termin zakończenia prac jest również przesunięty, będzie to stanowiło często przedmiot sporu.
W związku z tym zaleca się sprecyzowanie zgodności w kwestii tego, czy nowa data zakończenia prac oznacza, że strony również zgadzają się przesunąć odpowiednio datę zakończenia objętą karą umowną za opóźnienie. Taka umowa może zostać zapisana w referacie ze spotkania dotyczącego budowy, zatwierdzona i podpisana w zmienionym harmonogramie prac lub inaczej pisemnie potwierdzone.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca jest zobowiązany składać raport z przebiegu prac co 4 tygodnie
• Harmonogram prac stanowi jedynie koordynację prac. Jeżeli również data zakończenia prac ma zostać przesunięta, należy to konkretnie ustalić

10.8 Modyfikacje
Podobnie jak w przypadku normy NS 8405 wykonawca jest objęty ścisłym obowiązkiem powiadamiania w przypadku powstania odstępstw od pierwotnego kontraktu. Istnieje równie ścisły obowiązek zleceniodawcy do zgłoszenia ewentualnych zastrzeżeń.

10.8.1 Odpowiedzialność wykonawcy za kontrolę i obowiązek powiadamiania w przypadku modyfikacji
Jeżeli zleceniodawca za pomocą „zlecenia na prace modyfikacyjne” lub „niestandardowego zlecenia na prace modyfikacyjne” zleci wykonawcy wybór materiałów lub alternatywne rozwiązanie, wykonawca zostaje zobowiązany kontrolować czy wybór materiałów lub rozwiązania jest wskazany (pkt. 25) oraz czy jest zgodny z wymogami funkcyjnymi, które wynikają z podpisanego kontraktu (pkt. 14.1).
Wykonawca jest zobowiązany, w rozsądnym zakresie, zweryfikować czy prace zlecone przez zleceniodawcę mieszczą się w ramach zobowiązań kontraktowych wykonawcy (pkt. 25.1.3). Jeżeli wykonawca stwierdzi, że zlecone prace spowodują, że zobowiązanie kontraktowe nie może być spełnione, wykonawca musi „bez zbędnej zwłoki” powiadomić o tym zleceniodawcę (pkt. 25.1.2).
Jeżeli wykonawca nie kontroluje zleceń zleceniodawcy w ramach zobowiązań kontraktowych – lub nie zgłasza błędów lub niedociągnięć przy tym zamówieniu – wykonawca będzie mógł ponosić finansową odpowiedzialność za koszty dodatkowe w przypadku braku zgłoszenia błędu lub niedociągnięcia lub ich zbyt późnego zgłoszenia.
Jeżeli na przykład zleceniodawca zamówi modyfikację specjalnego rodzaju okien w budynku, może to oznaczać, że ustawowe wymagania w zakresie hałasu nie będą spełnione. Można wtedy zgłosić roszczenie o pokrycie kosztów dodatkowych związanych z późniejszą konieczną wymianą na właściwe okna przez generalnego wykonawcę. Taki wymóg dotyczący powiadomienia stanowi znaczną zmianę w porównaniu z przepisami normy NS 3431.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca jest odpowiedzialny za kontrolę prac modyfikacyjnych ze strony zleceniodawcy

10.8.2 „Niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne”
Tak samo jak w normie NS 8405, modyfikacje mogą być zlecone przez przedstawicieli zleceniodawcy u wykonawcy w formie ustnych instrukcji, rysunków lub innych. Zawiadomienie musi mieć również tutaj miejsce „bez zbędnej zwłoki” aby wykonawca nie utracił prawa do powołania się na konsekwencje takiej instrukcji (NS 8407 pkt. 32.3).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Przepisy dotyczące „niestandardowego zlecenia na prace modyfikacyjne” odpowiadają tym określonym w normie NS 8405

10.8.3 Konsekwencje dla postępu prac oraz/lub wynagrodzenia
Jeżeli modyfikacja będzie skutkowała konsekwencją związaną z wynagrodzeniem lub czasem, należy ją zgłosić i wyliczyć w odpowiedni sposób jak w przypadku normy NS 8405. Jeżeli chodzi o wynagrodzenie, częściej będą miały zastosowanie ceny jednostkowe w określonych robotach budowlanych w oparciu o normę NS 8405 niż kontrakt na generalne wykonawstwo według normy NS 8407. Wynagrodzenie ulega zmianie natomiast zgodnie z tymi samymi przepisami, które określa norma NS 8405. Często oznacza to ofertę cenową, ale w ramach której prace modyfikacyjne są wykonywane w oparciu o rozliczenie na podstawie rachunków, jeżeli nie ustalono inaczej.
Generalny wykonawca może dobrowolnie przedłożyć ofertę cenową przed dokonaniem zamówienia. Jeżeli generalny wykonawca zgłosi ofertę, która zostanie odrzucona prace należy mimo to wykonać, ale jako prace rozliczane na podstawie rachunków. Do momentu ewentualnego zaakceptowania ceny, generalny wykonawca zobowiązuje się do nadsyłania list godzinowych i list materiałów co tydzień tak jak w przypadku zamówienia na prace rozliczane na podstawie rachunków. W przypadku zaniedbania tego obowiązku, ryzykuje on brak możliwości udokumentowania zatwierdzenia swoich godzin jeżeli oferta nie zostanie przyjęta a prace będą w związku z tym fakturowane jak prace rozliczane na podstawie rachunków.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Prace modyfikacyjne należy realizować jako prace rozliczane na podstawie rachunków w przypadku braku odpowiednich cen jednostkowych
• Generalny wykonawca nie może przedstawić oferty przed złożeniem zamówienia
• Jeżeli oferta zostanie odrzucona, prace należy wykonywać w rozliczeniu na podstawie rachunków

10.8.4 Pozwolenia państwowe
Generalny wykonawca jest odpowiedzialny za pozwolenia państwowe, chyba że ustalono inaczej. Spóźnione rozpatrzenie wniosku przez organy państwowe nie stanowi podstawy do przedłużenia terminu. Jest to szczególnie ważne w związku z pozwoleniem na użytkowanie, gdzie wykonawcy otrzymali wcześniej „tymczasowe pozwolenie na użytkowanie” do momentu wydania certyfikatu ukończenia budowy (pkt. 16.3, ustęp 1, zdanie 1).
W przypadku normy NS 8405 wystarczy przerwać naliczanie kary umownej za opóźnienie, jeżeli prace są ukończone. Norma NS 8407 wymaga przedstawienia pozwolenia na użytkowanie lub certyfikatu ukończenia budowy najpóźniej przy odbiorze, chyba że strony ustaliły inaczej. Wszystkie opłaty państwowe będą pokryte przez zleceniodawcę z wyjątkiem opłaty za przypisanie odpowiedzialności [przyp. tłum. ansvarsrett] (pkt. 16.3, ustęp 3). Wykonawca ma prawo odmówić wykonania prac, które są sprzeczne z państwowymi pozwoleniami (pkt. 17, ustęp 3).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca ponosi odpowiedzialność za wydanie pozwolenia na użytkowanie/certyfikatu ukończenia budowy
• Generalny wykonawca zobowiązuje się odmówić wykonania robót, które nie są zgodne z państwowymi pozwoleniami

10.8.5 Kontrola zleceniodawcy nad pracami projektowymi wykonawcy
Należy zawsze przedłożyć pozwolenia, zaktualizowane rysunki i opisy wykonania prac w miejscu budowy (pkt. 18.5). Wykonawca musi wykonać prawidłowe prace projektowe a zleceniodawca ma prawo – na żądanie – otrzymać dokumentację wykonanych prac projektowych wykonawcy (pkt. 17.1, ustęp 1). Zleceniodawca ma bezwarunkowe prawo do prowadzenia bieżącej kontroli nad pracami projektowymi wykonawcy i realizacji projektu zgodnie z pkt. 20.1. Zleceniodawca nie posiada takiego prawa na podstawie normy NS 8405.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W miejscu budowy muszą zawsze znajdować się zaktualizowane rysunki itp.
• Zleceniodawca ma prawo kontrolować prace projektowe

10.8.6 Szkody powstałe w trakcie procesu budowy
Jeżeli pozostali niezależni wykonawcy zleceniodawcy spowodują szkody w pracach kontraktowych generalnego wykonawcy, to zleceniodawca będzie ponosił odpowiedzialność i koszty. Niemniej jednak należy zgłosić taką szkodę do firmy ubezpieczeniowej wykonawcy i będzie ona pokryta z ubezpieczenia budowlanego, które wykonawca jest zobowiązany podpisać (pkt. 8.1).
Szkody, które generalny wykonawca spowoduje na własności zleceniodawcy, która nie jest objęta kontraktem, nie stanowi z założenia odpowiedzialności wykonawcy, pod warunkiem, że szkoda nie wynika z zaniedbania. Szkody wyrządzone na pracach współwykonawców stanowią odpowiedzialność generalnego wykonawcy, chyba że szkoda wynika z zaniedbania.
Generalny wykonawca jest odpowiedzialny wyłącznie za szkody, które wyrządził w wyniku zaniedbania (pkt. 20.5). To co stanowi zaniedbanie podlega konkretnej ocenie, ale trzeba udowodnić przynajmniej niedopuszczalne okoliczności ze strony generalnego wykonawcy, aby można było pociągnąć go do odpowiedzialności. Szkody na własności zleceniodawcy lub pracach innych wykonawców są pokrywane w ramach ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej generalnego wykonawcy i w związku z tym muszą być zgłaszane do firmy ubezpieczeniowej.
Nawet jeżeli wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za szkodę na własności zleceniodawcy, zleceniodawca ma jednak prawo zażądać pokrycia szkody z ubezpieczenia wykonawcy pod warunkiem pokrycia udziału własnego wykonawcy (pkt. 19.2).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Generalny wykonawca nie jest odpowiedzialny za szkody spowodowane przez generalnego wykonawcę na własności zleceniodawcy lub szkody na pracach współwykonawców, chyba że szkoda jest spowodowana w wyniku zaniedbania
• Wszelkie szkody należy bez wyjątku zgłosić do firmy ubezpieczeniowej generalnego wykonawcy

10.8.7 Płatność ratalna
Wykonawca ma prawo do indeksacji, jeżeli nie ustalono inaczej (pkt. 26.2). Należy ustalić harmonogram płatności w oparciu o postęp prac w projekcie z płatnością raz w miesiącu z 28-dniowym terminem wymagalności (pkt. 27.2.1 oraz 28.1). Depozyt powinien wynosić 7,5 % tak jak w przypadku normy NS 3431.
Prace dodatkowe należy rozliczać w całości raz w miesiącu w osobnej serii faktur. Plan fakturowania należy regulować, jeżeli zajdą zmiany w przebiegu prac (pkt. 27.2.1, ustęp 5). Jeżeli strony nie osiągną zgodności w kwestii harmonogramu płatności, należy dokonać pomiaru. W takim przypadku wykonawca musi zawiadomić zleceniodawcę odpowiednio wcześniej przed takim pomiarem. To samo obowiązuje dla pomiarów, które są ustalone w ewentualnym harmonogramie płatności (pkt. 27.4).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Depozyt powinien wynosić 7,5 % aktualnie wykonanych prac
• Prace dodatkowe są fakturowane w wysokości 100%

10.9 Odbiór
Zleceniodawca nie ma prawa do użytkowania całości lub części pracy przed odbiorem, bez umowy z wykonawcą. Jeżeli zleceniodawca będzie korzystał z pracy bez umowy, otrzyma decyzję odmowną (pkt. 38.1). Wezwanie do przeprowadzenia odbioru zazwyczaj ma miejsce z dwutygodniowym wyprzedzeniem w formie pisemnej (pkt. 36.3).
Zleceniodawca powinien być powiadomiony terminowo o pierwszym uruchomieniu, testowaniu i kontroli, a wyniki powinny być udostępnione zleceniodawcy najpóźniej trzy tygodnie przed odbiorem (pkt. 36.1). Podobnie wykonawca musi przekazać dokumentację dotyczącą zarządzania, obsługi i konserwacji, oraz pozostałą ustaloną dokumentację najpóźniej 3 tygodnie przed odbiorem (pkt. 36.2, ustęp 2).
Określone szkolenie należy przeprowadzić przed odbiorem (pkt. 36.2, ustęp 3). Wykonawca w trakcie odbioru musi przedstawić zleceniodawcy listę z własnej inspekcji końcowej z wykazem nienaprawionych usterek lub pozostałych prac (pkt. 37.1, ustęp 4). Przepis dotyczący raportu z inspekcji końcowej generalnego wykonawcy jest nowy.
Zleceniodawca nie może odmówić odbioru, jeżeli pozostały jedynie mniejsze prace, a naprawa ma niewielkie znaczenie dla założonego przez zleceniodawcę użycia (pkt. 37.3, ustęp 2).
Wykonawca ma prawo do wysłania pisma (nie e-maila) do zleceniodawcy z zapytaniem czy za przekroczenie częściowego terminu objętego karą umowną za opóźnienie będzie naliczana ta kara umowna. Jeżeli zleceniodawca nie udzieli odpowiedzi „bez zbędnej zwłoki”, traci on prawo do roszczenia o karę umowną za przekroczenie terminu częściowego (pkt. 40.4). Podobny przepis znajduje się w normie NS 8405 w pkt. 34.4, ale dotyczy on również terminu końcowego. Nie istnieje żaden przepis specjalny dotyczący tego czy zapytanie musi mieć formę pisma. W pozostałych kwestiach obowiązują te same przepisy dotyczące odbioru jak w normie NS 8405.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Jeżeli zleceniodawca bierze w użytkowanie cały budynek lub jego część bez odbioru, otrzymuje decyzję odmowną
• Trzy tygodnie przed odbiorem należy złożyć dokumentację dotyczącą zarządzania, obsługi i konserwacji, uruchomienia itp.
• Szkolenia należy przeprowadzić przed odbiorem

10.10 Rozliczenie końcowe
Przepisy dotyczące rozliczenia końcowego są praktycznie identyczne jak w przypadku normy NS 8405. Nieznaczna zmiana dotyczy tego, że nie ma możliwości poprawienia wysłanego rozliczenia końcowego do dwóch miesięcy po odbiorze jak było w przypadku normy NS 8405. Norma NS 8407 nie przewiduje możliwości poprawy rozliczenia końcowego po tym jak zostanie ono wysłane.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Rozliczenie końcowe odbywa się na podstawie tych samych zasad jak w przypadku normy NS 8405

10.11 Wady i usterki po odbiorze
Przepisy dotyczące reklamacji i napraw są w znacznym stopniu takie same w normie NS 8407 jak w przypadku normy NS 8405. Niemniej jednak istnieje znaczny wyjątek. W pkt. 42.2.2 wystarczy zareklamować „w rozsądnym czasie” podczas gdy norma NS 8405 zawiera wymóg zgłaszania reklamacji „bez zbędnej zwłoki”. W związku z tym należy uznać, że norma NS 8407 daje zleceniodawcy nieco więcej czasu na zareklamowanie błędów lub usterek, które zostaną odkryte w 5-letnim okresie reklamacyjnym.
Określenie „— w rozsądnym czasie —” stanowi takie samo sformułowanie, które wynika z między innymi Ustawy o umowach budowy nowych lokali mieszkalnych zawieranych z konsumentem. W umowach konsumenckich Sąd Najwyższy w 2010 wydał wyrok, w którym uznaje się, że konsument utracił swoje prawo zgłoszenia reklamacji w przypadku zgłoszenia jej wykonawcy między 3 a 4 miesiące po odkryciu danej usterki. Zakłada się, że w umowach konsumenckich wystarczy zgłosić reklamację w ciągu 2 miesięcy na podstawie analogii do Ustawy o prawach konsumenta § 27. Wymóg dotyczący reklamacji w relacjach wykraczających poza umowy konsumenckie będzie prawdopodobniej bardziej rygorystyczny.
W związku z tym należy przyjąć, zę reklamacja zgłoszona później niż 2 miesiące po odkryciu usterki stanowi bezwzględny limit czasu z jakim może zwlekać zleceniodawca z reklamacją od momentu odkrycia usterki. Zdaniem niżej podpisanych zleceniodawca powinien zgłosić reklamację w ciągu 14 dni aby być pewnym, a generalny wykonawca powinien zastrzec prawo do żądania prekluzji reklamacji jeżeli reklamacja zostanie zgłoszona później niż miesiąc po tym jak błąd lub usterka mogły być zareklamowane.
Reklamacja zgłoszona terminowo zobowiązuje generalnego wykonawcę do wykonania naprawy również w sytuacji, kiedy nie zgadza się on z tym, że reklamacja jest uzasadniona. Ma on jednak prawo do roszczenia o dodatkową płatność za nieuzasadnioną reklamację.
W przypadku szkód powstałych po odbiorze na pracach innych wykonawców lub własności zleceniodawcy, obowiązują takie same ograniczenia jak w przypadku szkód powstałych w okresie budowy.
Wykonawca jednak nie ponosi odpowiedzialności za szkodę, do której doprowadził błąd lub usterka wykraczające poza jego realizację kontraktu, o ile szkody nie powstały w wyniku „zaniedbania” ze strony wykonawcy.
To zleceniodawca ma obowiązek udowodnienia, że zaniedbanie wyniknęło ze strony wykonawcy (pkt. 42.3.2, ustęp 2). Szkodę należy jednak zgłosić do firmy ubezpieczeniowej wykonawcy. Jeżeli w wyniku takiej usterki ma miejsce strata operacyjna, roszczenie o to, żeby wykonawca poniósł taką odpowiedzialność musi wynikać z ”rażącego zaniedbania” ze strony wykonawcy. Wykonawca ma obowiązek również do naprawy spornych usterek, ale może wtedy ustanowić wymóg ustanowienia zabezpieczenia przez zleceniodawcę, aby wykonać te naprawy (pkt. 42.3.1, ustęp 2).

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W przypadku reklamacji zgłoszonych później niż miesiąc od momentu, w którym mogły zostać zgłoszone, generalny wykonawca powinien zastrzec, że będzie wnosił o ich odrzucenie z powodu zbyt późnego zareklamowania
• Sporna reklamacja zobowiązuje generalnego wykonawcę do wykonania naprawy, ale może wtedy żądać dodatkowej płatności
• Szkody wynikające z błędu lub usterki zakładają, że szkoda powstała w wyniku zaniedbania ze strony generalnego wykonawcy

10.12 Spory i postępowanie sądowe
Przepisy dotyczące decyzji polubownych i terminu na wniesienie pozwu są takie same jak w przypadku normy NS 8405. Należy pamiętać, że termin na wniesienie pozwu w sprawie odrzuconych prac dodatkowych wynosi 8 miesięcy od odbioru (pkt. 35.2, b). Termin ten jest łatwy do przeoczenia. Następnie, jeżeli sprawa jest rozpatrywana przez sąd polubowny i wstrzymana, termin na wniesienie pozwu do sądu rejonowego w sprawie spornych kwestii dodatkowych wynosi trzy miesiące od daty rozpatrywania sprawy w sądzie polubownym.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Termin na wniesienie wezwania do ugody lub pozwu wynosi 8 miesięcy od odbioru
• Od momentu wstrzymania sprawy przez sąd polubowny, biegnie nowy 3-miesięczny termin na wniesienie sprawy do sądu rejonowego, jeżeli sprawa dotyczy spornych kwestii dodatkowych

11 NS 8417: 2011. Generalne wykonawstwo – Podwykonawstwo

Norma NS 8417 została opracowana do stosowania między wykonawcą generalnym i jego podwykonawcami. Różnice między normą NS 8407 a NS 8417 odpowiadają tym między NS 8405 oraz NS 8415. W związku z tym odwołujemy do rozdziału 6.
Norma NS 8417 może być jednak stosowana nawet jeżeli wykonawca generalny skorzystał z normy NS 8405 lub NS 8406 w relacji ze swoim zleceniodawcą. Zazwyczaj dotyczy to podwykonawstwa technicznego, gdzie podwykonawca również ponosi odpowiedzialność projektową za swoje prace.
Norma NS 8417 zastąpiła dotychczasową odpowiadającą jej normę NS 3406.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• Odstępstwa od normy NS 8407 odpowiednio jak między NS 8415 oraz NS 8405

12 NS 8409: 2008. Zakup materiałów budowlanych

Ta norma powinna stanowić warunek wszystkich wykonawców dla każdego zamówienia materiałów budowlanych. Można to zrobić dołączając na końcu zamówienia zapis „Zamówienie jest realizowane w odniesieniu do normy NS 8409”. W przypadku umowy ramowej, powinno to stanowić część takiej umowy.
Niektórzy dostawcy w swoim potwierdzeniu zamówienia będą odwoływać do swoich „Specjalnych warunków dostawy”. Wtedy zamawiający powinien przesłać krótki e-mail i upierać się przy tym, że zamówienie jest dokonywane na podstawie normy NS 8409, a nie zgodnie ze specjalnymi warunkami dostawy ze strony dostawcy.
Cel takiego działania jest taki sam jak w przypadku innych norm norweskich; norma NS 8409 została opracowana przez grupy reprezentujące interesy obydwu stron i w związku z tym stanowi zbalansowany kontrakt. „Specjalne warunki dostawy” ze strony dostawcy są opracowane, aby zadbać o ograniczone zobowiązania dostawcy.
Często nie będzie to miało dużego znaczenia, ponieważ strony współpracują przez jakiś czas i znajdują rozwiązanie w przypadku powstania konfliktu. Jeżeli jednak konflikt dotyczy dość dużej kwoty, sytuacja jest inna. Wtedy obowiązują postanowienia kontraktu.
Norma NS 8409 dotyczy zakupu materiałów budowlanych i jest dostosowana do praw i obowiązków istniejących między różnymi stronami w serii norm NS 84xx. Na przykład, jeżeli wykonano dostawę lub zawarto kontrakt na podstawie normy NML10, prawa wykonawcy generalnego będą mocno ograniczone. Prawo do reklamacji i odpowiedzialność są bardzo ograniczone, a okres reklamacji wynosi tylko 1 rok.

Ważne elementy w tym rozdziale:
• W każdej umowie z dostawcą i każdym potwierdzeniu zlecenia, wszystkie podmioty muszą uwzględnić, że dostawa odbywa się zgodnie z normą NS 8409 tak, że materiały potrzebne do prac budowlanych odpowiadają odpowiedzialności za kontrakty budowlane

13 Sformułowania kontraktowe, których wykonawca nie powinien podpisywać

Jest to część sformułowań kontraktowych, których wykonawca nie powinien podpisywać. Dotyczy to zwłaszcza podwykonawców, którzy wykonują zlecenie dla dużego generalnego wykonawcy, Praktycznie bez wyjątku główni wykonawcy posiadają „Szczególne postanowienia kontraktu”, które będą stosowane w zakresie, który odbiega od obowiązującej normy NS. Nie sposób nie wspomnieć tu o niektórych z najczęstszych różnic od treści normy, których wykonawca nie powinien podpisywać.
Ważne jest, aby wszystkie nowe warunki kontraktu, które nie wynikają z zapytania ofertowego albo odrzucać, albo zastosować wymóg wynagrodzenia dodatkowego jeżeli oferta zostanie zaakceptowana.

13.1 „Prace dodatkowe i modyfikacyjne będą wynagradzane wyłącznie w przypadku pisemnego zamówienia”
To sformułowanie jest dość częste, ale zawiera konsekwencje, których strony zazwyczaj nie biorą pod uwagę. Dokładnie mówiąc to określenie oznacza, że system związany z „niestandardowym zamówieniem na prace modyfikacyjne” nie obowiązuje w przypadku kontraktów. To oznacza, że wykonawca nigdy nie musi rozpoczynać prac modyfikacyjnych i dodatkowych przed złożeniem pisemnego zamówienia. W wielu przypadkach będzie to prowadziło do wstrzymania prac do momentu złożenia pisemnego zamówienia, wykonawca musi wnioskować o dodatkowy termin na oczekiwanie, pracę w niekorzystnych warunkach z powodu oczekiwania oraz przedłużenie terminu. Przy dużym projekcie – i w wielu takich sytuacjach – projekt oparty na tym systemie będzie zarówno niepotrzebnie drogi i spóźniony. Jeżeli zleceniodawca nalega na takie postanowienie, wykonawca musi przestrzegać zasady pisemnego składania zamówień co do joty, nawet jeżeli zleceniodawcy nie będzie się to podobało.

13.2 „Podwykonawca ma prawo wyłącznie do dodatku, który wykonawca zaakceptuje”
Generalny wykonawca może złożyć „zamówienie na prace modyfikacyjne”, ale jeżeli zleceniodawca nie chce zapłacić za te prace dodatkowe – z uzasadnionego lub nieuzasadnionego powodu – podwykonawca ma prawo do otrzymania zapłaty za prace dodatkowe, które już wykonał. Generalny wykonawca może w negocjacjach ze swoim zleceniodawcą odstąpić od dodatkowych roszczeń ze strony podwykonawców, aby w ten sposób poparcie dla swoich własnych roszczeń dodatkowych.
Jeżeli strony są jednak zgodne w kwestii takiego postanowienia, musi być wyraźnie wyjaśnione między stronami, że wykonawca nie jest zobowiązany do uwzględnienia lub rozpoczęcia nieformalnie zamówionych prac. Wykonawca musi wtedy otrzymać prawo do odmowy uwzględnienia nieformalnego zamówienia na prace dodatkowe lub modyfikacyjne („Niestandardowe zamówienie na prace modyfikacyjne”), oraz ewentualnie zgłosić wstrzymanie z roszczeniem o przedłużenie terminu i pokrycie kosztów dodatkowych do momentu otrzymania pisemnego zamówienia.
Mam w zwyczaju nazywać ten przepis „Paragrafem samobójczym”.

13.3 „Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na innych pracach wykonawcy
Postanowienie te wygląda niewinnie, ale może prowadzić do zbędnych kosztów po stronie podwykonawcy. Podwykonawca ma – na podstawie wszystkich kontraktów w oparciu o normy NS – odpowiedzialność jedynie za szkody, które wyrządzi na rzecz innych wykonawców poprzez zaniedbanie. Szkoda jest wtedy spowodowana przez nieodpowiedzialne zachowanie lub działanie ze strony wykonawcy. Zakres szkody może być duży w samym środku procesu budowlanego – wystarczy pomyśleć o zalaniu spowodowanym przez przypadkowe uszkodzenie. Jednocześnie obowiązują wszystkie ubezpieczenia za odpowiedzialność, którą może podjąć wykonawca w ramach kontraktów opartych na obowiązujących normach NS. W takim przypadku odpowiedzialność może wynikać ze „Szczególnych postanowień” kontraktu a wykonawca nie ma w związku z tym żadnego ubezpieczenia w takiej sytuacji.

14 Formularze i listy kontrolne

Sporządzone zostały zarówno listy kontrolne i formularze do zgłaszania odstępstw od kontraktu (formularz 1), konsekwencji odstępstwa (formularz 2) oraz zawiadomienie o zbyt późnym zgłoszeniu lub wniesieniu zastrzeżenia (formularz 3). Listy kontrolne i formularze są sporządzone dla norm NS 8405, NS 8406, NS 8407 oraz NS 8417. Wszystkie można pobrać bez żadnych zobowiązań ze strony www.tryti.no/hjelpedokumenter.

14.1 Listy kontrolne
Wszystkie projekty powinny posiadać listę kontrolną, która jest na bieżąco wypełniania w wersji cyfrowej na serwerze firmowym lub w wersji papierowej. To powinno „zmusić” kierownika projektu do sprawowania kontroli nad tym, aby formalne procedury były przestrzegane, ewentualnie celowo pomijane. Jednocześnie przełożony kierownika projektu za pomocą takiej aktualizowanej listy kontrolnej będzie mógł kontrolować czy kierownik projektu realizuje poszczególny projekt i go aktualizuje.

14.2 Formularze do zgłaszania odstępstw
Klasycznym błędem ze strony wykonawcy jest to, że akceptuje formularz odstępstw/prac dodatkowych i konsekwencji od zleceniodawcy, który wymaga podpisu zleceniodawcy. Jest to sprzeczne z normami i prowadzi do takich samych konsekwencji, które zostały omówione wcześniej w pkt. 11.1. Postępując zgodnie z formularzami, formalności zostaną zachowane.
Formularz 1 powinien zawiadamiać, że nastąpiło odstępstwo od kontraktu. Należy zaznaczyć czego ono dotyczy i jakie będzie miało szacowane konsekwencje. W przypadku braku pewności czy spowoduje to jakieś konsekwencje, to również należy zgłosić. Formularz należy opatrzyć numerem i datą. Należy go podpisać i wysłać drogą mailową w formacie PDF. Wykonawca musi ustalić termin do zgłoszenia ewentualnych sprzeciwów wobec odstępstwa od kontraktu. Termin powinien być rozsądny (często 3-5 dni) a zleceniodawca musi wnioskować o wydłużenie terminu przed jego upływem. W pozostałych przypadkach wykonawca będzie utrzymywał, że zgłoszone odstępstwa uznaje się za przyjęte.
Formularz 2 należy wysłać, kiedy wykonawca ma możliwość obliczenia konsekwencji odstępstwa w koronach i dniach. Formularz należy oznaczyć tym samym numerem zgłoszenia jak formularz 1 dotyczący odstępstwa, ale powinien zawierać numer zgłoszenia/2 do odstępstwa.
Dopiero kiedy formularz 1 i formularz 2 zostaną wysłane, wykonawca zostaje poinformowany w sposób prawidłowy. Wykonawca nigdy nie powinien zwlekać z wysyłką formularza 1, ale może wysłać formularz 2 dopiero po uzyskaniu niezbędnych informacji.
Formularz 3 powinien być wysłany przez zleceniodawcę, jeżeli wykonawca zbyt późno powiadomił o pracach dodatkowych, lub przez wykonawcę, jeżeli uważa, że zleceniodawca udzielił odpowiedzi zbyt późno.
Jeżeli formularz 3 nie zostanie wysłany, nie będzie można powołać się później na to, że zgłoszenie lub zastrzeżenie zostało nadesłane zbyt późno.

14.3 Zestawienie rozliczenia końcowego
Załączone zestawienie spełnia wymogi rozliczenia końcowego dla kontraktów sporządzonych w oparciu o normy z serii NS 84xx. Wykonawca powinien zwrócić szczególną uwagę na powtórzenie niezapłaconych roszczeń dodatkowych w zestawieniu końcowym.

14.4 Wykaz korekt wynagrodzenia
Wykonawca powinien stworzyć formularz do każdego projektu, aby w każdym momencie miał zestawienie nadesłanych zawiadomień o odstępstwach, informacji czy zostały nadesłane konsekwencje danego odstępstwa, czy istnieje zgodność w kwestii odstępstwa i konsekwencji.
W tym samym formularzu należy wprowadzić modyfikację w formie „zamówienia na prace modyfikacyjne”, ale zlecenie takie jest numerowane przez zleceniodawcę.

KONTAKT