Artikkel 1/10; Totalentreprise versus utførelsesentreprise

Prinsipielle forskjeller mellom utførelsesentreprise og totalentreprise

Ved beskrevet entreprise (NS 8405 eller NS 8406) skal entreprenøren gi pris på de postene som oppdragsgiver har beskrevet. Da beskrives den enkelte post hvor det angis med en foreløpig beregnet mengde som skal måles og faktureres etter faktiske medgåtte mengder i sluttoppgjøret. Ofte avtales det en frist for entreprenøren til å kontrollere byggherrens oppgitte mengder (NS 8405 pkt. 27.2) og eventuelt korrigere disse. I så tilfellet overtar entreprenøren ansvaret for at de beregnede oppgitte mengdene er korrekte.

I en totalentreprise er det ikke spørsmål om mengder på de enkelte poster. Konsekvensen av at det er valgt en totalentrepriseform er nettopp at entreprenøren har ansvaret mengdene. I tillegg har totalentreprenøren overtatt ansvaret for eventuelle uteglemte poster som vil være nødvendige for resultatet. Det er totalentreprenørens risiko at han har glemt å kalkulere noen poster som er nødvendige for resultatet.

Tilsvarende for valg av tekniske løsninger. Totalentreprenøren har påtatt seg ansvaret for de tekniske løsninger og de materialvalg han benytter for å oppfylle de avtalte funksjoner og relevante offentligrettslige krav. Blant annet innebærer det at entreprenøren må kunne dokumentere at valgte tekniske løsninger og materialer er godkjente for norske forhold. Produktene må være CE-godkjente og normalt må det benyttes pre-aksepterte løsninger.

Alternativet til pre-aksepterte løsninger er at det utarbeides en analyse om for aktuelle produkt eller løsning – noe som i de fleste tilfeller blir uforholdsmessig kostbart. Produsentens produktbeskrivelse eller en uttalelse fra en konsulent vil som utgangspunkt ikke være tilstrekkelig.

I den grad entreprenøren ikke kan fremskaffe tilstrekkelig dokumentasjon på det leverte foreligger det normalt en «mangel», selv om resultatet tilsynelatende oppfyller funksjonskravene i entreprisen.

Samtidig er det totalentreprenørens gevinst om han finner billigere løsninger som oppfyller kontraktens funksjonskrav. Selv om totalentreprenøren har gitt et spesifisert tilbud på en og en post i en totalentreprisekontrakt gir det ikke grunnlag for prisavslag for byggherre om totalentreprenøren finner en teknisk løsning som medfører besparelser. Om entreprenøren spesifiserte en pris basert på at det var nødvendig med 12 energibrønner, har ikke byggherre krav på prisavslag med den begrunnelse av nye beregninger medfører at funksjonskravene vil bli oppfylt med 8 energibrønner.

Kort oppsummert kan dette uttrykkes slik at entreprenøren påtar seg et større ansvar ved totalentreprise sammenholdt med at byggherre mister en del av styringen på materialvalg og tekniske løsninger. Ønsker byggherre alternative løsninger eller andre materialvalg enn det entreprenøren mener å oppfylle kontraktens funksjonskrav med, må det håndteres som en tilleggsbestilling.

Funksjonskravene i totalentreprise

Forenklet kan det sies slik at totalentreprise er best egnet når byggherre har kommet så langt at han har funnet ut hva han vil ha,    men ikke ønsker å forestå detaljprosjekteringen selv. Da får byggherre bedre kontroll på økonomien i prosjektet, men mister samtidig noe av styringen på materialvalg og tekniske løsninger innenfor funksjonsbeskrivelsen.

Ofte har byggherre gjennomført et forprosjekt og søkt rammesøknad, men ikke prosjektert detaljene utover det. Det er disse situasjoner hvor totalentreprise passer best.

Noen ganger velger byggherre selv å prosjektere, men etterspør likevel et tilbud på prosjektet som en totalentreprise. Da har entreprenøren mistet det potensialet han har til å velge billigere løsninger i form av andre materialvalg eller andre tekniske løsninger. Det er det som skal være potensiale for totalentreprenøren. Samtidig har totalentreprenøren påtatt seg risikoen for uteglemte poster. I disse tilfellene vil en NS 8405-kontrakt være mer egnet.

Funksjonsbeskrivelsen kan være så enkel som å angi at det skal være et lagerbygg med 8 meters takhøyde med definert overflateavvik på betonggulvet og ellers et varmtlager med det som kreves for det. Det kan gjerne kombinere med et referanseprosjekt til et allerede bygget tilsvarende bygg. Da holdes det gjerne en referansebefaring med tilhørende protokoll for relevante tilbydere hvor byggherre presiseres hva som er viktig å vise på referanseprosjektet.

For tekniske underentreprise benyttes gjerne NS 8417 (totalunderentreprise) uavhengig av om hovedentreprisen er en totalentreprise eller en NS 8405-kontrakt. Her er det ofte bare konkrete krav til resultat i form av offentligrettslige krav og eventuelle tilleggskrav som skal oppfylles. Totalunderentreprenøren vil ofte besitte en kompetanse til å velge både tekniske løsninger og materialvalg som hovedentreprenøren verken vil eller kan prosjektere. Slik for eksempel at rørleggeren har ansvaret for de rørdimensjoner og de tekniske løsninger som er nødvendige for prosjektet.

Byggherrens beskrivelse av spesielle kvaliteter eller tekniske løsninger

Ikke sjelden har byggherre angitt spesielle materialvalg eller spesielle løsninger. Totalentreprenøren har imidlertid fortsatt ansvar for at de løsninger eller materialvalg byggherre ønsker oppfyller de funksjonskravene som følger av kontrakten. Her har totalentreprenøren et «kontrollansvar». Dersom byggherre ønsker konkrete løsninger som totalentreprenøren mener ikke er hensiktsmessige, kan totalentreprenøren bli gjort ansvarlig for dette valget i den grad totalentreprenøren ikke kan dokumentere at han har frarådet den løsningen byggherre ønsker.

Dersom totalentreprenøren ikke vil kunne oppfylle de funksjonskrav som følger av tilbudsforespørselen, må han klart og tydelig tilkjennegi dette i selve tilbudsbrevet eller ta det inn i selve kontraktsdokumentet. Har     totalentreprenøren beskrevet hvilken løsning eller hvilke materialer han ønsker å benytte, foreligger det fortsatt en «mangel» dersom han ikke i selve tilbudsbrevet eller i kontraktsdokumentet har presisert at ett eller flere funksjonskrav derved ikke blir oppfylt.

Prising av en totalentreprisekontrakt i poster

Ikke sjelden inngir entreprenøren et tilbud hvor han konkret angir i  poster hva han vil levere og hvilke mengder han beregner når han inngir sitt tilbud.

Dette er i utgangspunktet uinteressant for byggherre. For byggherre vil det vise hvordan totalentreprenøren har kommet frem til sin pris, men de prisen per post og beregnede mengder per post er i utgangspunktet uten relevans for kontrakten. Totalentreprenøren har også i denne situasjonen det hele og fulle ansvar de mengder som er nødvendige og fullt og helt ansvar for eventuelle uteglemte poster som er nødvendig for å oppfylle funksjonskravet i kontrakten.

Oslo, 18. mai 2021

Helge A. Tryti

Advokat