Artikkel 9/10; Totalentreprise. Etter overtagelse – reklamasjoner, utbedring, erstatning mv.
Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel som fremkommer av overtagelsesprotokollen eller som er reklamert «innen rimelig tid» dersom en mangel avdekkes senere enn ved overtagelse. Plikten til utbedring gjelder også omtvistede mangler.
Dersom oppdragsgiver krever erstatning for skader forutsetter det at oppdragsgiver kan påvise at skaden skyldes uaktsomhet fra totalentreprenøren.
Fristen til å reklamere. Foreldelse
Oppdragsgiver plikter å reklamere «innen rimelig tid» på feil og mangler som ikke fremkommer i en overtagelsesprotokoll. Visbare feil og mangler som ikke fremkommer av protokollen fra overtagelse skal anses som akseptert og skal avvises av totalentreprenøren.
For at reklamasjonene skal anses å være kommet i tide, bør reklamasjonen skje innen en måned fra den burde ha blitt reklamert. Plikten til å reklamere «innen rimelig tid» gjelder også i perioden fra overtagelse til avholdt ett-års befaring selv om en eventuell utbedring kan utsettes til ett-års befaringen. Det innebærer med andre ord at man ikke kan vente med å reklamere på feil og mangler til ett-års befaringen, men må gjøre det «innen rimelig tid» fra mangelen ble oppdaget.
I tillegg må reklamasjonen være fremsatt innen den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år.
Dersom mangelen skyldes «grov uaktsomhet» er det imidlertid ikke noen reklamasjonsfrist. Da begrenses fristen bare av foreldelsesreglene som i utgangspunktet kan være inntil 13 år etter overtagelse.
Er en feil eller mangel reklamert senere enn to år fra overtagelse – og partene ikke har blitt enige om utbedring – vil oppdragsgiver ha tapt sin rett til å kreve utbedring om han ikke har tatt ut forliksklage innen 12 måneder fra mangelen ble avdekket.
Utbedringsplikten
Ved en rettidig reklamasjon har totalentreprenøren både rett og plikt til å utbedre mangelen «innen rimelig tid». Oppdragsgiver har rett til å sette en slik rimelig frist for utbedring. Dersom mangelen ikke er utbedret innen denne fristen, må oppdragsgiver varsle om at utbedringsfristen er oversittet og at oppdragsgiver anser seg berettiget til å sette bort utbedringen til tredjemann om ikke utbedring iverksettes umiddelbart.
Dersom oppdragsgiver setter bort utbedringen til en tredjemann uten å ha fulgt disse prosedyrene, vil oppdragsgiver kunne tape retten til å kreve dekket sine utbedringskostnader av en ellers berettiget mangel.
Entreprenørens plikt til å utbedre mangelen «innen rimelig tid» gjelder ikke dersom reklamasjonen kommer etter overtagelse, men før det er gått en ett-års befaring med mindre mangelen er fatal for oppdragsgivers bruk av resultatet. Entreprenøren har rett til å samle opp og utbedre berettigede feil og mangler samlet i forbindelse med ett-års befaringen så lenge det ikke hindrer oppdragsgivers bruk. Dette for å forhindre at entreprenøren skal måtte stille opp og rette en og en mindre feil, men i stedet kunne foreta en samlet og rasjonell utbedring av ikke-vitale mangler.
Plikten til å utbedre reklamasjoner gjelder også omtvistede reklamasjoner. Dersom entreprenøren bestrider en reklamasjon, plikter han fortsatt å utbedre det oppdragsgiver mener er en kontraktsmangel, men da har entreprenøren rett til å kreve bankgaranti som forutsetning for å foreta utbedringen. Dette for å sikre entreprenørens betaling for utbedring av en ikke-berettiget reklamasjon.
Entreprenørens erstatningsansvar
Har totalentreprenøren påført sin oppdragsgiver skader, har entreprenøren bare plikt til å utbedre eller erstatte skader dersom skaden skyldes utvist uaktsomhet fra entreprenøren. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at det er entreprenøren som har forårsaket skaden. I tillegg må oppdragsgiver sannsynliggjøre at skaden skyldes utvist «uaktsomhet» fra entreprenøren. Det er oppdragsgiver som har ansvaret for å påvise at skaden skyldes uaktsomhet. Dersom skaden ikke skyldes uaktsomhet fra entreprenøren, er det oppdragsgiver selv som har ansvar for utbedring. Utbedring av slike skader vil normalt kunne kreves dekket av oppdragsgivers forsikring.
I den grad entreprenøren har skadet arbeidene til en sidestilt entreprenør, er det et forhold mellom oppdragsgiver og den sidestilte entreprenøren. Spørsmålet er da om oppdragsgiver kan kreve regress for de kostnader han har pådratt seg overfor den sidestilte entreprenøren. Oppdragsgiver kan ikke kreve at ansvaret for en slik skade skal måtte avgjøres mellom underentreprenørene.
Ved utvist uaktsomhet fra entreprenøren, er entreprenørens ansvar begrenset til bygningsmessige skader.
I den grad oppdragsgiver også vil kreve dekning for følgeskader, forutsetter det at skaden skyldes «grov uaktsomhet» fra entreprenøren. Typisk følgeskade vil være omsetningstap ved vannskade. Grov uaktsomhet er forhold som er sterkt klanderverdige fra entreprenøren. Det kan være brudd på sikkerhetsforskrifter eller forhold som må anses å være nært opp mot feil som er gjort mot bedre vitende.
Skader som skyldes entreprenøren, men som ikke skyldes utvist uaktsomhet er oppdragsgivers egen risiko.
Oslo, 21. april 2022
Helge A. Tryti
Advokat
